[據(jù)以研究的案例]

2005年5月，甲通過乙的聯(lián)系購得門面房四間，乙并為其辦理了房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。甲將其房屋租給乙開辦超市，雙方未簽訂書面的租賃合同，口頭約定每年租金4萬元。2006年3月，甲與乙協(xié)商，欲將該出租的房屋以60萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙，乙認(rèn)為價(jià)格過高不愿接受，甲請乙在超市門外張貼出售公告，公告載明房屋四址和60萬元的售價(jià)。丙看到公告后直接找甲協(xié)商，以47萬元的價(jià)格成交，雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議，丙交納了定金10萬元。乙得知后提出異議，認(rèn)為甲降價(jià)銷售未征求其同意，侵犯了自己的優(yōu)先購買權(quán)，愿以同樣價(jià)格購買該房，被甲和丙拒絕。乙以甲與丙侵犯其優(yōu)先購買權(quán)為由訴至法院，請求確認(rèn)甲和丙的房屋買賣協(xié)議無效，并要求法院以47萬元的同等價(jià)格確認(rèn)與甲的房屋買賣關(guān)系。訴訟中甲出示一份2006年6月的解除協(xié)議，聲稱已經(jīng)和丙解除了房屋買賣協(xié)議，該房現(xiàn)在不賣了，并要求與乙解除房屋租賃關(guān)系。經(jīng)鑒定甲和丙2006年6月的解除協(xié)議的形成時(shí)間是后補(bǔ)簽的。

對該案的處理有兩種意見：一種意見認(rèn)為，甲和丙無論是訴前還是訴中，只要雙方明示解除了雙方的房屋買賣關(guān)系，那么乙以優(yōu)先購買權(quán)為由主張確認(rèn)甲和丙的房屋買賣協(xié)議無效的法定情形已經(jīng)消失，所以乙的訴訟請求應(yīng)予駁回；同時(shí)，在甲和丙解除了房屋買賣協(xié)議后，乙要求強(qiáng)制締約的訴訟請求缺乏法律和事實(shí)依據(jù)，其請求亦不能支持；甲作為房屋所有權(quán)人，對甲與乙之間的不定期租賃合同，只要給予一定的合理期限，依法可以隨時(shí)行使解除權(quán)。另一種意見認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定的民事優(yōu)先權(quán)利，是締約自由原則在法律上的一種例外情形。在出租人出賣所租房屋這一特定法律事實(shí)出現(xiàn)時(shí)，承租人即有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。這種法定權(quán)利的行使帶有一定的強(qiáng)迫性（及強(qiáng)制締約責(zé)任），即一旦出租人與第三人達(dá)成了購買協(xié)議或進(jìn)行了房屋買賣行為，承租人在一定期間內(nèi)就有權(quán)要求出租人以同等條件將出租房屋賣給自己。出租人不能因?yàn)槌凶馊酥鲝垯?quán)利而拒絕將房屋以第三人的合同條件出賣給承租人，也不能索性與第三人解除合同而拒絕將房屋賣給任何人。只要承租人堅(jiān)持以第三人的合同條件購買房屋，出租人就必須履行合同義務(wù)。如果聽任出租人在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)后，為規(guī)避法律而任意解除與第三者買賣合同；或終止與承租人租賃關(guān)系后，再與第三者形成該房屋買賣關(guān)系。顯然違背了《合同法》230條關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定的立法精神，也必然導(dǎo)致優(yōu)先購買權(quán)制度形同虛設(shè)而不能發(fā)揮應(yīng)有的功能。所以在本案中即使甲與丙串通，為規(guī)避乙的優(yōu)先購買權(quán)而任意變更或解除雙方的房屋買賣協(xié)議，對乙要求強(qiáng)制締約的訴訟請求法院仍應(yīng)予以支持。筆者同意第二種處理意見。

基于以上案例可以看出，在現(xiàn)行法律法規(guī)中對承租人的優(yōu)先購買權(quán)這項(xiàng)權(quán)利的行使及實(shí)現(xiàn)，規(guī)定的法條過于籠統(tǒng)、抽象，操作性不強(qiáng)。因而容易造成認(rèn)識上的模糊，使承辦法官在運(yùn)用這些法律規(guī)定辦案時(shí)理解上不一致，適用法律不一致，裁判結(jié)果不一致，損害了法律的嚴(yán)肅性和統(tǒng)一性，進(jìn)而導(dǎo)致這類案件審理和裁判中的混亂。筆者試圖從優(yōu)先購買權(quán)的概念、性質(zhì)、行使條件和實(shí)現(xiàn)途徑等方面的分析和研究，結(jié)合自己對這方面問題的看法和意見作粗淺的探討，以期對今后的審判實(shí)務(wù)能有所作用。 

