近年來，隨著物業(yè)管理行業(yè)的興起，關于物業(yè)管理方面的民事糾紛層出不窮。在司法實踐中，由于物業(yè)管理屬新興行業(yè)，無前例可循，對物業(yè)管理的法律文件─物業(yè)服務合同的性質莫衷一是，仁者見仁，智者見智，而解決物業(yè)服務合同的性質問題乃是處理好這方面糾紛的關鍵，因此筆者再此就該問題略議一二。

關于物業(yè)服務合同的性質，目前存在著不同的看法，有人認為物業(yè)服務合同是委托合同的一種，也有人認為物業(yè)服務合同不是委托合同，而屬于物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供勞務的雇傭合同。

筆者認為，物業(yè)服務合同屬于一種新類型的服務合同，現(xiàn)有相關合同的特點并不能完全涵蓋物業(yè)服務合同的內容。

首先，就物業(yè)服務合同與委托合同比較來看，物業(yè)服務合同具有委托合同的一些特征，從物業(yè)管理企業(yè)作為提供服務的一方當事人來看，物業(yè)服務合同與委托合同有相似之處，如：依據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的指示處理委托事務；親自處理委托事務的義務；報告義務；財產(chǎn)轉交義務，等。但委托合同的概念和特征又不能完全涵蓋物業(yè)服務合同的內容，主要體現(xiàn)為：

第一，通常，委托合同的受托人在處理委托人的事務時，是以委托人的名義來實施的；而在物業(yè)服務合同中，物業(yè)管理企業(yè)即使是從事物業(yè)管理服務，也通常是以自己的名義進行相關的民事活動，而并不是以業(yè)主的名義實施管理服務。

第二，委托合同中，受托人實施代理行為的法律后果直接歸于委托人，這是委托合同的基本特征。而在物業(yè)服務合同中，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的獨立的民事行為并不承擔其法律后果，只是根據(jù)物業(yè)服務合同要求物業(yè)管理企業(yè)提供相應的物業(yè)管理服務。物業(yè)管理企業(yè)的其他民事活動雖然可能與其提供的物業(yè)服務存在直接的關系，但這只是物業(yè)管理企業(yè)為了提供物業(yè)服務而必須開展的業(yè)務活動，這些民事活動不會與業(yè)主有聯(lián)系，與業(yè)主有法律上聯(lián)系的只可能是物業(yè)管理企業(yè)。

其次，與雇傭合同相比，二者在形式上都是當事人一方為他方提供勞務，他方支付報酬的合同，而且合同解除之后，只能使合同關系發(fā)生將來消滅的效力，而無法溯及既往。但二者差別很大。

第一，雇傭合同的受雇人是自然人，其提供的勞務是自然人通過自己的技能和經(jīng)驗完成雇主所要求的任務；而物業(yè)服務合同中的物業(yè)管理企業(yè)則是依據(jù)法律規(guī)定的條件設立的專業(yè)企業(yè)，依其自身的資金實力、專業(yè)人員的配備以及綜合性的管理服務能力提供專業(yè)的物業(yè)服務。

第二，雇傭合同受到勞動法等法律、法規(guī)的調整，雇主和受雇人之間的權利義務及雇主所承擔的責任（如受雇人的工傷等）有一些特別規(guī)定，而物業(yè)服務合同中雙方當事人的權利義務完全是依據(jù)合同來調整的。

因此，物業(yè)服務合同應當作為一種新型的服務合同來看待。