商品房買賣是以不動產(chǎn)的房屋作為交易標(biāo)的物的民事行為。隨著住房制度改革的深化和城鎮(zhèn)居民住房的社會化、商品化，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來，但與此同時商品房買賣矛盾糾紛日益增多，相關(guān)案件呈現(xiàn)逐年上升趨勢。商品房買賣不僅關(guān)系到人民群眾切身利益，而且事關(guān)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)繁榮增長，因此關(guān)注該類案件，尋找相應(yīng)的法律對策以減少糾紛無疑意義重大。本文以我院近三年審理的涉某集團(tuán)揚州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某集團(tuán)）商品房銷售合同糾紛案件為例，分析當(dāng)前商品房銷售合同糾紛案件存在的普遍問題，以期對預(yù)防化解此類糾紛提供有益參考。

　　一、涉某集團(tuán)商品房銷售合同糾紛的類型

　　2012年至2015年7月，我院共受理涉某集團(tuán)揚州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某集團(tuán)）商品房銷售合同糾紛案件374件，審結(jié)337件，立案標(biāo)的額1619.14萬元。從案件類型上看，涉某集團(tuán)商品房銷售合同糾紛案件幾乎涵蓋了商品房銷售糾紛案件的主要類型，具體包括：

　　1、買賣雙方簽訂商品房預(yù)售合同后，出賣人因工期拖延或配套設(shè)施不完備無法按期交房，買受人訴訟要求支付逾期交房違約金，或確認(rèn)雙方買賣合同無效。2012年我院受理此類案件1件，到約定的交付日期后，房屋水電設(shè)施還不完備，買房人拒絕接收，要求解除與某集團(tuán)的商品房預(yù)售合同。

　　2、出賣人在交付房屋時未能兌現(xiàn)在銷售廣告及宣傳材料中作出的說明或允諾，如代辦貸款、商家入駐等，買受人訴訟要求出賣人履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任。本院2012年受理買房人訴某集團(tuán)房屋質(zhì)量與宣傳不符合，要求解除合同案件1件；2013年受理買房人訴某集團(tuán)未履行代辦貸款約定，要求解除合同，賠償利息案件1件。

　　3、出賣人交付房屋的套內(nèi)使用面積或者建筑面積的實測數(shù)據(jù)與商品房買賣合同約定的面積差距較大，買受人訴訟要求雙倍返還房價款，或解除合同、返還已付購房款及利息。我院2014年受理該類案件1件，買房人起訴某集團(tuán)房屋面積與合同不符，要求賠償損失，支付違約金。

　　4、買受人認(rèn)為出賣人交付的房屋存在質(zhì)量問題，要求交付合格房屋，或解除合同，返還購房款并支付利息。我院2014年受理該類案件10件，買受人起訴某集團(tuán)房屋存在設(shè)計缺陷（相鄰門戶大門重疊），要求更改設(shè)計，并賠償損失。

　　5、出賣人為買受人按揭貸款提供擔(dān)保，買受人未按期交納按揭貸款，銀行起訴要求出賣人承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，為其墊付貸款及利息。我院2013年受理該類案件1件。

　　6、出賣人未在《解釋》規(guī)定或合同約定的期限內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人辦理房屋權(quán)屬證書，或未在規(guī)定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記，買受人訴訟要求出賣人按照《解釋》規(guī)定或合同約定支付違約金。我院2013年受理買受人訴某集團(tuán)逾期辦證要求支付違約金案件34件，2014年受理該類案件208件，2015年受理125件（其中執(zhí)行案件13件）。

　　二、涉某集團(tuán)商品房銷售合同糾紛案件的特點及成因分析

　　通過對我院近三年受理的涉某集團(tuán)商品房銷售合同糾紛案件進(jìn)行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)該類案件呈現(xiàn)以下特點：

　　一是從訴訟成因上看，因延遲辦證引發(fā)的糾紛占絕對比例。雖然我院受理的涉某集團(tuán)案件類型多樣，涉及商品房銷售糾紛所有常見類型，但因延遲辦證引發(fā)的糾紛2013年占94.44%、2014年占94.97%、2015年占100%。案件數(shù)量與所占比例在所有的涉某集團(tuán)案件中占絕對比例，所占比例逐年上升。

　　究其原因：（1）房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、投入資金量大、牽涉環(huán)節(jié)多，在經(jīng)濟(jì)下行趨勢以及宏觀調(diào)控政策趨緊樓市遇冷影響下，原本潛在糾紛隱患集中爆發(fā)，開發(fā)商因資金壓力、合建糾紛等原因工期拖長，不能按預(yù)定竣工驗收，導(dǎo)致不能按照合同約定如期辦證。 (2)2013年該類案件的審理結(jié)果逐漸產(chǎn)生判例效應(yīng)，社會影響擴(kuò)大，越來越多具有相同遭遇的買受人傾向于通過法律手段獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　　二是從訴訟主體看，除1件金融借款糾紛案件原告為銀行外，其余案件原告均為買受人。

