法院把新聞發(fā)布會開到住建局去了。9月21日下午，蘇州市吳江區(qū)人民法院與區(qū)住建局聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，發(fā)布二手房買賣合同糾紛審判報告和典型案例，全區(qū)200余家中介機構(gòu)負責人到場參加。二手房買賣經(jīng)常出現(xiàn)哪些問題？在買賣過程中要注意什么？諸如此類的問題，都可以在這場新聞發(fā)布會上找到答案。

　　二手房市場異?；鸨?/p>

　　各種糾紛井噴增長！

　　2016年春節(jié)，對很多吳江人來說都是一個難忘的時間點。人們辭舊迎新過后，原本平穩(wěn)的吳江房市突然迎來了巨變，吳江區(qū)特別是商品住房聚集的太湖新城、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，房價一度呈現(xiàn)持續(xù)大幅上漲的態(tài)勢。

　　“吳江的房價怎么漲成這樣了？”這個話題成為了人們茶余飯后的談資，已經(jīng)買房的人暗自慶幸，沒有買房的人恨自己沒有早點出手。隨著房價暴漲，原本波瀾不驚的二手房交易市場突然異?；鸨饋?，在吳江法院，曾經(jīng)偶有發(fā)生的二手房買賣合同糾紛案件也隨之井噴增長。

　　據(jù)該院民一庭庭長厲昱中介紹，2016年該院受理二手房屋買賣合同糾紛案件294件，新收案件占全院民事案件的2.95%，相比2014年和2015年，漲幅分別達到了512%和332%。今年以來，全院已經(jīng)受理了二手房屋買賣合同糾紛案件176件，總體呈現(xiàn)出急劇上升后逐步回落趨穩(wěn)的態(tài)勢。厲昱中表示，該類案件的產(chǎn)生，很大程度上是由于房價大幅上漲后部分出賣方坐地起價和蘇州地區(qū)限購限貸新政的推出。

　　“新政的實施導致很多房屋買賣交易沒有完成，有些買受人會拒付或者要求我們要求退還中介費。”受邀來參加本次新聞發(fā)布會的房產(chǎn)中介工作者李小姐這樣說道。據(jù)了解，目前，除二手房出賣人和買受人以外，房產(chǎn)中介也經(jīng)常會卷入矛盾糾紛之中。今年以來，吳江法院新收居間合同糾紛已達41件，收案數(shù)量有一定程度攀升。

　　案件復雜矛盾突出

　　處理起來可不簡單！

　　2016年1月10日，老張與老吳簽訂合同，約定老張以136萬元買下老吳的一套房屋，并支付了定金3萬元。但是后來，老吳并不配合辦理相關(guān)手續(xù)，無奈之下，老張把老吳告上法院，要求繼續(xù)履行合同。讓老張萬萬沒想到的是，在案件審理過程中，素未謀面的老徐竟以同樣理由、就同一套房屋訴至法院，稱其于2016年3月10日與老吳簽訂房屋買賣合同，并支付了部分購房款，房屋鑰匙也已交付。

　　法院認定老吳的行為屬于典型的一房二賣，老吳和老徐都成為了受害者。最終，老張同意解除與老吳之間的房屋買賣合同，由老吳返還定金3萬元，并賠償經(jīng)濟損失32萬元，房屋最終賣給了老徐。

　　厲昱中介紹，除了這樣比較常見的一房二賣合同效力問題認定以外，房屋買賣與民間借貸交叉并存、夫妻一方單方出售共同財產(chǎn)、無權(quán)處分人擅自處分財產(chǎn)、拆遷安置房部分共有人擅自處分財產(chǎn)、代理人超越代理權(quán)限訂立合同、陰陽合同、中介炒房合同、買賣房號合同、惡意串通逃避債務(wù)合同等等，也都是二手房買賣合同效力認定的難點所在。

　　同時，違約情形各不相同、合同解除問題、違約責任承擔等因素，也使得二手房買賣合同的認定變得非常復雜。法院在處理這類案件的時候，也必須面對訴訟程序繁瑣、審理周期較長、矛盾對抗嚴重、調(diào)解難度加大等問題。

　　營造良好交易環(huán)境

　　需要各方職責堅守！

　　2010年10月8日，老陳與老楊在某中介公司的撮合下，簽訂了一份三方協(xié)議，約定老陳將從某房產(chǎn)公司購得的商品房更名給老楊，又約定簽訂協(xié)議后視為中介介紹成功，房屋成功更名至老楊名下后，老楊應(yīng)立即付清中介費7000元。但是想要省一筆中介費的老楊動了壞心思，撇開中介公司，自行完成了房產(chǎn)交易。

　　得知真相的中介公司訴至法院，要求老楊支付中介費7000元。法庭上，老楊辯稱自己是后來通過其他渠道獲得該房源信息，但未能提供證據(jù)證實自己的說法。最終，經(jīng)過法院調(diào)解，雙方同意由老楊一次性支付中介費3000元。在這樣的房屋買賣居間合同中，如果任由當事人買房看房后，跳開中介公司，逃避支付傭金的義務(wù)，那對于中介來說顯屬不公。

　　為了有效預(yù)防并切實減少二手房買賣中的各類糾紛，厲昱中對二手房交易中的各方當事人，都提供了對策和建議。對買受人來說，應(yīng)當慎重選擇房源、仔細斟酌合同條款、及時辦理過戶登記、保證交易過程全程留痕、謹記借名登記有很大的風險；對出賣人來說，不可主動違約、切莫輕易出賣尚未取得產(chǎn)證的房屋、不要簽陰陽合同、應(yīng)當如實告知共有人及房屋基本情況的真實信息、萬萬不可一房二賣；對中介機構(gòu)來說，必須嚴格審查買賣雙方的資格、確保合同條款清晰明確、督促買賣雙方按照合同履行各自的義務(wù)。

　　營造良好的二手房交易環(huán)境，需要各方的共同努力，買受人、出賣人和中介機構(gòu)在捍衛(wèi)自己權(quán)利的同時，也應(yīng)自覺履行相應(yīng)的義務(wù)。