一、承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)

所謂優(yōu)先購買權(quán)是指特定的民事主體（承租者）依照法律規(guī)定享有的優(yōu)先于他人購買某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)（租賃物）的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)在理論界有多種學(xué)說，從權(quán)利作用的角度來考察，其性質(zhì)有以下幾個(gè)方面：

1、承租人優(yōu)先購買權(quán)具有法定性。承租人優(yōu)先購買權(quán)是對出租人的處分權(quán)所作的限制，而此限制是基于法律的直接規(guī)定產(chǎn)生，具有法定性，如《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第19條、《民法通則若干問題意見》第118條、《合同法》第230條規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

2、承租人優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)性及對抗性。優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)的效力，屬于物權(quán)范疇。依法律規(guī)定而產(chǎn)生的承租人優(yōu)先購買權(quán)是法律對特定人（承租人）的保護(hù)，具有對抗第三人的效力。承租人有權(quán)請求人民法院確認(rèn)出租人與第三人之間買賣關(guān)系無效，并要求在同等條件下將所租房屋出賣給自己。明確承租人優(yōu)先購買權(quán)為一種物權(quán)，有利于對承租人利益的保護(hù)，防止出賣人與第三人串通侵害承租人優(yōu)先購買的權(quán)利。因此，優(yōu)先購買權(quán)是附屬于物權(quán)而產(chǎn)生的一種權(quán)利，是典型的物上請求權(quán)。

3、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)并不是承租人在任何時(shí)候都能享有的一種現(xiàn)實(shí)權(quán)利，在出租人出賣所租房屋之前，承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅僅表現(xiàn)為一種可能性。只有在出租人出賣所租房屋這一特定法律事實(shí)出現(xiàn)時(shí)，承租人才能行使優(yōu)先購買權(quán)，使此權(quán)利由可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)性。因此說，承租人的優(yōu)先購買權(quán)為一種期待權(quán)。

4、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種附條件的形成權(quán)。所謂形成權(quán)，是指由法律賦予的權(quán)利人僅憑自己的單方行為即可使法律關(guān)系發(fā)生、變更、消滅的權(quán)利。當(dāng)承租人行使優(yōu)先購買權(quán)即可依法排除出租人將租賃物出賣給第三人的可能，同時(shí)無須出租人承諾就可與出租人形成買賣租賃物的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)。同時(shí)，承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使是以“同等條件”為前提的，因此，承租人優(yōu)先購買權(quán)又是一種附條件的形成權(quán)。

5、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種專屬權(quán)。由于承租人的優(yōu)先購買權(quán)是根據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生的，這種權(quán)利僅屬于承租人本人。不能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)租的次承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)；也不能繼承，但是，如果承租人承租的租賃物是供家庭成員共同使用的，則承租人死亡時(shí)，承租人的家庭成員應(yīng)視為享有優(yōu)先購買權(quán)。

二、承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件

法律賦予具有特定法律關(guān)系的民事主體對特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)，但這一權(quán)利得以行使還必須要具備一定的條件：

1、時(shí)間條件。即承租人優(yōu)先購買權(quán)在什么時(shí)候能夠行使。首先，必須在出租人作出出賣租賃物的意思表示后。其次，要在出租人與第三人成立了買賣關(guān)系時(shí)。出租人與第三人就租賃物成立了買賣關(guān)系的時(shí)間是優(yōu)先購買權(quán)開始行使的時(shí)間。

2、內(nèi)容條件。承租人以行使優(yōu)先購買權(quán)成立的租賃物買賣關(guān)系，必須以“同等條件”為前提內(nèi)容。“同等條件”是指所有權(quán)人出賣特定財(cái)產(chǎn)與第三人時(shí)，雙方之間訂立的買賣契約所約定條件的相對等同條件。由于我國現(xiàn)行法律對“同等條件”的具體內(nèi)容未做明確規(guī)定，審判實(shí)踐中形成兩種不同觀點(diǎn)：一是絕對同等說，即認(rèn)為承租人認(rèn)購的條件應(yīng)與其他買受人絕對相同和完全一致；二是相對同等說，即認(rèn)為承租人購買條件與其他買受人條件大致相等，便為有同等條件。筆者認(rèn)為，在案件審理中應(yīng)主要從兩個(gè)方面把握：價(jià)格和價(jià)款支付時(shí)間及次數(shù)，這兩個(gè)方面優(yōu)于或等同，就可視為“同等條件”，如對“同等條件”的標(biāo)準(zhǔn)把握過于苛刻，則不利于保護(hù)承租人真正意義上的優(yōu)先購買權(quán)。

