房屋拆遷是指拆遷人依據國家規定實施的房屋拆遷活動，是被拆遷人不動產物權歸于消滅的法律行為。租賃房屋拆遷是房屋拆遷活動中涉及面較廣、矛盾相對集中、法律關系又比較復雜的一種極具典型意義的拆遷活動。為了便于拆遷當事人正確處理租賃房屋拆遷矛盾，維護承租人合法權益，依法推動房屋拆遷活動的順利實施，筆者試從如下幾方面對租賃房屋拆遷進行初步法律解析。

一、房屋租賃概念簡述

《房地產管理法》第五十二條規定：房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。它包含了三層含義：一是明確了房屋出租的主體，即出租人主體資格，出租人為房屋的所有權人；二是明確了房屋租賃行為的法律表現形式，即：出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人享有房屋的占有、使用權；三是明確了承租人應當承擔的法律義務，即承租人應當向出租人支付租金。由此，房屋租賃行為應當包括房屋出租、承租使用和租金支付三個方面的特征。

二、房屋租賃行為合法性認定

房屋租賃行為是房地產交易的一種表現形式，具體實施應當遵守國家法律規定。我國《房地產管理法》第五十三條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。”建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定了9種禁止出租的情形。《江蘇省城市房地產交易管理條例》第二十九條規定了6種禁止出租的情形。因此，只要租賃行為不違反國家禁止性規定，履行法定程序，就應當認定其合法。在日常生活中，絕大多數的租賃行為都存在無權屬證書和未經批準改變房屋用途的情形，特別是租賃合同簽訂后不依法登記是租賃市場普遍存在的問題，主要原因是房屋所有權人不愿意承擔因登記及交易而產生的法定稅費，而大多數的承租人也未看到租賃活動因此而產生的危害后果。就租賃登記而言，登記是租賃行為產生物權效力的必經程序，根據《物權法》第十四條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”的規定，設立房屋租賃用益物權，發生效力的重要條件是依照《房地產管理法》規定向房產管理部門辦理登記備案手續，只有這樣，租賃行為才具有絕對權、排他權，否則由此產生的法律后果只能由法定義務人自行承擔。

三、租賃房屋拆遷過程中，承租人法律地位的界定

在房屋拆遷過程中，拆遷人、被拆遷人地位已非常明確，而承租人能否成為“當然”的拆遷當事人，還需依法予以認定。我國拆遷法律規范中涉及的對承租人的補償安置，是指對法定適格的承租人而言，首先承租人主體適格應當取決于租賃行為是否違反國家禁止性規定；其次租賃行為是否已依法完成法定程序。有的人認為只要租賃合同生效，無需辦理登記手續，承租人社會地位就已明確，應當作為拆遷當事人予以確認。對此，本人認為，如果租賃行為未經登記，就不具有對抗第三人的效力，即對抗拆遷人。建設部《關于貫徹城市房地產管理法若干意見的通知》第七條規定：“……凡是不適宜租賃的房屋應不予登記，……”，《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”這里的“不適宜”是指違反國家強制性規定或不符合登記條件的情形，“發生效力”是指對世權的確定。因此，租賃行為的排他性、絕對性只有在依法辦理登記手續后，才會依法產生，也就是說出租人、承租人社會法律地位因此才能得到確認，否則，盡管租賃合同有效，其物權變動的社會效力也會歸于無效。對進入拆遷過程中的租賃房屋，承租人主張自己的權利，只有在向拆遷人或相關管理部門提供租賃合同、登記備案證明和本人身份證明后，才能作為拆遷當事人參與拆遷活動。如果不這樣，承租人的合法利益就很難得到法律的支持和保護。

四、租賃房屋拆遷立法建議

國家法規雖然規定了承租人在拆遷活動享有的基本權利，但是比較原則，不具有可操作性，各地應當按照法規規定，結合本地實際，在法規授權范圍內制定具體的、可操作性強的相關規定和實施辦法，重點解決主體資格認定程序、房屋承租權保護措施、房屋搬遷與臨時安置補助標準劃定、爭議解決辦法和途徑、法律責任等具體問題，特別是房屋租賃行為初始登記法律責任確定問題，以保護出租人、承租人的合法權益，依法、快速推進城市房屋拆遷活動。