隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理問題逐漸成為一個倍受關(guān)注的話題。但由于物管行業(yè)尚處于起步階段，物業(yè)管理中存在的問題日漸顯現(xiàn)，致使各種物業(yè)管理糾紛大量出現(xiàn)，需引起相關(guān)部門的重視。為此，亭湖法院對近年來受理的物業(yè)管理糾紛案件的成因和特點進(jìn)行了專題調(diào)查研究，并提出防范對策。

一、物業(yè)管理糾紛特點及其原因

1、案件數(shù)量明顯增多。亭湖法院2005年全年僅受理物業(yè)管理糾紛案件3件，2006年受理7件，2007年受理22件，而2008年第一季度就受理物業(yè)管理糾紛20件，案件數(shù)量呈明顯增長趨勢。物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，在相關(guān)機(jī)制未健全以及法律法規(guī)尚未完善的情況下，由物業(yè)管理引發(fā)的糾紛數(shù)量勢必將不斷增多。

2、糾紛原因相對單一。物業(yè)管理糾紛多因物業(yè)收費引起，在已受理的52件物業(yè)管理糾紛案件中，有95%以上案件是由于商品房業(yè)主未按照合同約定按時交納物業(yè)管理費用引起。但業(yè)主不交納物管費用的原因十分復(fù)雜，有的屬于業(yè)主缺乏契約意識，而無理拒絕交費、有的則屬于物業(yè)公司管理不到位，而業(yè)主對違約在先的物業(yè)公司采取的一種自力救濟(jì)手段。除物業(yè)收費引發(fā)物業(yè)糾紛外，還有因財產(chǎn)損害賠償、移交物業(yè)管理權(quán)等引發(fā)糾紛，但數(shù)量相對較少。

3、案件處理影響較大。物業(yè)管理糾紛案件從單個案件看是屬于個體糾紛，但法院的裁判在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有強烈的示范作用。在案件審理時，往往有眾多業(yè)主參與旁聽，媒體對此也是高度關(guān)注。因此案件呈現(xiàn)群體性特征，如處理不慎，容易產(chǎn)生不良社會影響。

4、案件審理難度較大。當(dāng)事人主張權(quán)利多是依據(jù)《前期物業(yè)管理協(xié)議》，而不是業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理合同》。《前期物業(yè)管理協(xié)議》是業(yè)主在購房時一并簽訂的，屬于格式合同，協(xié)議中對業(yè)主交納物業(yè)管理費的義務(wù)及違約責(zé)任規(guī)定得很明確，但對物業(yè)管理公司不履行物業(yè)管理職責(zé)及提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，往往沒有明確約定，因此爭議較大，給案件審理增加較大難度。

二、物業(yè)管理糾紛的防范對策

1、增強業(yè)主維權(quán)意識。業(yè)主應(yīng)及時召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，在和物管企業(yè)平等協(xié)商的情況下重新簽訂物業(yè)管理合同，并在合同中對物管公司的服務(wù)質(zhì)量、違約責(zé)任作出明確約定，監(jiān)督物管企業(yè)履行職責(zé)，對不履行物業(yè)管理職責(zé)的物業(yè)管理企業(yè)依法解聘。

2、促進(jìn)物管企業(yè)轉(zhuǎn)變服務(wù)理念。物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，因此物管公司的理念應(yīng)從物業(yè)管理向物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變，物管行業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步引入競爭機(jī)制，實行優(yōu)勝劣汰，通過競爭，促使物管企業(yè)樹立服務(wù)理念、提高服務(wù)質(zhì)量。

3、加強物業(yè)主管部門的管理。房地產(chǎn)管理部門要嚴(yán)格物管行業(yè)市場準(zhǔn)入制度和對物業(yè)管理合同的審查制度，對有不良記錄的物管公司限期整改，對經(jīng)教育整頓仍不改正的物管企業(yè)要進(jìn)行警告、罰款，降低其物業(yè)管理資質(zhì)，直至吊銷其資質(zhì)證書。價格主管部門對物業(yè)公司收費情況進(jìn)行檢查，對只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)、高收費、亂收費、提供服務(wù)質(zhì)價不符等行為要及時進(jìn)行處罰。

4、提高案件審理效果。法院在審理物業(yè)管理糾紛案件中，應(yīng)該根據(jù)物業(yè)管理合同的特殊性，平衡個體利益與公共利益，依法穩(wěn)妥地作出裁判。同時，做好判后釋疑工作，引導(dǎo)物管企業(yè)和業(yè)主的理性行為。注意加強法律宣傳，起到審理一案，宣傳一片的效果，以提高當(dāng)事人的法治意識。