近年來，因物業管理、物業服務引發的糾紛不斷出現，許多糾紛訴至法院，物業管理費糾紛執行案件也隨之出現。近兩年來，濱海法院受理此類執行案件6件，執結1件，執結率僅為16.67％。此類案件執行難的問題開始顯現，應引起重視。

一、物業管理費糾紛案件執行難點

（一）法律文書送達難。該類案件大多為系列案，申請人同一而被執行人不同一，加上近幾年濱海的人口流動逐漸增大，大量的物業房產用于出租而非自住，這些因素造成被執行人行蹤不明、法律文書難以送達的局面。  

（二）提取承租人租金難。物業管理費糾紛案件的部分被執行人無法找到時，雖然可以找到物業承租人提取租金變通執行，但由于承租人法制觀念的欠缺，多數承租人在收到法院的協助執行通知書后不愿配合執行，而是寧愿選擇在預付租期已滿后重新租房。

（三）扣劃被執行人存款難。由于被執行人大多不在同一家銀行或者同一地區銀行開戶，執行法官需要一個一個銀行進行扣劃，需要耗費大量時間與精力，難以短時間集中扣劃完畢，而有些物業管理費案件的被執行人之間互有聯系，扣劃一個或者數個被執行人存款后，經過相互之間的溝通，容易導致被執行人轉移財產。

（四）被執行人自動履行難。物業管理費糾紛主要是由于業主與物業管理公司、開發商之間的矛盾引起，如物管公司因工作失誤造成業主損失，物管公司對物管費征收標準的變更與業主缺乏必要的溝通，開發商違反原始設計規劃侵占或占用公共綠地、新建其他建筑物等原因。雙方矛盾尖銳，被執行人抵觸情緒大，在法院執行時往往逃避履行甚至拒不履行。

二、對策與建議

（一）規范、統一物業管理費交納方式，采取由銀行統一代扣代繳，對于判決生效后拒不履行的被執行人，物業公司可以將所掌握的這些人的帳號直接提供給法院凍結、扣劃，這樣可以省去查詢所必經的時間，為法院及時扣劃創造條件。

（二）通過街道辦、社區居委會等部門并結合各派駐的人民調解指導員的指導，努力構筑業主與物業公司、開發商之間的和諧關系。在發現糾紛或者有糾紛的苗頭時，及時提前介入，通過行政性的指導與調解，使雙方真誠溝通，相互體諒，避免矛盾激化。

（三）規范開發商和物業公司的行為。加大對開發商及物業公司違反相關規劃或合同的制裁，保障業主依法保護自己的合法權利，限制開發商、物業管理公司肆意違反規劃違建、亂建造成既成事實等行為，減少他們與業主產生糾紛的可能，從源頭上遏制物管費糾紛的發生。

（四）完善執行聯動機制，提高執行能力與水平。完善與銀行等金融機構的執行聯動機制，采取靈活快捷的扣劃方式，縮短工作時間以提高執行效率，并取消對該類案件統一定為系列案的設置，將物業管理費案件分配到多個法官名下，采取集中統一查詢銀行存款而分頭同時扣劃，避免被執行人互相溝通轉移財產。