2007年以來，徐州市泉山區法院共受理物業管理糾紛案件352起，其中判決74件，調解撤訴278件。在判決的74件案件中，物業管理公司勝訴61件，而業主勝訴僅有13件，業主敗訴率高達82.43%。為此，泉山法院對物業管理糾紛案件進行了專題研討，分析了業主敗訴多的原因，并提出了相應的對策。

一、物業管理糾紛業主敗訴多的原因

在審判實踐中，綜合物業管理糾紛業主敗訴多的原因，主要有以下幾方面：

一是物業服務企業一般都有較為固定的專業律師來負責企業的法律業務，在法律知識、證據收集，以及訴訟經驗，甚至是在合同中對法律責任的規避等方面都比業主更有優勢。

二是我國的物業服務企業大多是開發商的子公司或者與開發商有某種關系，業主往往將開發商的違約行為遷怒于物業公司，以不交物業費來對抗開發商，導致在訴訟中承擔敗訴結果。

三是業主在維護自身權益過程中的不理性行為，致使堵門、堵路甚至發生直接沖突等事件，對房地產公司、物業服務企業或他人的人身、財產造成侵權。

四是目前在物管方面僅有國務院頒布的《物業管理條例》（以下簡稱“條例”）等較為籠統的行政法規和一些地方性法規，在司法實踐中不易操作，致使法官在一些問題上因雙方無明確約定而無法處理。

五是物業管理行業在我國發展的時間不長，此類合同糾紛仍屬于新類型案件，法官、物業服務從業人員等都還僅僅處于不斷探索的階段。

二、防止業主在物業管理糾紛中敗訴的對策

物業管理糾紛業主敗訴多的原因和業主的自身素質有關，同時也與開發商擅自違約、物業管理公司先天不足以及政府監管部門監管不到位有著直接的關系。因此，要防止業主在物業管理糾紛中屢屢敗訴，應采取以下一些對策：

一是要樹立物業消費觀念。一些回遷房、農改房業主不適應小區樓宇化管理，私搭亂建占用共有區域，還有一些業主還存在著以前單位免費管理的觀念，對物業消費不能適應。因此，業主應樹立正確的物業消費觀念。

二是要提高業主的法律素質。在物業管理糾紛案件中，業主作為原告起訴的案件導致敗訴的主要原因，就是在法律知識方面的不足，業主在平時應保存好相關票據，注意證據的收集，訴訟中應多向法律專業人士進行咨詢或者請律師代理進行訴訟。

三是業主要理性維權。業主應當認識到采取的靜坐、堵路、越級上訪等不理性行為，不僅不能解決根本性問題，而且還給廣大業主在人力、物力和財力上造成浪費，也給其他民眾的生活和社會穩定造成影響，最終問題還要通過正當途徑解決。因此，遇到物業管理糾紛時應冷靜處理，可以要求相關政府部門協調，也可以理性地進行訴訟。

四是物業企業應明確自身定位。物業服務企業與業主之間摩擦不斷的原因，在很大程度上是因為物業對自身的定位不正確而造成的。新修訂的《條例》對二者關系做了更加合理而明確的定位，將原條例中的“管理”變為“服務”，同時，物業企業對小區內的樓體、電梯廣告等收益和員工資、培訓等支出等應向業主公開透明，為物業管理糾紛消除了隱患。

五是政府監管部門應擔負起監管職責。在《條例》中，政府主管部門擔負著監督、管理和指導的責任，并具有不同程度的行政處罰權利，但在實踐中主管部門卻并沒有完全履行這些職責。因此，政府監管部門應規范開發商和物業服務企業的執業行為，嚴格執行市場準入制度，并鼓勵業主對開發商和物業服務企業違規行為的舉報，加大對處罰力度。