許多開發(fā)商在銷售商品房時，都會采取買一樓另送地下室的銷售模式招攬生意。因地下室具有擴大空間、倉儲等實用價值，且不算入計價面積，許多購房者都會被此吸引。但若房屋交付時，卻發(fā)現(xiàn)地下室存在不符合約定的情形，開發(fā)商又能否以地下室是贈送的，來拒絕承擔賠償責任呢？近日，蘇州市吳江區(qū)人民法院就審結了這樣一起因為地下室產生糾紛的案件。

2016年9月，何女士與吳江某房地產開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同一份，約定向其購買一戶住宅建筑面積141平方米，汽車庫建筑面積0平方米的疊墅，同時在合同附件中約定，因合同在房屋管理部門備案時，對于地下室無對應選項，因此備案合同將地下室默認為車庫附屬，但合同中所指車庫不具備車庫使用功能，而是地下室。合同另約定奇數幢疊墅南側為敞開采光井，井內開落地窗，北側為封閉采光井，井內開窗，而何女士購買的房屋正是奇數幢。

但當何女士收到商品房交付通知書后去現(xiàn)場查驗房屋時，卻發(fā)現(xiàn)地下室實際卻是北側為敞開采光井，南側為封閉采光井，地下室采光嚴重受損，便一紙訴狀將該房地產開發(fā)公司告至吳江法院，要求依照總房價的10%賠償違約金30余萬元。

房地產開發(fā)公司抗辯稱，房屋采光符合標準，且地下室未計入建筑面積，是開發(fā)商贈送給何女士使用的，所以即便交付的地下室不符合約定，也不構成違約。

審理中，法院至案涉房屋進行現(xiàn)場勘查。經勘查，案涉房屋地下室采光井情況與合同約定完全相反，且對比南側為敞開采光井的地下室，其采光明顯受損、通風明顯受阻。因此，法院認為交付的地下室在使用功能上有明顯瑕疵，開發(fā)商依合同約定已構成違約。此外，開發(fā)商在銷售商品房時，采取下疊送地下室，上疊送閣樓的銷售策略，地下室或閣樓即便不計面積，不單獨計價，但所送地下室或閣樓的可使用面積及相關情況，對商品房的價格及購房者選擇購買該套商品房時具有重大影響。開發(fā)商并非完全無償地向他人贈送地下室或閣樓，其“贈送”的對象是特定的，即相應的下疊或上疊的購買者，目的是為了促成下疊或上疊的銷售，附贈行為與商品房的銷售行為是互為條件的。實際上購房者取得地下室或閣樓并非完全無償，其支付的對價是隱含在下疊或上疊的價格中的，購房者在考量時是一體考慮的。故開發(fā)商關于地下室是贈送，即使不符合約定也不構成違約的抗辯意見，有違合同法第六條規(guī)定的誠信原則，也不符合合同法第一百九十一條規(guī)定的精神，法院不予采納。

最終，法院綜合考慮地下室在整套商品房中的價值占比及房屋在采光、通風等使用功能方面的受損情況，房屋與樓上房屋的單價差價等情況，酌情認定損失為每平方米1000元，判決開發(fā)商賠償違約金14萬余元。