近日，虎丘法院適用民法典審結一起執行異議案件。這是虎丘法院在民法典正式實施后，依法適用民法典審結的第一起執行審查類案件。

基本案情

我院在執行某銀行與某置業公司金融借款合同糾紛執行過程中查封了被執行人的81套不動產，被執行人某置業公司已于2016年1月25日將查封的81套不動產抵押給申請執行人某銀行并辦理了相應抵押登記手續。據此，我院依法裁定拍賣、變賣登記在被執行人某置業公司名下的81套不動產。案外人某電影院以04-22號商鋪系其租賃、占有、使用為由向我院提出書面異議，我院于2021年1月18日受理本案。

法院經審理查明，2012年7月18日，某置業公司委托其商管公司以商管公司的名義與某電影院簽訂房屋租賃合同書，約定租賃期為20年，從影城正式營業之日起計算，租金為當年保底租金與當年凈票房分成兩者取其高。開業第一年保底租金為257萬元，每五年以8%遞增。

自涉案04-22號商鋪交付后，某電影院將該商鋪裝修成影廳，并從事電影放映、銷售零食等業務，一直占有使用至今，按約支付租金。

裁定結果

虎丘法院經審理認為，承租人合法的不動產租賃權在執行程序中應當受到法律保護。本案中，商管公司在被執行人某置業公司的授權下與某電影院簽訂了房屋租賃合同。上述房屋租賃合同的簽訂日期早于涉案房屋抵押登記日期。在房屋租賃合同履行期間，異議人按約支付租金，出租人也按照約向異議人交付了涉案商鋪，并由異議人持續占有使用至今。

此外，本案并無證據表明異議人與被執行人存在關聯關系，房屋租賃合同中雙方約定的租金亦在合理的市場價格范圍內。因此，異議人對涉案商鋪的租賃權應當受法律保護。

綜上，裁定如下：異議人某電影院的異議請求成立；異議人某電影院對被執行人某置業有限公司名下04-22號商鋪享有合法的租賃權，上述房產在執行拍賣中應附帶前述租賃關系進行拍賣。

法官說法:

據承辦人吳勇偉庭長介紹，本案適用的條款為《中華人民共和國民法典》第725條，其規定：租賃物在承租人按照租賃合同占有使用期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。該條款是由《合同法》第229條修正而來，但是《合同法》第229條僅規定了租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。民法典第725條則糅合了此前相關司法解釋的規定，增加了 “占有使用期限”這一要求。

根據修改后的規則，租賃物在租賃期間內發生所有權變動的，若承租人希望對抗買受人保持對租賃物的繼續占有和使用的，則需要證明其在租賃物所有權變動發生時正占有租賃物。民法典的新規定有助于保護不動產合法使用權人的利益，維護不動產租賃市場的穩定，對執行中處置帶租不動產具有重要指導意義。