本網(wǎng)南通訊：有人為少交房產(chǎn)交易契稅，竟然在合同標價上做文章，到頭來費盡種種周折才得以恢復事實真像。元月6日，隨著南通市中級法院終審判決書的送達，一起因此發(fā)生的房屋買賣合同糾紛案落下帷幕，法院判決被告（反訴原告）權某于判決生效后一個月內(nèi)協(xié)助原告（反訴被告）劉某辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù)；劉某則于判決生效后十日內(nèi)給付權某購房款50000元。

房產(chǎn)交易風平浪靜

本案原、被告系同村人。被告權某曾在該村1組建樓房一幢及廚房一間。該樓房于1999年取得了房屋所有權證書，證書中登記的所有權人為權某，建筑面積為159.88平方米。原告劉某戶籍所在地原先在該村20組。

2005年10月初，經(jīng)過康某的介紹，劉某與權某就買賣上述房產(chǎn)一事進行了協(xié)商，雙方口頭約定了該房屋價款等事項。2005年10月13日，劉某給付權某訂金2000元。2005年10月14日上午，權某、劉某請本村村委會主任薛某執(zhí)筆書寫售房協(xié)議書。薛某執(zhí)筆寫好售房協(xié)議書主文后，劉某、權某先后在協(xié)議書上簽名，介紹人康某在該協(xié)議書的見證人一欄內(nèi)簽名，執(zhí)筆人薛某在該協(xié)議書的在場人一欄內(nèi)簽名。

該售房協(xié)議書的主要內(nèi)容為：權某現(xiàn)有一幢二上二下的樓房及廚房一間出售給劉某，房子的總金額為伍萬元整（50000元）。交房日期為2005年10月14日下午。交款時間為2005年10月14日付清，不得拖欠。交房交款以后的一切費用包括產(chǎn)權變更登記、戶口遷入費用，均由劉某負責。此協(xié)議雙方簽字后生效，一式三份，不得反悔。

2005年10月14日下午，劉某給付權某購房款48000元。權某連同先前給付的定金在內(nèi)，當場出具一份收條，收條的內(nèi)容為：收到劉某購房款伍萬元整。當天下午，權某將所出售的樓房和廚房的鑰匙交給了劉某。此后，劉某一家搬進該房屋居住至今。

2005年10月16日，劉某向村委會出具承諾書一份，承諾該農(nóng)戶不要村委會另行安排宅基地等事項。同日，村委會出具證明一份，該證明的內(nèi)容為：茲有本村20組村民劉某已承諾村委會不再安排住宅地、原宅地不再翻建樓房、原平房保留，因人多田多，敬請有關單位協(xié)助辦理好房屋過戶手續(xù)，特此證明。2007年3月20日，劉某將其戶籍從本村20組遷到新購房屋所在的本村1組落戶。

2007年12月25日，劉某向法院起訴，要求權某協(xié)助其辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。

案中案露出貓膩

從原告劉某起訴狀內(nèi)容及所舉證據(jù)來看，此案及其普通，主審法官曾經(jīng)審理過上百件同類案件。意想不到的是，一起簡單的房產(chǎn)買賣合同糾紛背后卻掩藏不為外人所知的“內(nèi)幕”，并觸發(fā)出另場官司。

接到劉某訴狀后，被告權某提出，當初實際談定的購房總價款為10萬元，合同上只寫了5萬元，其真正目的是為了劉某減少契稅；劉某已給付購房款5萬元，曾口頭約定尚欠的購房款5萬元于兩年后給付，但劉某至今未給付，現(xiàn)要求劉某付清尚欠5萬元。對于權某陳述的上述情況及要求，劉某予以否認。

在本案審理中，2008年1月8日，權某向法院提起另一起訴訟。權某以劉某否認購房款實際為10萬元導致雙方之間訂立的售房協(xié)議顯失公平為由，要求撤銷其與劉某之間簽訂的售房協(xié)議書（以下簡稱撤銷權糾紛案）。

