近年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市化建設(shè)步伐的加快，農(nóng)村住房的自由交易頻繁，涌現(xiàn)出大量農(nóng)村住房買賣糾紛案件，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村住房買賣不規(guī)范現(xiàn)象嚴(yán)重，糾紛訴至法院矛盾較激烈，極大地影響了社會主義和諧農(nóng)村的建設(shè)。

 

一、問題呈現(xiàn)

 

1、因拆遷利益驅(qū)動引發(fā)糾紛多。由于城市建設(shè)規(guī)劃的調(diào)整，一些農(nóng)村房屋及土地被征用，一些賣房者為可觀的拆遷款而反悔，產(chǎn)生一系列請求房屋、承包田返還的買賣合同案件，同時，一些買賣雙方因利益爭執(zhí)產(chǎn)生人身或財產(chǎn)損害的案件也不在少數(shù)，嚴(yán)重影響了農(nóng)村社會的和諧穩(wěn)定。

 

2、為產(chǎn)權(quán)登記違法遷戶現(xiàn)象多。受國家對農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)政策的約束，一些外村村民或城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后，為了將來能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，通過多種途徑將戶口遷至房屋所在村，出現(xiàn)了戶口為城鎮(zhèn)性質(zhì)而戶籍掛在農(nóng)村的怪異現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)已辦理房產(chǎn)證而未能辦理土地證的個案，嚴(yán)重擾亂了戶籍管理和產(chǎn)權(quán)管理的正常秩序。

 

3、因法律漏洞導(dǎo)致誠信危機(jī)。國家對農(nóng)村房屋買賣無效的處置尚無明確的法律規(guī)定和司法解釋，而違反國家土地政策規(guī)定依法應(yīng)確認(rèn)買賣無效成了當(dāng)事人要求返還的法律借口，法院判決返還的案例，客觀上導(dǎo)致許多村民的效仿起訴，在村民心中普遍形成了反悔得利的訴訟假象，嚴(yán)重影響了社會誠實信用的道德風(fēng)尚。

 

4、判合同無效返還執(zhí)行難度大。農(nóng)村房屋買賣被確認(rèn)無效后，雙方矛盾對立，調(diào)解空間較小，判決返還房屋的執(zhí)行難度大，社會效果差。出賣方渴求收回房屋，又不肯賠償損失，而買受方往往入住多年拒絕遷讓，執(zhí)行工作常常陷入僵局，甚至引發(fā)當(dāng)事人不斷上訪。

 

二、原因剖析

 

1、國家政策法規(guī)不健全。由于農(nóng)村房屋買賣的法律規(guī)定不完善，加之政策指導(dǎo)意見宣傳不及時，農(nóng)民對農(nóng)村房屋買賣的法律意識薄弱，自我保護(hù)意識不強(qiáng)，導(dǎo)致將房屋賣給外鄉(xiāng)人、城市居民，甚至一些本村房屋買賣怠于辦理過戶，導(dǎo)致“一房二賣”現(xiàn)象發(fā)生。

 

2、基層組織服務(wù)不到位。農(nóng)村房屋買賣普遍存在合同不規(guī)范的現(xiàn)象，一方面反映了基層法律服務(wù)所的司法宣傳不到位、法律服務(wù)跟不上，未能在源頭上控制矛盾；引發(fā)糾紛后，又因基層民調(diào)組織的機(jī)構(gòu)松散，不能及時發(fā)現(xiàn)問題、解決糾紛，導(dǎo)致矛盾升級。

 

3、相關(guān)行政行為不規(guī)范。一方面，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)派出所對戶籍遷移辦理程序存在控制漏洞，對不符合規(guī)定的戶籍變動手續(xù)審查不嚴(yán)格，責(zé)任心不強(qiáng)；另一方面，村基層組織開出的有關(guān)證明材料隨意性較大，在一定程度上增加糾紛處理的難度。

 

4、管理部門監(jiān)管不完善。農(nóng)村房屋買賣往往存在著流轉(zhuǎn)上的隱蔽性、隨意性，村建、土管、房產(chǎn)等部門未能形成完整的監(jiān)督體系，對農(nóng)村房屋的買賣、登記、申報等程序缺少常規(guī)性的監(jiān)督，各部門職權(quán)不明，形成了管理上的漏洞，致使此類糾紛不斷。

 

三、提出建議

 

1、加大土地管理力度。各級政府要合理規(guī)劃農(nóng)村建設(shè)，積極開展對農(nóng)村宅基地和農(nóng)用田的違法使用的整治保護(hù)工作，對確需進(jìn)行土地征用的，要充分考慮目前存在的大量買賣房屋反悔的情形，合理制定拆遷補(bǔ)償政策，妥善做好安置分配工作。

 

2、加大聯(lián)合監(jiān)管力度。建議農(nóng)村房屋由村委會登記備案，加強(qiáng)源頭監(jiān)管。同時村委會要與政府、土地、房產(chǎn)、公安等部門實行聯(lián)合管理，村委會及時向各部門通報相關(guān)情況，實行聯(lián)網(wǎng)管理，環(huán)環(huán)控制，杜絕在戶口遷移、產(chǎn)權(quán)登記等環(huán)節(jié)出現(xiàn)行政行為不規(guī)范，甚至違法行為。

 

3、加大糾紛調(diào)解力度。村基層民調(diào)組織要加強(qiáng)自身建設(shè)，發(fā)揮民調(diào)功能；司法所、法律服務(wù)所要積極做好法律服務(wù)，及時參與矛盾排查調(diào)處工作，法院要及時做好人民調(diào)解的指導(dǎo)，結(jié)合巡回審判，全方位地加大調(diào)解力度，積極推動多元化的調(diào)解機(jī)制，形成調(diào)解合力，及時化解矛盾。

 

4、加大法制宣傳力度。房產(chǎn)、土地、村建、司法等部門要定期進(jìn)行農(nóng)村法制宣傳，加大農(nóng)村土地政策的宣傳力度，提高村民的法律意識，避免因出賣后不能再申請宅基地而引發(fā)糾紛；村基層組織、文化部門要加強(qiáng)農(nóng)村思想道德建設(shè)，開展積極向上的文化教育活動，弘揚(yáng)誠實守信的和諧之風(fēng)，避免因出賣后反悔而引發(fā)糾紛。