原告陳偉系江蘇德厚實業有限公司董事長。2013年3月12日，原告陳偉與被告葉俊協商簽訂《房屋租賃合同》。該合同約定：“甲方：陳偉，乙方：葉俊，第一條：甲方將位于江蘇省盱眙縣馬壩鎮工業集中區西區東邊四幢廠房（西與江蘇德厚實業相鄰）廠房共四幢建筑面積總計大約11000平方米左右廠房租給乙方使用（以下簡稱房屋）。第二條：房屋租期自2013年4月1日起至2018年3月31日止（租期為五年）；甲方將鑰匙交給乙方即完成出租廠房的交付，雙方對水電氣等計量表核抄計數作為費用的計算依據。第三條：第一年每年租金為人民幣伍拾玖萬元整；第二年每年的租金為陸拾玖萬元整，第三年租金為人民幣柒拾肆元整，第四年租金為人民幣柒拾玖萬元整，第五年租金為人民幣捌拾肆萬元整……甲方：陳偉,乙方：葉俊 “，原告陳偉在合同上簽名并按手印，被告葉俊在合同上簽名確認。

　　被告葉俊與被告江蘇宏偉木業有限公司的法定代表人胡麗麗系夫妻關系，胡麗麗設立被告江蘇宏偉木業有限公司，公司于2013年4月16日成立，被告葉俊將承租原告陳偉的廠房轉由被告江蘇宏偉木業有限公司使用。2013年的租金已實際支付，2014年的租金，被告葉俊和被告江蘇宏偉木業有限公司實際共同支付16.5萬元。2015年3月16日，原告陳偉向兩被告送達解除房屋租賃合同通知書，同年3月18日簽收。2014年4月1日至2015年3月31日期間兩被告應付租金共計52.5萬元及至實際搬離日止的租金，原告多次向兩被告索要剩余租金未果，遂訴至法院。

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告陳偉與被告葉俊簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，合同當事人均應恪守。房屋租賃合同簽訂后，葉俊與胡麗麗共同設立、經營江蘇宏偉木業有限公司，被告江蘇宏偉木業有限公司以租賃房屋為經營場所注冊登記法人，并在租賃房屋以法人名義從事經營活動，該公司法定代表人為胡麗麗，系被告葉俊的妻子，被告江蘇宏偉木業有限公司以公司的名義交納租金、與出租人進行債務對賬清算等實際履行租賃合同義務行為，法院依法認定被告江蘇宏偉木業有限公司對承租人被告葉俊所欠合同債務構成債務加入，被告江蘇宏偉木業有限公司應作為負有履行償還所欠房租債務的第三人。被告葉俊拖欠租金未付已超過一年多時間，原告享有合同約定的合同解除權，現原告要求解除《房屋租賃合同》，被告的違約行為符合《房屋租賃合同》約定的合同解除情形，所以法院支持原告解除合同的訴訟請求。對于原告要求被告立即返還系爭廠房的訴訟請求，因兩被告已一年多未支付房屋租金，已構成根本違約，故對原告要求被告搬離租賃廠房的請求，法院予以支持。對于原告要求兩被告支付自2014年4月1日起至2015年3月31日期間的租金52.5萬元的請求，依法予以支持。對于原告請求判令兩被告支付自2015年4月1日至實際搬離日止的房屋占用費，有理有據，予以支持。

　　本案的爭議焦點為：江蘇宏偉木業有限公司并非系房屋租賃合同的當事人，是否有償還租賃合同所約定租金的義務。

　　第一種意見認為，原告陳偉與被告葉俊系房屋租賃合同的雙方當事人，根據合同相對性原則，本案租金償還義務應該由被告葉俊承擔，被告江蘇宏偉木業有限公司無義務償還所欠租金。

　　第二種意見認為，雖然被告江蘇宏偉木業有限公司不是租賃合同當事人，但被告江蘇宏偉木業有限公司以公司的名義交納租金、與出租人進行債務對賬清算等實際履行合同義務的行為，被告江蘇宏偉木業有限公司上述履行租賃合同義務的行為可視為第三方向出租人單方承諾，構成債務加入，被告江蘇宏偉木業有限公司應與葉俊共同承擔房屋租金。

　　江蘇省高級人民法院最早明確使用了”債務加入“的概念，其在《關于適用＜中華人民共和國合同法＞活干問題的討論紀要（一）》第十七條規定：“債務加入是指第三人與債權人、債務人達成第三方協議或第三人與債權人達成雙方協議或第三方向債權人單方承諾由第三人履行債務人的債務，但同時不免除債務人履行義務的債務承擔方式。”債務加入具備如下法律特征：1、原債的關系必須有效成立。2、第三人與原債務人承擔同一內容的債務。3、第三人與原債務人共同承擔責任。4、債務加入無須經原債務人和債權人的同意。筆者認為，債務加入在性質上與保證的規定最為接近。債務加入的第三人與保證關系的保證人均處于與原債務人之間的特殊關系，為了債權人債權的實現而使債務人收益，并單方面增加了自己的義務。保證關系中保證人代替債務人履行后，可向債務人進行追償，這與債務加入法律關系中第三人清償債務后可向債務人追償相似。但債務加入與保證也不完全相同，從本質上分析，保證是一種從行為，具有從屬性；而債務加入是一種獨立的行為，第三人加入后，在第三人與債權人與第三人之間無對價，第三人的履行的意思表示以消滅原債務為目的，故又與原債權債務關系相互排斥，其中任何一個債履行，另一個即歸于消滅，即債權人僅享有一個債權。

　　經過上述對債務加入的分析，結合本案，筆者贊同第二種意見。原告陳偉與被告葉俊簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，該租賃合同對原告陳偉和被告葉俊均具有約束力。房屋租賃合同簽訂后，被告江蘇宏偉木業有限公司以租賃房屋為經營場所注冊登記法人，并在租賃房屋以法人名義從事經營活動，該公司法定代表人為胡麗麗，系被告葉俊的妻子，被告江蘇宏偉木業有限公司以公司的名義交納租金、與出租人進行債務對賬清算等實際履行租賃合同義務行為，被告江蘇宏偉木業有限公司上述履行租賃合同義務的行為可視為第三方向出租人單方承諾，系第三方履行承租人償還租金義務的意思表示，被告江蘇宏偉木業有限公司作為債務加入方加入已有債務的行為完全符合債務加入的法律特征，應認定被告江蘇宏偉木業有限公司對承租人被告葉俊所欠合同債務構成債務加入，被告江蘇宏偉木業有限公司應作為負有義務償還所欠房租債務的第三人。綜上，被告江蘇宏偉木業有限公司應當對被告葉俊所欠租金承擔連帶責任，二者共同有義務償還被告葉俊所欠的房屋租金。當然，被告江蘇宏偉木業有限公司清償債務后，從公平、誠實信用的原則出發，應當賦予其向原債務人即被告葉俊追償的權利。