該案在審理過程中，權某向法院申請對訟爭的樓房及廚房在出售時的價格進行評估。2008年3月2日，某房產(chǎn)評估公司受法院委托對訴爭樓房及廚房作出價格評估報告。估價報告載明：估價期日為2005年10月14日，估價結果為：根據(jù)申報，評估的房屋建筑物建筑面積為169.68平方米，土地面積為225平方米，房地產(chǎn)評估價值為109148.79元(其中不含土地價值)。

2008年3月12日，法院開庭審理撤銷權糾紛案時，權某（該案原告）申請康某（介紹人）等證人出庭作證。證人康某當庭反映：劉某看了權某的房屋后合適這個房屋，權某要賣10萬元，劉某也合適這個價錢，說10萬元就10萬元。后劉某自籌了3萬元，康某（介紹人）幫劉某借了2萬元。因權某與劉某說好了要減輕劉某辦房產(chǎn)證的負擔，故在協(xié)議上只寫了5萬元。劉某先給付了權某購房款5萬元，劉某與權某說好兩年后再給付另5萬元。

根據(jù)雙方爭議焦點，為進一步查清案件事實，法院于2008年4月7日向村干部薛某（執(zhí)筆人）進行了調(diào)查。薛某向法院反映：權某找到我請我?guī)退麑懸环莘课葙I賣的協(xié)議，當時我就問他的房屋是多少錢，他說協(xié)議只好寫5萬元，我說這個房子不止值5萬元，他說叫我不要管、實際雙方約定房子的價格是10萬元。我遂叫他最好寫兩份協(xié)議，其中一份5萬元的協(xié)議是假協(xié)議只用于房產(chǎn)交易所辦理房屋過戶手續(xù)，另外寫一份真協(xié)議以明確房價為10萬元。權某說不要，這是他們私下的事，之后我就為他寫了一份5萬元的協(xié)議，10萬元的協(xié)議就沒有寫。買房人劉某在寫協(xié)議時知道房屋的成交價為10萬元，并非協(xié)議所寫的5萬元。

2008年4月7日，權某向法院申請撤回對劉某撤銷權糾紛一案的訴訟，法院經(jīng)審查后口頭裁定準許其撤訴。

庭審中各執(zhí)一詞

隨著撤銷權糾紛案的撤訴，本起房屋買賣糾紛案恢復審理。本案的被告權某提出反訴。2008年5月13日，海安縣法院公開開庭審理本案。

庭審中，原告劉某訴稱，我與被告權某系同村村民，我跨村民小組向權某購買房屋，雙方簽訂了售房協(xié)議書，約定房款總額為五萬元，交房和交款的時間均為2005年10月14日，協(xié)議有村委會及相關在場人簽字和蓋章加以證明。后原、被告均按約交款和交房?，F(xiàn)原告為辦理房屋產(chǎn)權過戶等手續(xù)，多次催告被告要求其履行協(xié)助義務，但被告拒不理睬?，F(xiàn)請求法院判決被告協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權過戶等相關手續(xù)。

被告權某辯稱，雙方口頭約定房屋價款為十萬元，原告為逃避有關房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費等，提出雙方的書面協(xié)議上只明確五萬元，實際按十萬元價款結付，有簽訂協(xié)議時的在場人的證言等證據(jù)加以證明?，F(xiàn)原告僅給付房款五萬元，尚欠我房款五萬元，其只有在付清房款十萬后才可以辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。

反訴原告權某訴稱，訟爭房屋現(xiàn)已經(jīng)評估，以2005年10月14日為估價期日，房屋價值為109148.79元(不含土地價值)，這也充分證明房屋的成交價十萬元與當時市場行情相符?，F(xiàn)要求反訴被告劉某支付尚欠反訴原告的購房款五萬元。

