隨著物權(quán)法的實施，公民、法人與其他組織的權(quán)利意識在日益增強(qiáng)，與房屋權(quán)屬有關(guān)的爭議也日漸增多。由于我國的房屋權(quán)屬登記采用登記生效主義的原則，在登記審查中，絕大多數(shù)采用了形式審查的方法。在登記審查中的弱勢審查方式帶來房屋權(quán)屬爭議是在所難免的。

我國《城市房屋權(quán)屬登記辦法》第二十五條規(guī)定，對申報不實的；涂改房屋權(quán)屬證書的；房屋權(quán)利滅失的而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；因登記機(jī)關(guān)的工作人員失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的。登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書。從上述規(guī)定來看，似乎解決了房屋權(quán)利人對于房屋權(quán)屬糾紛的解決渠道，只要你能證明申請人有申報不實的證明材料，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)就能注銷房屋權(quán)屬登記。但事實遠(yuǎn)不是如此：對于提出的有關(guān)申報不實的證明材料的采信與否，往往涉及到許多疑難復(fù)雜的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。例如，證明是否是共有的房屋，是否是合法繼承或贈與取得房屋，是否是經(jīng)過合法買賣取得的房屋等等，行政機(jī)關(guān)如何確信這些證明材料的真實合法，調(diào)查核實固然是行政機(jī)關(guān)的職責(zé)，但要達(dá)到對證明材料采信或否定的結(jié)論，顯然不是登記機(jī)關(guān)的職能所能辦到的。這就給房屋權(quán)屬爭議進(jìn)行司法救濟(jì)提供了空間。

筆者以自身在司法實踐中的體驗，并以權(quán)利保護(hù)和利益平衡的原則，權(quán)衡現(xiàn)行司法審判中的各種做法的利弊，提出如下幾點不成熟的意見，以期得到投石問津，拋磚引玉的效果。

一是充分發(fā)揮登記機(jī)關(guān)的行政審查職能。面對登記審查任務(wù)的增加，審查要求的提升，這就要求登記機(jī)關(guān)配備起一支高素質(zhì)高效率的登記審查隊伍。對于房屋權(quán)利人提出登記申請的材料，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，窮盡一切審查手段，把房屋權(quán)屬爭議擋在登記發(fā)證之前。我國物權(quán)法既已規(guī)定了對不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的進(jìn)行實質(zhì)審查的法定職責(zé)，這就要求房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)必須具有較強(qiáng)的責(zé)任意識和敏銳的洞察力，應(yīng)該窮盡一切審查的手段。包括要求申請人進(jìn)行具結(jié)保證，對申請人進(jìn)行詢問，要求申請人提供必要的證明材料，到實地進(jìn)行查看等，將錯誤和瑕疵糾正在登記之前。另外增加公示的途經(jīng)，讓更多的人有條件知悉房屋登記信息，提高權(quán)屬登記前公告的效果。盡可能將房屋權(quán)屬爭議解決在登記的行政程序中，最大程度地保證房屋權(quán)屬登記的確定性和公信力。

二是啟動房屋權(quán)屬機(jī)關(guān)異議審查和預(yù)告登記程序。對于第三人確有證據(jù)證明房屋權(quán)屬登記中明顯有申報情況失實的，登記機(jī)關(guān)可以通過聽證或其他方法，給第三人陳述和房屋權(quán)屬證書持有人申辯的權(quán)利。登記機(jī)關(guān)也可以通過對證據(jù)審查和對關(guān)系人的詢問，以及到現(xiàn)場查看的辦法，對確有申報不實的房屋登記，依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十一條第一項“申報不實的”予以糾正。如果登記機(jī)關(guān)能在對第三人提出異議審查中的過程中，糾正房屋權(quán)屬登記中失實的錯誤，無疑是房屋權(quán)屬爭議解決的最簡便，最經(jīng)濟(jì)，最快捷的救濟(jì)途徑。通過異議審查，是可以解決相當(dāng)一部分的房屋權(quán)屬爭議，切莫認(rèn)為通過確認(rèn)“申報不實”來注銷房屋權(quán)屬登記是有損登記機(jī)關(guān)的威信，實質(zhì)上是登記機(jī)關(guān)通過糾正申請人的錯誤申報提其公信力的最佳途徑，登記機(jī)關(guān)應(yīng)充實、加強(qiáng)這條解決房屋權(quán)屬爭議的便捷通道。《物權(quán)法》中關(guān)于房屋買賣中的預(yù)告登記程序，是對保護(hù)房屋交易安全，保障物權(quán)實現(xiàn)是一個重要保證措施。