　　究其原因：（1）、購房者在購房過程中承擔(dān)的風(fēng)險較多，消費心理不成熟，容易受到售樓廣告的誘惑，無法在短時間內(nèi)對大量房地產(chǎn)銷售信息作出正確和理性的判斷。（2）、在房產(chǎn)市場慘淡遇冷的背景下，購房者為轉(zhuǎn)嫁損失，傾向于以樓盤規(guī)劃變更、與廣告宣傳不符、存在嚴(yán)重質(zhì)量問題等主張合同無效或解除合同，最低也要通過獲取違約金等形式補(bǔ)償降價損失。（3）法制觀念已經(jīng)深入人心，買受人的依法維權(quán)意識增強(qiáng)，糾紛發(fā)生后能夠依法理智訴訟。

　　三是從立案方式上看，多是成批立案。340件案件都是集中立案，占總案件數(shù)的93.92%，同一天立案數(shù)少則兩三件，多則幾十件。說明案件具有群體性，容易產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

　　究其原因：涉房糾紛關(guān)乎民眾切身利益，商品房銷售糾紛案件買受人基于一致的訴求，往往會“抱團(tuán)訴訟”，加之判決具有判例效應(yīng)，一個買受人成功獲得經(jīng)濟(jì)賠償，會引起其他買受人的效仿，同類案件數(shù)量會越來越多。

　　四是從結(jié)案方式看，調(diào)解結(jié)案為主，原告撤訴為輔。已審結(jié)的337件案件中，調(diào)解結(jié)案179件，占總數(shù)的53.12%；撤訴79件，占總數(shù)的23.44%，調(diào)撤率76.58%。且撤訴的原因多是自動達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

　　究其原因：（1）、商品房合同糾紛既涉及開發(fā)商和業(yè)主的重大利益，且往往具有群體性特征，以調(diào)解方式結(jié)案更有利于平抑糾紛，既回避了因法律之后引起的適用困難，也更符合情理容易被當(dāng)事人接受，社會效果良好。（2）開發(fā)商為避免不良影響繼續(xù)擴(kuò)大，為確保后續(xù)開發(fā)和銷售的良性進(jìn)展，傾向于與原告調(diào)解，主動給付違約金來“息事寧人”。

　　五是從案件結(jié)果看，均已原告勝訴，某集團(tuán)賠違約金、解除購房合同等結(jié)案。

　　究其原因：（1）開發(fā)商的守約意識淡薄。銷售廣告、宣傳材料與交付時不一致的糾紛。開發(fā)商往往會在利益的驅(qū)動下，在宣傳是進(jìn)行夸大性甚至是欺詐性宣傳吸引顧客。從我院受理的案件來看，絕大多數(shù)案件都起因于開放商不能兌現(xiàn)宣傳承諾、履行合同義務(wù)，如不能如期辦理商品房權(quán)屬備案登記、安裝配套設(shè)施、商品房存在質(zhì)量瑕疵、面積誤差等。（2）現(xiàn)行法律的頒布和施行確實在維護(hù)購房者權(quán)益方面發(fā)揮了重要作用。2003年6月1日最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》頒布實施后，對商品房買賣糾紛中的常見問題進(jìn)行細(xì)致釋明，法院審理有法可依，爭議少，購房者權(quán)益得到全面保護(hù)。

　　三、對策與建議

　　一是加強(qiáng)政府監(jiān)管，杜絕監(jiān)督盲點。在商品房開發(fā)建設(shè)、銷售過程中，具體牽涉到開發(fā)商資質(zhì)審批、征地拆遷、立項審批、規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境影響評價、建設(shè)用地審批與頒正、設(shè)計與施工等單位的招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)管、批準(zhǔn)預(yù)售、驗收備案、房產(chǎn)權(quán)證辦理等事務(wù)相關(guān)的多個部門。如果相關(guān)部門管理不到位或者缺失，不僅會間接地誘發(fā)糾紛，客觀上還會增加糾紛的化解難度，尤其在宏觀調(diào)控趨嚴(yán)、市場前景不明時，行政行為的不規(guī)范更容易被放大并成為糾紛的導(dǎo)火索。針對審判中發(fā)現(xiàn)的問題，司法機(jī)關(guān)應(yīng)主動發(fā)送司法建議，加強(qiáng)與相關(guān)職能部門對接，特別是要主動與國土、建設(shè)、規(guī)劃等部門溝通，主動協(xié)調(diào)，為化解群體性糾紛及房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展出謀劃策。