3、期限條件。即“先買權(quán)時(shí)效期限”。因?yàn)閮?yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的物權(quán)效力，所以有必要對優(yōu)先購買權(quán)的行使設(shè)定一個(gè)期限，否則，不利于交易的安全穩(wěn)定進(jìn)行。現(xiàn)行法律和司法解釋中都沒有規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)行使期限問題，在審判實(shí)踐中難以掌握，無法執(zhí)行，因此有必要確定一個(gè)期限。筆者認(rèn)為，在設(shè)定出租人通知義務(wù)期限的同時(shí)，應(yīng)規(guī)定承租人行使權(quán)利的期限。筆者建議，法律及司法解釋可以作出這樣的規(guī)定：承租人行使權(quán)利應(yīng)在法定期限內(nèi)，超過期限的優(yōu)先購買權(quán)喪失；出租人就出賣租賃物予第三人通知了承租人的，其作出行使優(yōu)先購買權(quán)的期限為自接到通知之日起15天內(nèi)；未通知的，承租人可從知道或應(yīng)當(dāng)知道出租人與第三人成立了買賣關(guān)系之日起三個(gè)月內(nèi)行使權(quán)利，但出租人就租賃物與第三人成立買賣關(guān)系已超過一年的，承租人不得再行使優(yōu)先購買權(quán)。上述期間在性質(zhì)上應(yīng)屬除斥期間。現(xiàn)有法律規(guī)定出租人通知期限為三個(gè)月也明顯過長，不利于鼓勵及時(shí)交易。該期限只要足以讓承租人有合理時(shí)間考慮是否先行購買即可，否則不利于保護(hù)出租人的利益，可考慮以1個(gè)月為宜。   

三、承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的幾種除斥情形

承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使，從另一個(gè)方面來說是對出租人就租賃物的處分權(quán)實(shí)施了一定的限制，因此，從出租人利益的角度出發(fā)，應(yīng)對優(yōu)先購買權(quán)的行使進(jìn)行必要的限制，以防承租人的權(quán)利濫用。承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使有以下幾種除斥情形：

1、出租人向與其有法律上身份關(guān)系的第三人出賣特定財(cái)產(chǎn)的，承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。出租人與第三人之間具有法律上的身份關(guān)系，如繼承關(guān)系、近親屬關(guān)系、扶養(yǎng)關(guān)系等，出租人將租賃物出賣給該第三人會有自身的利益或情感因素?fù)诫s其中，這種買賣帶有濃厚的身份屬性，它有別于普通的買賣。所以，在這種情況下，承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)。

2、次承租人不應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)是一項(xiàng)法定權(quán)利，我國現(xiàn)有法律沒有賦予次承租人享有優(yōu)先權(quán)。根據(jù)合同相對性原理，作為承租人優(yōu)先購買權(quán)基礎(chǔ)關(guān)系的租賃合同當(dāng)事人，僅包括出租人和承租人，不包括次承租人，出租人不應(yīng)承擔(dān)向次承租人優(yōu)先轉(zhuǎn)讓的義務(wù)。設(shè)立優(yōu)先購買權(quán)的目的是為了保護(hù)承租人的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)，賦予次承租人優(yōu)先購買權(quán)與立法精神不符。

3、出租人采用拍賣方式出賣特定財(cái)產(chǎn)的，承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)分兩種情況區(qū)別對待。一種情況為承租人知悉出租人拍賣租賃物，由承租人在競拍前確定購房價(jià)格并告知組織者，以此作為起拍價(jià)，對競拍價(jià)低于該價(jià)格的，由承租人以該價(jià)格購買，對高于該價(jià)格的，由競拍人購買。如果承租人對競拍價(jià)低于其事先確定價(jià)而在競拍后又反悔拒絕購買的，承擔(dān)與普通競價(jià)者同樣的法律后果。這樣可以最大限度的平等保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益；另一種情況是承租人不知悉出租人拍賣租賃物，因而沒能參加競買的，第三人通過拍賣程序與出租人成立了買賣關(guān)系，對此，承租人仍可在“同等條件”下主張行使優(yōu)先購買權(quán)，由此給第三人造成的損失應(yīng)有未行使通知義務(wù)的出租人承擔(dān)。