反訴被告劉某答辯稱，雙方在簽訂書面協(xié)議之前并沒有所謂購房款總額為十萬元的口頭約定，書面協(xié)議將房款總額明確約定為五萬元，并非十萬元。即便簽訂書面協(xié)議前有口頭約定，也應當以之后雙方簽訂的書面協(xié)議為準，而不應以之前的口頭約定為準。現(xiàn)請求法院判決駁回反訴原告的訴訟請求。

本案庭審中，法院再次對撤銷權糾紛案中的相關證人證言、評估報告等進行了舉證、質(zhì)證、認證，查清了案件事實。

本案審理過程中，法院考慮到劉某搬進訟爭房屋內(nèi)居住已兩年之久，且又將戶籍遷至該組，村委會亦表示不再另行安排劉某住宅地，故從降低房屋買賣糾紛帶來的不利影響、有利于雙方今后的生產(chǎn)生活出發(fā)，召集雙方進行耐心細致的調(diào)解，終因劉某不同意，而致調(diào)解未果。

公正判決釋法理

海安縣法院審理后認為，劉某與權某系同村村民，雙方經(jīng)人介紹就訟爭房屋買賣的相關事宜達成一致意見，并由村干部執(zhí)筆起草了售房協(xié)議書，購房協(xié)議依法成立。關于合同效力問題，盡管訟爭房屋占用的土地系村集體土地，但劉某在房屋交付后即搬進該房居住生活，并將戶籍遷至房屋所在村民小組，成為本集體經(jīng)濟組織的成員，且當?shù)卮迕裎瘑T會出具的證明也認可雙方之間的房屋買賣，因而土地性質(zhì)不再成為本案交易的障礙。至于本案能否因顯失公平等因素而撤銷并導致無效問題，根據(jù)合同法的規(guī)定，是否行使撤銷權取決于受害人（權利人），并在知道或應當知道權利受侵害之日起一年內(nèi)行使，現(xiàn)被告（反訴原告）權某撤回撤銷權糾紛案，并進而反訴要求原告（反訴被告）劉某另行支付房款五萬元，故而本案合同因撤銷

而無效的可能性已不存在，應當認定雙方之間的房屋買賣關系合法有效。雙方應當按照約定履行各自義務，對于協(xié)議中沒有約定或者約定不明的，雙方當事人應當遵循誠實信用的原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助等義務。劉某作為房屋的買受人在取得房屋后有權要求出賣人權某協(xié)助其辦理房屋產(chǎn)權過戶登記，故劉某要求權某協(xié)助過戶的訴訟請求，于法有據(jù)，予以支持。

關于房款的數(shù)額問題。權某反訴主張房款總額為十萬，并要求劉某另行支付5萬元。盡管劉某否認權某主張的事實，但通過庭審舉證、質(zhì)證、認證可查明相關事實。從本案舉證、質(zhì)證情況看，證人康某系房屋買賣的介紹人，對雙方磋商房屋買賣的具體情況比較了解，又在當事人的售房協(xié)議書的見證人一欄內(nèi)簽名，其證言具有真實性、合法性和關聯(lián)性。證人薛某作為售房協(xié)議書的執(zhí)筆人，在向雙方詢問交易的情況及合同主要條款后，幫助代筆起草售房協(xié)議書，并在售房協(xié)議書的在場人一欄內(nèi)簽名，其對買賣房屋約定的真實內(nèi)容同樣比較了解，其證言亦具有真實性、合法性和關聯(lián)性。由此可以認定，雙方當事人口頭約定的房屋價款為十萬元，為了“減輕”劉某辦理房屋產(chǎn)權證的負擔，在書面協(xié)議上只將房屋價款寫為五萬元并約定交房當日付清，同時口頭約定另五萬元在兩年后給付?，F(xiàn)劉某已給付5萬元，尚欠5萬元，依法應當給付。遂依據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，作出前述判決。

