近年來(lái)，城市建設(shè)步伐不斷加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍，但由于商品房銷售市場(chǎng)管理比較混亂，由此引發(fā)的商品房買(mǎi)賣糾紛也日益增多。徐州市泉山區(qū)法院對(duì)2007年以來(lái)審理的342件商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件進(jìn)行集中研討，并提出了相應(yīng)的對(duì)策措施。

一、商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件的特點(diǎn)

（一）受理案件數(shù)量上升趨勢(shì)明顯。2007年，泉山法院受理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件181件，而今年1-6月就受理了161件，是去年全年受理同類案件數(shù)的88.95%，上升趨勢(shì)十分明顯。

（二）案件調(diào)解結(jié)案率低。一方面，由于商品房的價(jià)格較高，普通老百姓購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)大都耗費(fèi)家庭絕大部分積蓄，甚至背上一、二十年的貸款壓力，因而發(fā)生糾紛后都不愿作出讓步；另一方面，最高法院頒布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛的司法解釋》明確規(guī)定此類案件的違約金及賠償標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者依此據(jù)理力爭(zhēng)，不愿讓步調(diào)解。因此，此類案件在結(jié)案方式上呈現(xiàn)出調(diào)解率明顯低于其他民商事案件。

（三）開(kāi)發(fā)商侵權(quán)行為比較普遍。在已審理的商品房買(mǎi)賣合同糾紛中，被告大部分都是開(kāi)發(fā)商。由于開(kāi)發(fā)商不嚴(yán)格履行合同，侵犯購(gòu)房者權(quán)益的情況比較突出，購(gòu)房者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)加劇。如徐州文化城有近百戶業(yè)主購(gòu)房多年，因開(kāi)發(fā)商出國(guó)至今未歸，致使業(yè)主無(wú)法辦理房證，導(dǎo)致業(yè)主信訪、集訪不斷。

（四）容易產(chǎn)生群體性訴訟。在受理的案件中，不同原告以同一事實(shí)和理由起訴同一被告的案件十分突出。部分維權(quán)意識(shí)較強(qiáng)購(gòu)房者先行起訴后，其他購(gòu)房者會(huì)持觀望態(tài)度，如果法院判決對(duì)購(gòu)房者有利，則必然會(huì)促使觀望者產(chǎn)生訴訟的欲望，形成群體效應(yīng)，其社會(huì)影響不容忽視。

二、引發(fā)商品房買(mǎi)賣合同糾紛的原因

（一）開(kāi)發(fā)商逾期不能正常交付房屋。買(mǎi)賣雙方簽訂商品房買(mǎi)賣合同后，開(kāi)發(fā)商因資金不足或建設(shè)工程周期長(zhǎng)、施工進(jìn)度緩慢等原因造成逾期交房而引發(fā)糾紛，買(mǎi)受人要求開(kāi)發(fā)商支付逾期交房違約金。

（二）開(kāi)發(fā)商未協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的日期為準(zhǔn)。根據(jù)最高法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛的司法解釋》及《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商協(xié)助買(mǎi)受人辦理房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間為90日，逾期即為違約。實(shí)踐中，由于開(kāi)發(fā)商土地使用手續(xù)不合法、未支付全部土地使用權(quán)出讓金、沒(méi)有通過(guò)綜合驗(yàn)收而不能提供綜合驗(yàn)收合格證明、延遲上繳代收的公共物業(yè)基金以及沒(méi)有將抵押權(quán)注銷等原因，影響了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的辦理，導(dǎo)致買(mǎi)受人不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)取得房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)而引發(fā)糾紛。

（三）發(fā)布虛假失實(shí)售房宣傳廣告。根據(jù)最高法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛的司法解釋》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商售房資料中對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋以及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾的具體確定，都應(yīng)視為合同內(nèi)容，如違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)與售樓宣傳中承諾的內(nèi)容相距甚遠(yuǎn)而引發(fā)糾紛。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商由于上述行為受到懲處的損失與其獲得的收益相比微乎其微，從而導(dǎo)致其違法行為難以得到有效遏制。

（四）買(mǎi)受人防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差。商品房買(mǎi)賣合同一般為開(kāi)發(fā)商提供的格式條款合同，開(kāi)發(fā)商在合同中任意增加附加條款，從而限制買(mǎi)受人的權(quán)利、增加買(mǎi)受人的義務(wù)，免除或減輕開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。而相當(dāng)一部分買(mǎi)受人在簽訂合同時(shí)未仔細(xì)閱讀合同主文和附加條款，致使其合法權(quán)益受到侵害而發(fā)生糾紛。

三、減少商品房買(mǎi)賣合同糾紛的對(duì)策

（一）加大對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管力度。目前，商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻偏低，一些不具備條件的企業(yè)通過(guò)掛靠、承包等方式取得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格，而相關(guān)職能部門(mén)對(duì)掛靠企業(yè)未能進(jìn)行有效的管理，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)工程的過(guò)程中問(wèn)題比較多。因此，政府相關(guān)管理部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批程序，加強(qiáng)項(xiàng)目管理，把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，同時(shí)嚴(yán)厲打擊抽逃注冊(cè)資金、項(xiàng)目資金，超越經(jīng)營(yíng)范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等行為。狠抓竣工驗(yàn)收制度的落實(shí)，切實(shí)把好交付關(guān)。加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理，依法嚴(yán)懲違法廣告行為。

（二）提高買(mǎi)受人的自我保護(hù)意識(shí)。買(mǎi)受人在與開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀并理解合同條款，弄清合同中是否應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)義務(wù)而免除或減輕其責(zé)任的條款。否則，買(mǎi)受人可要求開(kāi)發(fā)商修改條款或拒簽合同。

（三）增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的企業(yè)誠(chéng)信度。開(kāi)發(fā)商應(yīng)增強(qiáng)依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)意識(shí)，切實(shí)提高企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平，嚴(yán)格履行商品房買(mǎi)賣合同的各項(xiàng)條款，從根本上杜絕和減少糾紛的發(fā)生。

（四）研討案件審理的相關(guān)措施。加強(qiáng)對(duì)商品房買(mǎi)賣合同糾紛的調(diào)查研究，著力探討審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛的相關(guān)措施，尋找有利于雙方達(dá)成調(diào)解、實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了的途徑。與此同時(shí)，建立與房地產(chǎn)管理部門(mén)溝通渠道，探索建立商品房買(mǎi)賣糾紛訴調(diào)對(duì)接機(jī)制，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，及時(shí)化解矛盾糾紛，以促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，不斷推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。