4、共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的競合。

優(yōu)先購買權(quán)的行使有可能發(fā)生權(quán)利競合現(xiàn)象，即在特定財(cái)產(chǎn)上存在幾個(gè)優(yōu)先購買權(quán)，而權(quán)利人均有權(quán)主張?jiān)摍?quán)利。主要分為兩種情況：一種是同一法律關(guān)系優(yōu)先購買權(quán)的競合，這類權(quán)利人之間的權(quán)利在法律上是平等的；另一種是非同一法律關(guān)系優(yōu)先購買權(quán)的競合。及共有人和承租人優(yōu)先購買權(quán)的競合。針對此類競合那種權(quán)利更優(yōu)先，法律上無明確規(guī)定。筆者認(rèn)為：共有優(yōu)先購買權(quán)是基于同一標(biāo)的物上所有權(quán)從共有到獨(dú)有的轉(zhuǎn)化，是一種絕對物權(quán)；而承租優(yōu)先購買權(quán)是因租賃合同而派生的，附屬于物權(quán)而產(chǎn)生的一種物上請求權(quán)，是一種相對物權(quán)。所以共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

四、承租人優(yōu)先購買權(quán)利的實(shí)現(xiàn)  

如何實(shí)現(xiàn)法律賦予承租人的優(yōu)先購買權(quán)利？這是至關(guān)重要的，它直接涉及到優(yōu)先購買權(quán)的最終效力問題，也直接影響著承租人行使該權(quán)利的積極性。該權(quán)利是承租人的一項(xiàng)具有物權(quán)性質(zhì)的法定權(quán)利，具有對抗第三人的法律效力，承租人只能在同等條件下優(yōu)先行使購買權(quán)而不能以優(yōu)于第三人的條件購買租賃物，出租人與承租人就租賃物的買賣價(jià)格達(dá)不能協(xié)議時(shí)，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的價(jià)格將租賃物出賣給第三人，否則就侵害了承租人的合法權(quán)益。

承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)應(yīng)如何保護(hù)，現(xiàn)有法律規(guī)定存在著明顯疏漏，筆者認(rèn)為，承租人實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)利的途徑應(yīng)有兩部分組成：

1、承租人可以向人民法院提起訴訟，請求宣告出租人與第三人買賣租賃物的合同無效。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行(民法通則)若干問題的意見 (試行)》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。產(chǎn)生這一法律后果是優(yōu)先購買權(quán)“優(yōu)先”的體現(xiàn)，即對第三人具有對抗效力的體現(xiàn)，不這樣就無從談起承租人具有優(yōu)先于他人購買租賃物的物權(quán)效力。

2、承租人還可以同時(shí)請求人民法院直接確認(rèn)承租人與出租人之間形成的以同等條件為內(nèi)容的買賣合同成立。筆者認(rèn)為，僅以承租人請求人民法院宣告出租人與第三人關(guān)于買賣租賃物的合同無效作為對承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)是不夠的。對承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)，除了規(guī)定承租人的有權(quán)請求人民法院宣告出租人與第三人關(guān)于租賃物買賣合同無效外，還應(yīng)明確規(guī)定，出租人有直接請求人民法院確認(rèn)承租人與出租人之間形成以同等條件為內(nèi)容的買賣關(guān)系成立的請求權(quán)。因?yàn)?/SPAN>行使優(yōu)先購買權(quán)排斥了第三人對租賃物的購買并不是最終目的，成就承租人與出租人之間就租賃物的買賣關(guān)系才是最終目的。這是優(yōu)先購買權(quán)“購買”含義的體現(xiàn)，也是法律效力的最終體現(xiàn)。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)只有同時(shí)達(dá)到這兩部分的效果，其權(quán)利的行使才是完整的、完全的，缺少任何一部分都不能認(rèn)為是承租人優(yōu)先購買權(quán)的完全實(shí)現(xiàn)。

綜上所述，筆者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)的立法目的和權(quán)利實(shí)質(zhì)應(yīng)當(dāng)是：在不損害出租人利益的前提下，充分保護(hù)承租人的買受權(quán)利。法律或司法解釋應(yīng)規(guī)定承租人在請求人民法院確認(rèn)出租人與第三人買賣租賃物的合同無效的同時(shí)；有權(quán)同時(shí)請求人民法院直接確認(rèn)其與出租人之間形成的，以出租人與第三人的同等條件為內(nèi)容的租賃物買賣合同成立，以便最大限度地保護(hù)承租人的合法權(quán)益。