一審判決后，原告劉某不服，提出上訴。

南通中院審理后認為，盡管本案上訴人劉某提出本案二份證人證言存在于另案之中不能作為定案依據(jù)的問題，但本案與撤銷權糾紛案有直接聯(lián)系，二位證人在該案中作證的內(nèi)容與本案中需要證明的內(nèi)容、證明目的相同，故二位證人的證言在本案中經(jīng)質(zhì)證作為證據(jù)使用并予以依法認定，并無不當。證人康某、薛某分別作為房屋買賣的介紹人、合同執(zhí)筆人，他們特殊的身份決定他們的證言效力高于一般的證人證言，對證明案件事實具有關鍵作用?，F(xiàn)兩證人證言能夠相互印證，進而確定雙方除書面協(xié)議外另有口頭約定的事實，而口頭約定才是雙方房屋買賣的真實意思表示。綜上，原審判決認定事實和適用法律正確，依法應予維持，對上訴人的上訴理由和請求不予支持。遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條之規(guī)定，判決駁

回上訴，維持原判。

點評：本案當事人的行為性質(zhì)以及由此帶來的影響值得深思。

契稅指對契約征收的稅，以所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅，屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。應繳稅范圍包括土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣、贈與和交換等。它是一種重要的地方稅種，在土地、房屋交易的發(fā)生地，不管何人，只要所有權屬轉(zhuǎn)移，都要依法納稅。契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。要先交契稅才能辦理過戶手續(xù)，即先契后證。

契稅具有強制性、無償性、固定性等特征。它與其它稅收種相同，具有調(diào)節(jié)國民收入分配和再分配的作用。此外，契稅還具有證明不動產(chǎn)所有人產(chǎn)權合法性的作用。征收機關在征稅時，首先要查明產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的合法性才準予繳納，并發(fā)給新的契證作為產(chǎn)權合法性的證明。契稅往往按照一定比率征收，國家根據(jù)市場調(diào)節(jié)需要，對這一比率可作上下浮動。契稅計稅依據(jù)歸結起來有四種：一是按成交價格計算；二是根據(jù)市場價格計算；三是依據(jù)土地、房屋交換差價定稅；四是按土地收益定價。

由于計稅方式客觀上存在一定漏洞，對每筆交易進行評估也不切實際，這給少數(shù)試圖投機取巧的當事人歸避法律提供了空間。個別人在合同成交價上做文章，甚至出現(xiàn)黑白兩份合同，提交給國家交納契稅的合同大大壓低實際成交價。這種行為本質(zhì)上是一種偷稅行為，構成違法，嚴重的還應依刑法追究刑事責任。本案原、被告運用書面、口頭約定不一的方式，降低應稅額，本質(zhì)上就是歸避法律，應認定為偷稅行為，依法應予打擊。

盡管本案的房屋出售方通過訴訟僥幸打贏了官司，但這樣的情況不能視為一種常態(tài)。證據(jù)是訴訟之王，如果本案房屋評估價與書面約定價差距不大，僅憑證人證言就很難推翻房屋贖買方所主張的事實。如果證人證言作出相反的陳述，僅憑房屋評估價亦難推翻房屋贖買方所主張的事實。因為，認定顯失公平，在司法實踐中異常困難。只要出現(xiàn)上述不利情況之一，房屋出售方就只能打掉牙往肚里咽。

因此，我們呼吁房屋交易中，人們不要為坑國家之利，而采取歸避法律的行動。否則，你不僅要為打官司花費大量人力、物力，而且可能搬起石頭砸自己的腳，甚至觸犯刑律，賠了夫人又折兵。

 

[法律鏈條]《中華人民共和國合同法》

第五十四條   下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：

（一）因重大誤解訂立的；

（二）在訂立合同時顯失公平的；

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。

第五十五條    有下列情形之一，撤銷權消滅：

（一）具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權；

（二）具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。