[據以研究的案例]20055月,甲通過乙的聯系購得門面房四間,乙并為其辦理了房屋產權手續。甲將其房屋租給乙開辦超市,雙方未簽訂書面的租賃合同,口頭約定每年租金4萬元。20063月,甲與乙協商,欲將該出租的房屋以60萬元的價格轉讓給乙,乙認為價格過高不愿接受,甲請乙在超市門外張貼出售公告,公告載明房屋四址和60萬元的售價。丙看到公告后直接找甲協商,以47萬元的價格成交,雙方簽訂了房屋買賣協議,丙交納了定金10萬元。乙得知后提出異議,認為甲降價銷售未征求其同意,侵犯了自己的優先購買權,愿以同樣價格購買該房,被甲和丙拒絕。乙以甲與丙侵犯其優先購買權為由訴至法院,請求確認甲和丙的房屋買賣協議無效,并要求法院以47萬元的同等價格確認與甲的房屋買賣關系。訴訟中甲出示一份20066月的解除協議,聲稱已經和丙解除了房屋買賣協議,該房現在不賣了,并要求與乙解除房屋租賃關系。經鑒定甲和丙20066月的解除協議的形成時間是后補簽的。

對該案的處理有兩種意見:一種意見認為,甲和丙無論是訴前還是訴中,只要雙方明示解除了雙方的房屋買賣關系,那么乙以優先購買權為由主張確認甲和丙的房屋買賣協議無效的法定情形已經消失,所以乙的訴訟請求應予駁回;同時,在甲和丙解除了房屋買賣協議后,乙要求強制締約的訴訟請求缺乏法律和事實依據,其請求亦不能支持;甲作為房屋所有權人,對甲與乙之間的不定期租賃合同,只要給予一定的合理期限,依法可以隨時行使解除權。另一種意見認為,承租人的優先購買權是一種法定的民事優先權利,是締約自由原則在法律上的一種例外情形。在出租人出賣所租房屋這一特定法律事實出現時,承租人即有權行使優先購買權。這種法定權利的行使帶有一定的強迫性(及強制締約責任),即一旦出租人與第三人達成了購買協議或進行了房屋買賣行為,承租人在一定期間內就有權要求出租人以同等條件將出租房屋賣給自己。出租人不能因為承租人主張權利而拒絕將房屋以第三人的合同條件出賣給承租人,也不能索性與第三人解除合同而拒絕將房屋賣給任何人。只要承租人堅持以第三人的合同條件購買房屋,出租人就必須履行合同義務。如果聽任出租人在承租人行使優先購買權后,為規避法律而任意解除與第三者買賣合同;或終止與承租人租賃關系后,再與第三者形成該房屋買賣關系。顯然違背了《合同法》230條關于承租人優先購買權規定的立法精神,也必然導致優先購買權制度形同虛設而不能發揮應有的功能。所以在本案中即使甲與丙串通,為規避乙的優先購買權而任意變更或解除雙方的房屋買賣協議,對乙要求強制締約的訴訟請求法院仍應予以支持。筆者同意第二種處理意見。

基于以上案例可以看出,在現行法律法規中對承租人的優先購買權這項權利的行使及實現,規定的法條過于籠統、抽象,操作性不強。因而容易造成認識上的模糊,使承辦法官在運用這些法律規定辦案時理解上不一致,適用法律不一致,裁判結果不一致,損害了法律的嚴肅性和統一性,進而導致這類案件審理和裁判中的混亂。筆者試圖從優先購買權的概念、性質、行使條件和實現途徑等方面的分析和研究,結合自己對這方面問題的看法和意見作粗淺的探討,以期對今后的審判實務能有所作用。

(一) 承租人優先購買權的法律性質。

所謂優先購買權是指特定的民事主體(承租者)依照法律規定享有的優先于他人購買某項特定財產(租賃物)的權利。優先購買權的性質在理論界有多種學說,從權利作用的角度來考察,其性質有以下幾個方面:

1、承租人優先購買權具有法定性。承租人優先購買權是對出租人的處分權所作的限制,而此限制是基于法律的直接規定產生,具有法定性,如《城市私有房屋管理條例》第19條、《民法通則若干問題意見》第118條、《合同法》第230條規定了承租人的優先購買權。

2、承租人優先購買權具有物權性及對抗性。優先購買權具有物權的效力,屬于物權范疇。依法律規定而產生的承租人優先購買權是法律對特定人(承租人)的保護,具有對抗第三人的效力。承租人有權請求人民法院確認出租人與第三人之間買賣關系無效,并要求在同等條件下將所租房屋出賣給自己。明確承租人優先購買權為一種物權,有利于對承租人利益的保護,防止出賣人與第三人串通侵害承租人優先購買的權利。因此,優先購買權是附屬于物權而產生的一種權利,是典型的物上請求權。

