物業管理作為第三產業中新生的組成部分，是在近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產 商品化 、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著城市建設速度的加快、以商品房為主的大型社區的增多，物業管理的問題也日漸暴露出來。從2003年9月1日《物業管理條例》頒布實施至今，《條例》已施行四年，并為適應今年10月1日實施的《物權法》而進行了再次修訂，但是從審判實踐來看，其并沒有為物管糾紛的解決找到一條明確的出路。本文在分析當前我國物業管理糾紛的特點、原因的基礎上，闡述了審理物業管理糾紛案件中的一些突出問題并提出解決對策。

一、物業管理糾紛案件的主要特點

（一）物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大

當前各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向 法院起訴。近年來，各地法院受理的物業管理糾紛案件呈逐年大幅度上升趨勢。

（二）物業管理糾紛形式及案由多元化，物業費糾紛居首位

物業管理糾紛的形式和案由涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛，并逐年呈現多元化趨勢。根據糾紛性質可劃分為：1、物業管理合同糾紛。物業管理合同是物業管理單位與業主就物業管理的項目、內容、費用、雙方的權利和義務、管理期限、違約責任等達成的協議。常見的糾紛有：房地產開發商與物業管理企業的物業管理承包合同糾紛、物業委托管理糾紛；公攤面積不清、公共設施不到位和不按期完工導致的合同違約糾紛；物業管理企業單方面提高收費標準，隨意增加收費項目；任意減少管理項目和內容；對房屋及附屬設備、公用設施等修繕不及時；不履行或不按約履行其他管理職責；業主以種種理由拖欠管理費用或單方面要求降低管 理費用；業主在合同外要求履行管理義務。2、物業管理侵權糾紛。物業管理侵權行為是指物業管理企業或業主違反法律或小區管理辦法而侵害他人財產或人身權利的行為。例如物業管理企業亂搭亂建造成業主損失；違法出租甚至出賣公用設施和居民住房公用部分給業主造成損失；業主擅自改變房屋、配套設施的結構、外觀，毀損了設施、設備，危及房屋安全；業主亂搭亂建、隨意占用，破壞綠化、污染環境， 噪聲擾民引起的不動產相鄰關系糾紛；業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財 務損失的糾紛。3、其他糾紛。例如業主在小區內受到侵害或被殺害引起的人身損害賠償糾紛；業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；業主、開發商、物業公司及政府有關部門關于成立業主委員會的糾紛；業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。

物業管理糾紛中最突出的就是物業管理企業向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛。導致業主不交管理費的原因有多樣，包括：1、業主認為物業收費項目和標準沒有公示，或者是物業收費標準與服務水平不相符、物業亂收費、票據使用不規范等，據此以不交物業管理費進行對抗；2、有些業主買房后長期不在此居住或出租給他人，忽視或忘記交管理費；3、房地產商遺留下來的一些問題，造成業主和物業管理企業之間產生矛盾，相 互間工作不配合，致使物業管理費用難以收??；4、一些業主有意無故拖欠管理費。

（三）物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，群體性糾紛明顯

物業管理糾紛案件的訴訟主體包括了業主、使用人、小區管委會、物業管理企業、房地產開發商、行政管理部門。在法律關系上，涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。

同時，現在住宅小區一般規模較大，住戶動輒上千人，很容易形成群體性糾紛。涉案當事人少則十幾人，多則上百人。不同案件的小區業主作為當事人由于共同利益的存在，在訴訟中極易形成聯盟，群體性訴訟趨勢極為明顯。

（四）業主與物業管理企業積怨較深、矛盾尖銳，審理和執行難度大

近年來物業管理糾紛矛盾沖突有不斷升級的跡象。小區保安打傷業主、業主駕車封堵小區道路、業主大規模集體上訪等事件經常見諸報端。由于矛盾激化，一方面 使得物業糾紛案件調解解決難度極大，另一方面，因物業管理糾紛案屬新類型的案件，有關法律規定不詳盡或明確，在審判實踐中又無現成的依據，給正確處理該類 糾紛帶來一定的難度。 同時，在案件執行中又很難對被申請人采取強制執行措施，執行阻力重重。

