案例一：未取得所有權(quán)證書銷售預(yù)售房屋 法院判決賠償買受人損失

2007年6月18日，在交付定金20000元后，陶女士經(jīng)過多次催促蘇州天業(yè)發(fā)展公司辦理買房手續(xù)，均遭到后者拒絕后，一氣之下，將后者告到法院，要求天業(yè)發(fā)展公司雙倍返還定金，并賠償損失人民幣40000元。

審理中查明，蘇州天業(yè)公司是受汪某的委托出售訴爭房產(chǎn)，且訴爭房產(chǎn)是天業(yè)公司預(yù)售給汪某的在建樓盤，沒有取得房屋所有權(quán)證書。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

原告陶女士認(rèn)為，她交付了定金，之后，多次向被告天業(yè)相城分公司要求辦理別墅買賣手續(xù)和給付購房款，但被告天業(yè)相城分公司均不同意。故被告天業(yè)發(fā)展公司應(yīng)雙倍返還定金。當(dāng)初別墅的單價每平方米8500元，現(xiàn)購房的單價每平方米11300余元，由于被告天業(yè)相城分公司的過錯，給其造成了極大的損失，因此要求被告天業(yè)相城分公司賠償原告損失。

2008年3月12日，江蘇省蘇州市相城區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，被告天業(yè)公司系從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營者，應(yīng)當(dāng)知道將訴爭房屋轉(zhuǎn)讓違反國家法律和政策，但仍接受委托，將訴爭房屋轉(zhuǎn)讓給原告，因此，其與原告簽訂的天業(yè)水景城別墅認(rèn)購書不具法律效力，屬無效合同。后原告另行購買了別墅，兩者單價相差極大，原告遭受損失明顯，因此原告請求返還定金和賠償損失符合法律規(guī)定。

 

案例二：單方擅自變更房屋設(shè)計并遲延交房 法院判決賠償損失

2005年3月22日，原告辛德與被告蘇州市某服裝城簽訂商品房買賣合同一份，原告辛德向被告服裝城購買商品房一套，用作服裝銷售。

合同約定：建筑面積共36.6平方米。出賣人應(yīng)當(dāng)在2005年10月30日前，依照國家有關(guān)規(guī)定及合同約定的商品房交付買受人使用。商品房買賣合同對交接、產(chǎn)權(quán)登記、保修責(zé)任等均作了具體約定。原告辛德奎支付了房屋款。

2005年10月18日，被告某服裝城告知因裝修方案的不斷完善，延誤了原定裝修期限，需延期二、三個月。2007年4月5日，被告又發(fā)出通知一份，稱由于政府政策的變化以及商品房設(shè)計時《蘇州市城市房屋權(quán)屬登記條例》尚未出臺的原因，要求規(guī)劃設(shè)計變更，現(xiàn)所購房屋的朝向及尺寸發(fā)生變化。原、被告對相關(guān)事宜未能協(xié)商一致，原告辛德起訴至法院。

據(jù)查，《蘇州市城市房屋權(quán)屬登記條例》于2004年6月17日批準(zhǔn)，自2004年9月1日起施行。

2007年12月，江蘇省蘇州市相城區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方簽訂的商品房買賣合同，合法有效，雙方應(yīng)按約履行。《蘇州市城市房屋權(quán)屬登記條例》的出臺，是在雙方商品房買賣合同簽訂之前，且被告蘇州某服裝城并沒有提供變更原設(shè)計的相關(guān)證據(jù)，至今仍未能交付合同約定的房屋，已構(gòu)成違約。遂判決被告支付原告46685元違約金。

 

案例三：售后包租和返本銷售 法院判決合同無效

2007年1月31日，方明與原蘇州東天公司簽訂商品房買賣合同一份，合同約定：東天公司將其開發(fā)的蘇州某精品批發(fā)城B館某商鋪預(yù)售給方明，計總價款145615元。

合同簽訂后，方明支付了全部購房款。2007年2月1日，方明（甲方）與東天公司（乙一方）、東天文化公司（乙二方）簽訂《租賃合同》一份，合同約定：方明將上述商鋪出租給東天文化公司，租賃期限10年，自2007年4月1日起算，東天公司對東天文化公司應(yīng)支付的10年租金承擔(dān)保證責(zé)任，在后者無力支付租金時，東天公司負(fù)同等的支付責(zé)任。在房屋前10年租期內(nèi)，無論東天文化公司是否將該房屋轉(zhuǎn)租，其承諾每年按《房屋買賣合同》確定的實(shí)際成交總房價款的10%支付租金。

同日，三方簽訂補(bǔ)充合同一份，約定方明在本合同規(guī)定的租賃期的開始五年結(jié)束時享有由東天文化公司按《房屋買賣合同》的實(shí)際成交總房價款買回的選擇權(quán)，在其無力買回的情況下，東天公司負(fù)同等買回責(zé)任。后三方起爭議起訴至法院。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

2008年2月29日，江蘇省蘇州市相城區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，三方行為具有售后包租和涉及返本銷售的性質(zhì)，該行為違反了經(jīng)法律、法規(guī)授權(quán)的部門規(guī)章的強(qiáng)止性規(guī)定，是無效行為，所以三方簽訂的售后包租合同及返還銷售合同無效。東天公司應(yīng)當(dāng)將購房款返還購買人方明。