3、承租人的優先購買權是一種期待權。優先購買權并不是承租人在任何時候都能享有的一種現實權利,在出租人出賣所租房屋之前,承租人的優先購買權僅僅表現為一種可能性。只有在出租人出賣所租房屋這一特定法律事實出現時,承租人才能行使優先購買權,使此權利由可能性變為現實性。因此說,承租人的優先購買權為一種期待權。

4、承租人的優先購買權是一種附條件的形成權。所謂形成權,是指由法律賦予的權利人僅憑自己的單方行為即可使法律關系發生、變更、消滅的權利。當承租人行使優先購買權即可依法排除出租人將租賃物出賣給第三人的可能,同時無須出租人承諾就可與出租人形成買賣租賃物的權利義務關系。因此,優先購買權是一種形成權。同時,承租人優先購買權的行使是以“同等條件”為前提的,因此,承租人優先購買權又是一種附條件的形成權。

5、承租人的優先購買權是一種專屬權。由于承租人的優先購買權是根據法律規定而產生的,這種權利僅屬于承租人本人。不能轉讓,轉租的次承租人不能享有優先購買權;也不能繼承,但是,如果承租人承租的租賃物是供家庭成員共同使用的,則承租人死亡時,承租人的家庭成員應視為享有優先購買權。                                 

(二)承租人行使優先購買權的條件。

法律賦予具有特定法律關系的民事主體對特定財產享有優先購買權,但這一權利得以行使還必須要具備一定的條件:

1、時間條件。即承租人優先購買權在什么時候能夠行使。首先,必須在出租人作出出賣租賃物的意思表示后。其次,要在出租人與第三人成立了買賣關系時。出租人與第三人就租賃物成立了買賣關系的時間是優先購買權開始行使的時間。

2、內容條件。承租人以行使優先購買權成立的租賃物買賣關系,必須以“同等條件”為前提內容。“同等條件”是指所有權人出賣特定財產與第三人時,雙方之間訂立的買賣契約所約定條件的相對等同條件。由于我國現行法律對“同等條件”的具體內容未做明確規定,審判實踐中形成兩種不同觀點:一是絕對同等說,即認為承租人認購的條件應與其他買受人絕對相同和完全一致;二是相對同等說,即認為承租人購買條件與其他買受人條件大致相等,便為有同等條件。筆者認為,在案件審理中應主要從兩個方面把握:價格和價款支付時間及次數,這兩個方面優于或等同,就可視為“同等條件”,如對“同等條件”的標準把握過于苛刻,則不利于保護承租人真正意義上的優先購買權。

3、期限條件。即“先買權時效期限”。因為優先購買權具有對抗第三人的物權效力,所以有必要對優先購買權的行使設定一個期限,否則,不利于交易的安全穩定進行。現行法律和司法解釋中都沒有規定優先購買權行使期限問題,在審判實踐中難以掌握,無法執行,因此有必要確定一個期限。筆者認為,在設定出租人通知義務期限的同時,應規定承租人行使權利的期限。筆者建議,法律及司法解釋可以作出這樣的規定:承租人行使權利應在法定期限內,超過期限的優先購買權喪失;出租人就出賣租賃物予第三人通知了承租人的,其作出行使優先購買權的期限為自接到通知之日起15天內;未通知的,承租人可從知道或應當知道出租人與第三人成立了買賣關系之日起三個月內行使權利,但出租人就租賃物與第三人成立買賣關系已超過一年的,承租人不得再行使優先購買權。上述期間在性質上應屬除斥期間。現有法律規定出租人通知期限為三個月也明顯過長,不利于鼓勵及時交易。該期限只要足以讓承租人有合理時間考慮是否先行購買即可,否則不利于保護出租人的利益,可考慮以1個月為宜。   

(三)承租人行使優先購買權的限制

     承租人優先購買權的行使,從另一個方面來說是對出租人就租賃物的處分權實施了一定的限制,因此,從出租人利益的角度出發,應對優先購買權的行使進行必要的限制,以防承租人的權利濫用。

1、出租人向與其有法律上身份關系的第三人出賣特定財產的,承租人不得行使優先購買權。出租人與第三人之間具有法律上的身份關系,如繼承關系、近親屬關系、扶養關系等,出租人將租賃物出賣給該第三人會有自身的利益或情感因素摻雜其中,這種買賣帶有濃厚的身份屬性,它有別于普通的買賣。所以,在這種情況下,承租人不能行使優先購買權。