三是開通房屋權(quán)屬爭議司法救濟(jì)行民一體的審判渠道。關(guān)于在行政訴訟中，既化解行政爭議，同時解決民事權(quán)利爭議，不但為行政訴訟所需要，而且被行政審判實務(wù)證明是可行的。例如土地使用權(quán)的行政確認(rèn)、批準(zhǔn)建房的行政許可、優(yōu)撫對象的行政確認(rèn)等等行政訴訟中，無不牽涉到公民權(quán)利的爭議。如不對公民權(quán)利進(jìn)行確定，就無法確認(rèn)行政行為的合法性和正當(dāng)性。再就本文開頭的案例，對房屋權(quán)屬登記的利害關(guān)系人所提出權(quán)利要求的正當(dāng)性進(jìn)行審查，是可以解決房屋申請人提出的申報材料是否失實的問題，從而為是否有必要糾正登記機(jī)關(guān)錯誤行為提供依據(jù)。事實上，房屋登記的利害關(guān)系人所提出爭議的理由，一般是不難予以審查的，例如是否是共有人，是否是在先的權(quán)利人，應(yīng)該是登記機(jī)關(guān)通過詢問、要求增加證明材料以及實地查看后可以確定的。對申請材料的實體審查是登記機(jī)關(guān)的職責(zé)，那也應(yīng)該是行政訴訟審查的范圍。采取行民一體的審判路徑，為房屋權(quán)屬爭議的化解提供了切實可行的司法救濟(jì)。

四是建立房屋權(quán)屬爭議先民后行的審判順序。民事審判的核心是解決平等主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房屋權(quán)屬爭議的核心是權(quán)利和利益之爭，民事訴訟不應(yīng)以存有房屋權(quán)屬證明將其排斥在外。司法機(jī)關(guān)對利害關(guān)系人主張權(quán)利的理由是否正當(dāng)是有權(quán)進(jìn)行審查的，其理論基礎(chǔ)是基于我國實行物權(quán)取得的有因性，如物權(quán)取得原因的不正當(dāng)，就必然會導(dǎo)致物權(quán)行為的無效。為了解決物權(quán)登記爭議中的登記對抗原則與保護(hù)善意第三人利益之間的矛盾，維護(hù)交易安全，我國物權(quán)法第十九條第二款設(shè)立了異議登記制度，對于利害關(guān)系人提出異議，不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)關(guān)進(jìn)行異議登記后，利害關(guān)系人即可以起訴。法律在這里沒有規(guī)定是行政訴訟，還是民事訴訟，但從立法宗旨考量，這個訴訟的目的是來確認(rèn)利害關(guān)系人所提異議的理由是否成立。對平等主體之間權(quán)利義務(wù)的確認(rèn)是民事審判的功能。也只有通過民事訴訟才能厘清當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。利害關(guān)系人的異議成立的，行政機(jī)關(guān)即應(yīng)依據(jù)法院確認(rèn)的事實，對錯誤的物權(quán)登記予以更正。如果利害關(guān)系人的異議被法院否認(rèn)的，或提出異議登記后十五日內(nèi)未提起訴訟的，異議登記即失去效力。對于利害關(guān)系人因不當(dāng)提出異議登記的，物權(quán)法規(guī)定了損害賠償?shù)囊?guī)定，體現(xiàn)了對物權(quán)登記權(quán)利人的權(quán)利保護(hù)。民事審判對利害關(guān)系人就主張房屋權(quán)屬理由的正當(dāng)與否進(jìn)行確認(rèn)，給房屋登記機(jī)關(guān)對房屋權(quán)屬登記變更與否提供具有確定性的依據(jù)，是解決房屋權(quán)屬爭議的最根本的途徑。