二、物業管理糾紛成因

造成物業管理糾紛的原因很多，例如相關法律法規不健全，已制定的有關法規可操作性差，未能合理規范物業服務企業、明確業主委員會的合法地位，政府對其派出機構（如居委會）針對物業管理的責任和權限沒能準確界定。從法律角度分析，引發物業管理糾紛的主要原因包括：

1、物業管理企業的不規范行為使該行來年于比較被動的局面。有少部分物業管理企業素質不高，缺乏現代化物業管理技能，日常工作中不能按合同、制度辦事，工作方法簡單，態度生硬，使一些本可以協商解決的矛盾激化。

2、物業管理工作作為一種商品消費觀尚未完全確立，雖部分業主已感受到了物業管理新體制的優越性，但也有部分業主還未真正理解物業管理， 造成了對物業管理企業絕對服務和無限責任意識的擴張。有部分業主把本應由自己承擔的經濟義務、應由政府承擔的治安職能、應由公用事業企業承擔的經營管理職 能都歸結為物業管理責任。

3、現行物業管理法律制度及配套文件尚不健全。如業主大會和業主委員會的法律地位設計上存在局限性，使業主大會的運作出協調成本高，溝通過程難的缺陷，由于缺乏對業主委員會的有效制約和監督，民主協商和少數服從多數的原則沒有得到充分體現。

4、開發遺留問題造成眾多物業管理糾紛。目前物業管理糾紛中，有相當一部分是開發建設遺留問題所引起，主要表現在：規劃變更引起居住環境 的改變；開發單位未按規劃設計要求建設物管配套設施；小區配套設施權屬不明，如地下車庫、物管用房等，工程完工，開發企業撤走后，問題甩給了物管公司，從 而造成了物管企業與業主的諸多糾紛。

三、解決問題的對策

針對司法審判中所遇到的諸多問題，筆者經過歸納總結，認為主要是開發商、物業公司、業主和管理部門幾方面的原因造成的?，F根據實踐中的具體做法及相關的法律理論，提出以下建議：

1、提高開發商的履約意識

在法院審理的物管糾紛中，60%以上的案件是因為開發商的遺留問題引發的，主要包括擅自變更小區規劃、房屋建筑面積縮水、配套設施項目不全，甚至“霸王合同”等。此類問題在目前的房地產市場上屬于通病，也是房地產業高利潤的原因之一，因此，房地產開發商依照約定履行合同，這一最基本的合同誠信原則反倒成了業主對其提出的最高要求。

為此，應從以下幾方面做起：一是政府部門的監督政府相關部門對開發商不僅具有管理權利，而且還有專業知識，因此，其必須履行職責把好驗收關，嚴格對照建設規劃和標準對建設工程進行驗收，包括規劃中綠地面積、公共用房、超市、幼兒園等配套設施項目的驗收。二是業主的監督 開發商違約的直接受害者是業主，因此，業主更應該嚴格要求開發商依約履行合同。對于開發商的違約行為，可向政府管理部門進行舉報或通過協商解決，協商不成，則可進入訴訟程序。三是開發商的自律開發商應當看到，當前的行業不規范行為，如夸大宣傳、虛假承諾等而獲取的僅僅是一時性的利益，還有可能官司負身，企業要想可持續發展靠的則是商業信譽和實力，同時政府部門和行業協會等機構應對開發商進行必要的引導。

2、物業服務企業明確自身定位

物業服務企業是物管糾紛案件中的主要當事人，但由于物業服務企業和開發商之間特殊的父子關系，或者是從房管所、后勤單位等改制而來的原因，使其不能對其自身性質進行正確的定位。一直以來物業服務企業與業主之間矛盾摩擦不斷的原因，在很大程度上是因為物業和業主對自身的定位與雙方之間的權責關系不夠明確而造成的。