2、次承租人不應享有優先購買權。優先購買權是一項法定權利,我國現有法律沒有賦予次承租人享有優先權。根據合同相對性原理,作為承租人優先購買權基礎關系的租賃合同當事人,僅包括出租人和承租人,不包括次承租人,出租人不應承擔向次承租人優先轉讓的義務。設立優先購買權的目的是為了保護承租人的生存權和發展權,賦予次承租人優先購買權與立法精神不符。

3、出租人采用拍賣方式出賣特定財產的,承租人能否行使優先購買權應分兩種情況區別對待。一種情況為承租人知悉出租人拍賣租賃物,由承租人在競拍前確定購房價格并告知組織者,以此作為起拍價,對競拍價低于該價格的,由承租人以該價格購買,對高于該價格的,由競拍人購買。如果承租人對競拍價低于其事先確定價而在競拍后又反悔拒絕購買的,承擔與普通競價者同樣的法律后果。這樣可以最大限度的平等保護各方當事人的合法權益;另一種情況是承租人不知悉出租人拍賣租賃物,因而沒能參加競買的,第三人通過拍賣程序與出租人成立了買賣關系,對此,承租人仍可在“同等條件”下主張行使優先購買權,由此給第三人造成的損失應有未行使通知義務的出租人承擔。

4、共有人和承租人的優先購買權的競合。

優先購買權的行使有可能發生權利競合現象,即在特定財產上存在幾個優先購買權,而權利人均有權主張該權利。主要分為兩種情況:一種是同一法律關系優先購買權的競合,這類權利人之間的權利在法律上是平等的;另一種是非同一法律關系優先購買權的競合。及共有人和承租人優先購買權的競合。針對此類競合那種權利更優先,法律上無明確規定。筆者認為:共有優先購買權是基于同一標的物上所有權從共有到獨有的轉化,是一種絕對物權;而承租優先購買權是因租賃合同而派生的,附屬于物權而產生的一種物上請求權,是一種相對物權。所以共有人的優先購買權應優于承租人的優先購買權。

(四)承租人優先購買權利的實現   

如何實現法律賦予承租人的優先購買權利?這是至關重要的,它直接涉及到優先購買權的最終效力問題,也直接影響著承租人行使該權利的積極性。該權利是承租人的一項具有物權性質的法定權利,具有對抗第三人的法律效力,承租人只能在同等條件下優先行使購買權而不能以優于第三人的條件購買租賃物,出租人與承租人就租賃物的買賣價格達不能協議時,出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的價格將租賃物出賣給第三人,否則就侵害了承租人的合法權益。

承租人的優先購買權受到侵害時應如何保護,現有法律規定存在著明顯疏漏,筆者認為,承租人實現優先購買權利的途徑應有兩部分組成:

1、承租人可以向人民法院提起訴訟,請求宣告出租人與第三人買賣租賃物的合同無效。最高人民法院《關于貫徹執行(民法通則)若干問題的意見 (試行)》第118條規定:“出租人出賣出租房屋應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。產生這一法律后果是優先購買權“優先”的體現,即對第三人具有對抗效力的體現,不這樣就無從談起承租人具有優先于他人購買租賃物的物權效力。

2、承租人還可以同時請求人民法院直接確認承租人與出租人之間形成的以同等條件為內容的買賣合同成立。筆者認為,僅以承租人請求人民法院宣告出租人與第三人關于買賣租賃物的合同無效作為對承租人優先購買權的保護是不夠的。對承租人優先購買權的保護,除了規定承租人的有權請求人民法院宣告出租人與第三人關于租賃物買賣合同無效外,還應明確規定,出租人有直接請求人民法院確認承租人與出租人之間形成以同等條件為內容的買賣關系成立的請求權。因為行使優先購買權排斥了第三人對租賃物的購買并不是最終目的,成就承租人與出租人之間就租賃物的買賣關系才是最終目的。這是優先購買權“購買”含義的體現,也是法律效力的最終體現。承租人行使優先購買權只有同時達到這兩部分的效果,其權利的行使才是完整的、完全的,缺少任何一部分都不能認為是承租人優先購買權的完全實現。

  綜上所述,筆者認為,優先購買權的立法目的和權利實質應當是:在不損害出租人利益的前提下,充分保護承租人的買受權利。法律或司法解釋應規定承租人在請求人民法院確認出租人與第三人買賣租賃物的合同無效的同時;有權同時請求人民法院直接確認其與出租人之間形成的,以出租人與第三人的同等條件為內容的租賃物買賣合同成立,以便最大限度地保護承租人的合法權益。