近年來，江蘇省淮安市洪澤區(qū)人民法院積極踐行司法為民、公正司法工作主線，創(chuàng)新探索“3+1”糾紛調處模式，通過轉理念、搭平臺、明舉措等一系列工作實踐，扎實推進物業(yè)糾紛多元化解，將大量物業(yè)糾紛化解在源頭。涉物業(yè)糾紛案件受理數(shù)由2014年的324件、2015年的290件，下降到2016年1-10月的45件，取得了良好效果。

　　轉理念  引入多元解紛爭。近年來，隨著洪澤工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設的加快發(fā)展，中心城區(qū)人口目前已達12萬，居民小區(qū)84個，41家物業(yè)公司入駐，相應的法院審理的物業(yè)服務合同糾紛案件，由2010年的56件迅猛增長至2013年的430件。通過查閱案卷、實地走訪業(yè)主、物業(yè)公司、社區(qū)、住建局等分析成因，并形成書面調研報告，物業(yè)糾紛大多為業(yè)主拒繳物業(yè)費，而這類糾紛訴訟數(shù)額雖小，卻呈現(xiàn)出涉訴小區(qū)多、群體性強、息訴難度大等特點。同時發(fā)現(xiàn)，在應對物業(yè)糾紛化解方面，缺乏一套行之有效的事前防范、事中協(xié)調、事后監(jiān)督的解決機制，社會多元解紛力量并未形成有效合力。為此，從2014年初開始，洪澤法院在“無訟村居”創(chuàng)建工作中，探索引入業(yè)委會、社區(qū)、專業(yè)調解組織、人民調解組織、住建局等社會多元解紛力量，完善物業(yè)糾紛多元化糾紛解決機制，逐步建立起以“自行和解、社區(qū)調解、行政調處與司法裁決有序結合”的“3+1”鏈條式糾紛處理模式。

　　“僅憑法院一家單打獨斗，費時費力，有時效果并不理想。引入社會力量參與化解物業(yè)糾紛，激活并整合了社會解紛力量，和諧了社區(qū)鄰里關系，緩解了法院案多人少壓力，我院將沿著落實矛盾糾紛多元化解方向，做實做細物業(yè)糾紛化解多元聯(lián)動工作，擔負起司法為民的責任與使命。”洪澤法院黨組書記、代院長王亞林說。

　　搭平臺  對接糾紛解民憂。“房子一天都沒有住過，沒有享受到物業(yè)服務，憑什么還找我要物業(yè)管理費，社區(qū)、住建局、物價局的各位領導，你們來評評理。”高良澗街道某小區(qū)業(yè)主朱某與物業(yè)公司就是否該交物業(yè)費起了爭執(zhí)，對前來調解的工作人員道出了自己的不滿。

　　“法官，讀了貴院贈送的《法官告訴你》以案釋法讀本，其中有一個和我相類似的案例，在前面幾次調解中，我還沒認識自己的不對，現(xiàn)在能否考慮這兩年我不在家，確實沒有享受到物業(yè)服務的特殊情況，請物業(yè)公司方面適當減少物業(yè)費。”今年10月8日，在多次協(xié)調未果后，朱某與物業(yè)公司來到法院訴調對接中心，在法官的依法釋明下，朱某走出了拒交物業(yè)費的“誤區(qū)”，最終該起矛盾糾紛未進入訴訟，就得到妥善化解。

　　為有效推動“3+1”物業(yè)糾紛調處機制落到實處，搭建以社區(qū)和法院兩個解紛平臺，并以此為中心，凝聚解紛力量，實現(xiàn)糾紛發(fā)現(xiàn)在早、處置在小。以社區(qū)為中心的平臺，就是由小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)提供場所，作為3層級協(xié)調處理物業(yè)服務糾紛的辦公室，“3”指的是第一層級的物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會（業(yè)主、實際使用人）自行協(xié)商模式；第二層級在各社區(qū)參與主持下的社區(qū)協(xié)調模式；第三層級在社區(qū)服務站主持下的行政調處模式。以法院為中心的平臺，就是將“1”對于上述矛盾糾紛未能化解的，依法引入訴訟渠道，進入司法調解，發(fā)揮法院訴調對接中心在糾紛引導、分流的作用，利用律師工作站、人民調解室、全國模范法官張貴銀調解工作室等平臺，做好訴前、訴中調解，如仍調解不成的，則依法予以裁判。

　　明舉措  創(chuàng)新機制惠民生。加大普法宣傳力度。經過一番調研，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務合同糾紛業(yè)主行使抗辯權不當，存在諸如長期未住人而拒繳、主觀歸責于物業(yè)公司而拒繳等“誤區(qū)”，該院選取相關典型案例，通過開展巡回審判、組織物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主參加旁聽庭審等方式，實現(xiàn)“審理一案，教育一片”。

　　“法院把庭審搬到小區(qū)，讓我們近距離感受到法律的神圣、法院的威嚴、法官的莊重。今后的物業(yè)管理需要更加精細化，我們只有多關注并回應業(yè)主的需要，才能避免物業(yè)糾紛。”高良澗街道某小區(qū)的物業(yè)公司管理人員王某，在旁聽庭審后告訴筆者。

　　定期召開聯(lián)席工作會議。注重搜集、整理調解、審判中發(fā)現(xiàn)的有關物業(yè)服務中存在的問題，及時以司法建議的形式反饋至有關部門和物業(yè)公司，并將受到的反饋信息記入到物業(yè)糾紛調處工作記錄中。并在每半年召開的聯(lián)系工作會議上，將其列為重要討論事項，研究解決問題的方法并制定相關措施。對于矛盾重大的物業(yè)服務糾紛，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應及時上報，由高良澗街道辦事處、社區(qū)服務站牽頭，其他聯(lián)動單位參加，及時化解處理。

　　社會調解置于司法介入之前。物業(yè)糾紛首先經過“3”的模式化解處理，處理不成的，方才進入司法調解。“這種引導糾紛雙方優(yōu)先選擇先行適用成本低、便利、高效的方式，通過雙方協(xié)商、第三方調解使得一大批糾紛息訟于訴外，有助于最大限度降低糾紛帶來的負面影響，和睦小區(qū)鄰里之間的關系。”洪澤法院副院長朱秀山如是說。