要從根本上解決問題，物業服務企業就要摒棄自身的淵源和歷史原因，轉變為真正法律意義上的獨立物業服務企業。10月1日新修訂的《條例》已將原條例中的“管理”變為“服務”，明確了物業公司與業主之間是一種服務與被服務的關系，這是對二者關系更加合理而明確的定位，對于欠 交物業費的業主，其無權采取斷水、斷電等措施，否則構成侵權。物業服務企業的收支應做到有據可查物業收費標準的依據，小區內共有物業、樓體和電梯廣告等收益，以及員工工資、培訓、公共設施維護維修等支出費用均應向業主公開透明，避免一本糊涂帳，為物管糾紛的產生埋下隱患。物業公司應盡快與開發商脫離，這不僅是《條例》的要求，同時對物業服務企業的發展也是有百利無一害的，而且《條例》規定物業服務企業進入小區均要通過招標而不是開發商決定，否則，物管公司將永遠是為開發商收拾殘局的善后角色。

3、業主應加強自身素質，理性維權

業主的素質和開發商、物業服務企業以及管理部門的素質有很大的關系，開發商的擅自違約、物管公司的先天不足，以及管理部門的軟弱不作為等原因的結合，再加上我 們的住房商品化還剛剛起步，最終造成的是業主到政府門前靜坐示威、上街堵路、越級上訪，甚至流血沖突等事件的發生。

為此，建議業主從以下幾方面加強自身素質，進行維權：一是提高業主公德意識和物業觀念 一些回遷房、農改房業主不適應小區樓宇化管理，私搭亂建占用共有區域，不服從物業 管理。業主也要改變以前單位免費管理的觀念，樹立物業消費意識。二是提高業主法律素質 物管糾紛案件中業主作為原告起訴的案件敗多勝少的主要原因就是在法 律知識、證據收集等方面的不足，往往將開發商的違約行為遷怒于物業公司，以不交物業費來對抗開發商或水電等公用企事業單位。此類訴訟因法律主體不對而通常 被駁回或判決敗訴。三是業主應當認識到采取的靜坐、堵路、越級上訪等不理性行為，不僅不能解決根本性問題，而且還給廣大業主在人力、物力和財力上造成浪費，也給其他民眾的生活和社會穩定造成影響，最終問題還要通過正當途徑解決。因此，遇到物管糾紛時應冷靜處理，可以要求相關政府部門協調，也可以理性地進行訴訟。

4、政府管理部門應加強管理

目前物管糾紛案件猛增這種現象，不僅僅反映了我國物業 管理行業的不成熟，從另一方側面也暴露了政府行政職能部門在管理上的缺陷。新《條例》將街道辦事處、鄉鎮等地方人民政府也納入了房地產行政主管部門的范圍，《條例》還賦予行政主管部門對有關主體違規行為的限期改正、警告以及罰款等不同程度的行政處罰，但是管理部門并沒有完全擔當起其監督、管理和指導的責任。

建議政府管理部門加強以下方面的工作，一是盡快出臺、完善房地產、物業管理方面的法規，如操作性較強的小區內配套設施驗收管理辦法、商品房質量保修實施細則，以及物業管理條例實施細則、收費項目及標準等。正是這些法律規定的不可操作或不易操作，才使開發商、物業公司等鉆了法律的漏洞，而不去履行義務或者不將權利交還業主。二是規范開發商和物業服務企業的執業行為，嚴格執行市場準入制度，對不具備相應資質、喪失誠信的開發商和物業 服務企業取消其資質。三是《條例》實施以來，政府主管部門很少對開發商進行行政處罰。由于對開發商違規行為的執法力度較弱，則從另一方面縱容了開發商對業主的侵權，所以應鼓勵業主對開發商和物業服務企業違規行為的舉報，加大對違規行為的處罰力度。四是新《條例》將街道辦事處、鄉鎮人民政府這一最貼近業主的政府組織規定為成立業主大會的指導部門，這對改變當前業主委員會成立比例較低的問題將會有所改觀，并使物管糾紛的解決朝著更為理性的方向發展。