案情：2008年3月，出租人丁某將其在某市繁華路段的一處門面房出租給王某經營某餐飲加盟店，租期2年。期限屆滿后，因續租租金不能達成一致，承租人仲某拒不遷出，丁某遂訴諸法院。經法院組織調解，雙方達成協議，約定仲某于2010年9月28日前搬出該房，并給付期間的費用。2010年9月15日，丁某將該房屋出賣給第三人黃某，且未告知仲某。仲某遂以丁某侵犯自己的優先購買權訴至法院，要求確認自己的優先購買權，并解除丁某與第三人的房屋買賣合同。審理中，丁某與第三人協商解除了買賣合同。

 

審理：本案爭議的焦點主要是，當事人之間簽訂的調解協議是否可視為雙方的續租合同。一種意見認為，調解協議書是當事人在平等和自愿的前提下簽訂的，它具有合同（契約）的效力，本案中雙方達成的調解協議是雙方新簽訂的一項租賃合同，因此，仲某應當享有房屋優先購買權。另一種意見認為，雙方當事人達成的調解協議并不能視為雙方新簽訂的租賃合同，應當視為出租人給予承租人搬出租賃房屋的寬限期，因此，仲某并不享有優先購買權，更無權要求解除出租人與第三人的買賣合同。

 

評析：筆者傾向于第二種意見，理由如下：

 

首先，調解是由第三人出面，對糾紛的雙方當事人進行調停說和，用一定的法律規范和道德規范勸導沖突雙方，促使他們在互諒互讓的基礎上達成解決糾紛的活動。調解是意思自治的結果，具有不確定性，它是雙方在互相作出讓步的情況下達成的協議，犧牲了自己在糾紛發生時要求的部分利益。本案中，出租人丁某以寬容的態度允許承租人仲某在寬限期限內搬出，其意并不是新簽訂一項租賃合同，而是為了達到和解的目的，因此，雙方達成的調解協議不能看做是一項新的租賃合同，丁某出賣房屋不在租賃期限內，仲某并不享有優先購買權。

 

其次，最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第六十七條規定：“在訴訟中，當事人為達成調解協議或者和解的目的作出妥協所涉及的對案件事實的認可，不得在其后的訴訟中作為對其不利的證據。”本案中，出租人丁某為了和解的目的而妥協達成調解協議，允許仲某在寬限期限內搬出房屋，而仲某則以此調解協議作為證據來主張房屋優先購買權，法院不應當支持其訴訟請求。

 

再者，最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第七十五條第四項以及《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》所規定：“下列事實，當事人無需舉證：已為人民法院發生法律效力的裁判所確定的事實；”明確規定了是“裁判”所確定的事實，它并不包括人民法院所主持下的調解書中的事實，更不包括人民法院所主持下的調解書的協議內容。因此，本案中，人民調解書的協議內容不能作為定案的證據，承租人仲某的訴訟請求沒有任何法律依據，因此，其不享有房屋優先購買權。