　　二是準(zhǔn)確把握政策精神，依法行使審判職權(quán)。法院要密切關(guān)注國家政策變化，準(zhǔn)確把握法律規(guī)定與國家政策的關(guān)系，堅持民事審判促進(jìn)宏觀政策落實和調(diào)控目標(biāo)實現(xiàn)的價值取向。在案件處理中，堅持合同自由、誠實信用和公平原則，充分尊重過當(dāng)事人意思自治，依法確定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)；在分清責(zé)任的基礎(chǔ)上，根據(jù)雙方的過錯程度、損失情況等，合理確定違約責(zé)任。

　　三是主動延伸審判職能，積極化解矛盾糾紛。注重通過個案判決加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，對較為典型、突出的爭議問題積極撰寫案例分析，制作房地產(chǎn)糾紛指導(dǎo)手冊點評相關(guān)法律問題，以總結(jié)經(jīng)驗、提示風(fēng)險，促使當(dāng)事人對裁判結(jié)果有明確的預(yù)期，減少盲目訴訟和不當(dāng)維權(quán)現(xiàn)象。主動走訪企業(yè)、召開座談會，通過宣講法律法規(guī)、案例剖析，進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識，規(guī)范企業(yè)行為。

　　最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條明確規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

　　占絕對數(shù)量逐年攀升。2012年我院受理該類案件4件，2013年上升到40件，2014年激增到227件，2015年1-7月已受理103件。

　　四是從結(jié)案方式上看，以調(diào)解結(jié)案為主。179件案件以調(diào)解結(jié)案，88件案件以撤訴結(jié)案，調(diào)撤率71.39%。

　　2013金融借款合同糾紛1件，銀行起訴，明發(fā)因出具推薦擔(dān)保函，提供連帶擔(dān)保責(zé)任。

　　2014年審結(jié)逾期辦證要求支付違約金的案件208件，其中調(diào)撤170件，除1件超過訴訟時效駁回原告訴訟請求外，均以某集團(tuán)敗訴告終。

　　2015年受理112 件，審結(jié)78件，66件調(diào)解結(jié)案，12件撤訴結(jié)案，21件在審，13件執(zhí)行案件。

　　商品房買賣合同糾紛案件呈現(xiàn)的特征

　　通過對我院受理的該類案件進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)商品房買賣合同糾紛案件主要表現(xiàn)為以下幾方面特征：

　　第一，原告為買受人的商品房買賣合同糾紛案件占絕對比例。這充分說明了以下兩點：一方面，買受人在購房過程中承擔(dān)的風(fēng)險較多，消費心理不成熟，容易輕信售樓廣告的誘惑，在短時間內(nèi)無法對大量房地產(chǎn)銷售信息作出正確和理性的判斷，消弱了買受人的自我保護(hù)能力，從而導(dǎo)致原告為買受人的案件數(shù)量和比例比較多。另一方面，開放商利益受利益驅(qū)動，守約意識淡薄。

　　第二，該類案件具有群體性，容易產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。一般房屋買賣合同多為集團(tuán)訴訟，且訴訟請求相似，裁判文書示范性強(qiáng)，結(jié)案方式基本屬于同一類型。

　　審理過程中存在的問題

　　在審理商品房買賣合同糾紛案件過程中，突出存在以下問題：

　　（一）關(guān)于交付的問題

　　雖然在最高人民法院《解釋》第十一條規(guī)定了轉(zhuǎn)移占有為交付完成，但買賣雙方就商品房是否具備交付條件常發(fā)生爭執(zhí)，且在商品房買賣糾紛中占有相當(dāng)大的比例。交付的質(zhì)量條件是什么？根據(jù)我國建筑法第六十一條第一款規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。”該條文第二款規(guī)定：“建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”若出賣人在不具有交付條件的情況下，通知買受人接受交付的，因其交付的標(biāo)的物不具有交付條件，買受人可以拒絕接受；若出賣人已具備了交付條件，而買受人拒絕接受者，則由買受人承擔(dān)拒絕接受的違約責(zé)任。

　　六是引起糾紛的原因：出賣人未在《解釋》規(guī)定或合同約定的期限內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人辦理房屋權(quán)屬證書，或未在規(guī)定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記，買受人訴訟要求出賣人按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書，并支付違約金；或要求解除合同或由出賣人賠償損失。主要是某集團(tuán)未在約定期限或者法律規(guī)定期限內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人辦理房屋權(quán)屬證書，或未在規(guī)定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記，買受人訴訟要求出賣人按照法律規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書，并支付違約金；或要求解除合同或由出賣人賠償損失。

　　二、權(quán)屬登記通常先由開發(fā)商完成初始登記，之后才由各個買受人分別辦理。初始登記主要系由開發(fā)商向權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)提供立項批文、土地使用權(quán)證、測繪資料等證明文件，在此過程中開發(fā)商可要求買受人配合提供相應(yīng)材料。在開發(fā)商完成初始登記后買受人可自行申辦產(chǎn)權(quán)，其間需開發(fā)商提供相應(yīng)材料（如單元測繪圖紙等）的，開發(fā)商負(fù)有相應(yīng)協(xié)辦義務(wù)。