2009年7月20日，邱某購買了無錫市濱湖區的某小區住宅一套，約定交付期限為2011年6月30日。2011年6月27日，開發商發給邱某交房通知書等，通知其購買的房屋已具備交付條件，可以辦理接房手續了。7月3日，邱某在物業公司有關人員的陪同下，對房屋進行了檢查驗收。驗房記錄單上記錄了房屋存在的一些問題：地下室墻腳有水影、墻面霉斑、衛生間有積水等。邱某簽字后寫明“業主希望整改后重新讓業主確認”，當日沒有收取房屋鑰匙，而是將大修理基金和契稅交給開發商，并把辦理“雙證”的費用交給辦證公司，但沒有交納物業費。邱某在交房費用清單（入住會簽單）上簽字。2012年4月1日，邱某辦理了房屋的產權證和土地使用權證，但是一直沒有領取房屋鑰匙，也沒有入住，從2011年7月1日起沒有交過物業費。物業公司催討未果的情況下訴至法院。

　　業主并未享受物業服務 物業公司訴求被駁回

　　本案爭議的核心問題在于涉案物業是否因屬于《物業管理條例》中規定的“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業”。

　　濱湖法院經審理認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。國務院《物業管理條例》規定，“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納”。本案中，邱某在收房時，由于房屋存在問題要求整改，因而沒有收房，物業公司也沒有將房屋鑰匙交給邱某，雙方沒有完成入住交接這個重要環節。雖然辦理了房屋所有權證，但這并不能證明邱某已經收房。最終法院判決駁回物業公司的訴訟請求。

　　一審宣判后，原告不服，提起上訴，無錫市中級人民法院審理認為，原審判決事實清楚，程序合法，適用法律正確，最終判決駁回上訴，維持原判。

　　房屋未實際交付 業主未享有服務無需交物業費

　　對于本案的爭議問題，存在兩種看法：

　　一種觀點認為，既然房屋所有權已屬于邱某，則房屋應當視為已經交付的物業，業主應交納物業費。邱某于2012年4月1日辦理涉案房屋的產權證和土地使用權證后，房屋所有權已經歸邱某。根據涉案建筑的《建筑工程質量認定書》、《房地產開發建設項目綜合驗收合格證》等，在交付涉案房屋時，商品房整體質量屬于已經符合交付條件。邱某主張的房屋問題不構成拒收房屋理由，驗房的質量瑕疵問題不是房屋的根本性質量問題，屬于房屋質量保修內容。在產權已經確定的情況下，邱某所有房屋已經享受了物業服務，應支付相應費用。

　　另一種觀點認為，應根據房屋的實際交接情況，認定涉案物業未交付買受人，業主不應交納物業費。本案中，邱某已于2012年4月1日辦理了涉案房屋的產權證和土地使用權證，但其成為權利人之時，尚不能當然推定其已實際占有、使用了涉案房屋。尤其是涉案房屋在收房時，因存在某些問題需整改而并未收房，物業公司也未將房屋鑰匙交給邱某，雙方并沒有完成入住交接這個重要環節。雖然邱某已經辦理了產證登記，但并未實際行使對涉案物業的所有權，也未享受相應的物業服務，無需交納物業費。

　　法院采納了第二種意見。理由如下：

　　一、《物業管理條例》規定的“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納”，指按照正常程序建設單位尚未出售或尚未通知業主收房，或由于商品房出售人原因致使房屋未達到交付使用條件等情況下，使買受人(非自身原因所致)并未購買或未收房而并未享受物業服務，故在此前的物業服務費用由建設單位承擔。當然該規定并不意味著買受人可以利用這樣的規定而故意拖延收房。一般情況下，若買受人無正當理由拒絕收房的，以出賣人書面通知收房的日期為房屋交付日，此后物業服務費由買受人承擔，相關風險也轉由買受人承擔。本案中，業主的房子確實已經享受了相應的物業服務，但是因為房屋未能完成驗收交付，業主客觀上無法享受物業服務，也就不需要交納物業費。

　　二、入住交接才使業主成為被服務對象，才需按照合同約定交納物業管理費及其他相關費用。本案涉及到了入住交接和物業管理兩個問題。房屋買賣中的交付,從嚴格意義上講,應當是以產權證的登記和取得作為最終的交付標準。根據法律規定,只有產權證才是產權人享有和行使有關財產權利的惟一合法憑證。但是在實際操作中,由于開發商銷售的房屋絕大多數都是期房,而房屋在驗收交接后至產權證辦理期間,往往有一個較長的周期,這就使標的物的實際交付和權屬證明的取得之間無法完全同步。因此,入住交接就成為房屋買賣交付中的一個重要環節,買賣雙方往往以此環節作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。現業主對開發商的交付提出了自己的意見且未接受房屋鑰匙,則說明業主對房屋的交付并不認可,房屋未完成實際占有的轉移,也未享有物業公司服務，則不應交納物業管理費。

　　三、支付物業費的起始日期，一般情況下，房屋所有權人應按約定支付相應的物業費。本案中，邱某雖已經登記為業主，但與那些已實際使用房屋或具備使用條件但因自己的原因而未使用房屋的業主存在根本性的區別，屬因客觀原因尚不能完全行使業主對其所有的物業應當享有的權利。物業公司并未舉證已經對驗房問題予以處理維修，也未舉證邱某因自身原因而拒絕收房。在未有證據證明邱某應收房而不收房的情況下，由邱某交納物業費并不合理。