房屋買賣合同約定賣方凈得房屋成交價(jià)695000元，買賣行為產(chǎn)生的費(fèi)用和所有稅收由買方承擔(dān)。交易后，賣方認(rèn)為所涉房屋原先的銀行貸款亦應(yīng)由買方承擔(dān)，由此雙方對(duì)合同

內(nèi)容的理解發(fā)生爭(zhēng)議，賣方拒絕過戶引發(fā)訴訟。3月20日，隨著南通市中級(jí)人民法院終審判決的送達(dá)，這起房屋買賣合同糾紛案落下帷幕。法院認(rèn)為語言效力受語境限制，從法理精神和日常生活經(jīng)驗(yàn)判決案涉房屋在銀行的貸款應(yīng)由賣方自行承擔(dān)，不包括在總的購房?jī)r(jià)中。

   2016年12月，許女士以總房款38.5萬元購得海安市區(qū)某小區(qū)房屋一套。為此，許女士向銀行貸款27萬余元。

2019年8月7日，許女士與王女士就上述房屋達(dá)成買賣合同一份，約定房屋成交價(jià)695000元；交易房產(chǎn)辦理過戶手續(xù)的開始時(shí)間為2019年8月12日，由此買賣行為產(chǎn)生的費(fèi)用和所有稅收由買方承擔(dān)。

當(dāng)日，王女士向許女士交付部分購房款后，許女士向吳某出具收條，載明：今收到吳某購房定金加首付款合計(jì)28萬余元。許女士隨即用此款還清了案涉房屋抵押貸款的尾款，并辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)。

此后，王女士要求許女士按約辦理過戶手續(xù)。許女士則提出，按照交易合同約定其應(yīng)凈得695000元，房屋上的貸款27萬余元亦應(yīng)由王女士承擔(dān)，拒絕辦理過戶手續(xù)。王女士不能茍同許女士的觀點(diǎn)，認(rèn)為“凈得”僅指辦理過戶和稅收以外的凈得。由此，雙方對(duì)“凈得”的理解發(fā)生爭(zhēng)議，無法統(tǒng)一，王女士一紙?jiān)V狀將許女士告上法庭，要求許女士辦理過戶手續(xù)。

海安市人民法院審理后認(rèn)為，合同約定案涉房屋的成交價(jià)格為695000元，雙方在合同中并沒有約定還需由買方承擔(dān)賣方的銀行貸款，如果雙方真有此約定，作為對(duì)案涉房屋價(jià)格有重大影響的因素，應(yīng)當(dāng)在合同中作特別約定。雖然合同約定此買賣行為產(chǎn)生的費(fèi)用和所有稅收由買方吳某承擔(dān)，但約定文意明確僅指交易過程中的稅費(fèi)，顯然不包括賣方許女士的銀行貸款，而且按照社會(huì)一般認(rèn)知，房屋買賣合同中的賣方凈得指的是賣方不承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)，但不存在還需買方承擔(dān)賣方貸款的交易慣例，且賣方亦沒有充分證據(jù)證明案涉房屋價(jià)格嚴(yán)重背離市場(chǎng)行情。因而，該歸還的貸款不包括在總的房?jī)r(jià)中。

一審判決后，賣方許女士不服，提出上訴。南通中院審理后認(rèn)為，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適應(yīng)法律正確，應(yīng)依法予以維持。遂依照《中華人民民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，終審判決駁回上訴，維持原判。

【法官點(diǎn)評(píng)】

   本案主要涉及對(duì)合同價(jià)款的理解問題，即“賣方凈得”是否需買方承擔(dān)賣方貸款，亦關(guān)涉語言效力受語境限制問題。

語言效力受語境限制，從哲學(xué)角度而言，真理本身是相對(duì)的，沒有絕對(duì)的、永恒不變的真理，語言在一定時(shí)空中彰顯可信度，但超越時(shí)空真理就可能變?yōu)橹囌`。房屋交易中，約定買賣行為產(chǎn)生的費(fèi)用和所有稅收由買方承擔(dān)，但從社會(huì)公眾的正常認(rèn)知來看，這樣的語言表達(dá)并不意味著買方需承擔(dān)賣方的貸款。也就是說，如果雙方真有此約定，作為對(duì)案涉房屋價(jià)格有重大影響的因素，應(yīng)當(dāng)在合同中作特別約定，且亦應(yīng)標(biāo)明合同的總價(jià)款。若超出社會(huì)公眾的一般認(rèn)知理解，相應(yīng)的語言也會(huì)失去價(jià)值和社會(huì)認(rèn)可度。《中華人民共和國(guó)合同法》第六條規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。

   本案中，合同約定成交價(jià)695000元，并未約定合同總價(jià)款除此成交價(jià)外，還需包括銀行貸款部分。從雙方約定的付款方式統(tǒng)計(jì)，買方支付給賣方的總費(fèi)用應(yīng)為695000元。且從社會(huì)公眾的一般認(rèn)知理解來看，房屋買賣合同中的“賣方凈得”不存在需要買方承擔(dān)賣方貸款的交易慣例。故法院依據(jù)法理精神和日常生活經(jīng)驗(yàn)作出的前述判決是妥當(dāng)?shù)摹?/span>

   本案的發(fā)生提醒人們，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)誠(chéng)實(shí)履行合同義務(wù)，若企圖通過曲解語言含義，達(dá)到獲取不法利益的目的，最終只能自食惡果。