《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”本條是關(guān)于抵押權(quán)與抵押物出租的規(guī)定，抵押人出租已租賃標(biāo)的物，不影響抵押物上已經(jīng)存在的租賃關(guān)系，承租人的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的權(quán)利；抵押權(quán)設(shè)立后并經(jīng)過登記的，抵押權(quán)人如果出租抵押物，抵押物的租賃對(duì)抵押權(quán)人的權(quán)利不發(fā)生影響。

抵押權(quán)所追求的是標(biāo)的物的交換價(jià)值，且不要求移轉(zhuǎn)抵押物的占有；租賃權(quán)所追求的是標(biāo)的物的使用價(jià)值，要求移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有。由于抵押權(quán)是不以占有為內(nèi)容的擔(dān)保物權(quán)，因此當(dāng)某人將其財(cái)產(chǎn)出租之后仍可以該租賃物設(shè)定抵押權(quán)，這樣就導(dǎo)致同一財(cái)產(chǎn)上租賃權(quán)與抵押權(quán)并存。當(dāng)?shù)盅簷?quán)尚未實(shí)現(xiàn)之前，承租人獲得租賃物的使用價(jià)值，而抵押權(quán)人支配抵押物的交換價(jià)值，兩者相安無事。然而，一旦債務(wù)人屆期無法清償債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，就會(huì)發(fā)生抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突。那么如何解決這一沖突呢？《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存時(shí)，兩者的關(guān)系根據(jù)設(shè)定的先后，具有不同的對(duì)抗效力。該條明確規(guī)定了同一財(cái)產(chǎn)上抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系，具體涵義如下：

第一，標(biāo)的物先租賃后抵押情形下的處理規(guī)則。

抵押人抵押已租賃的標(biāo)的物的，不影響抵押物上既存的租賃關(guān)系，承租人的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)，即租賃權(quán)設(shè)定在前，抵押權(quán)設(shè)立在后，抵押權(quán)不能對(duì)抗租賃權(quán)。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了保護(hù)承租人尤其是不動(dòng)產(chǎn)承租人的利益，現(xiàn)代各國民法都逐漸采取了增強(qiáng)租賃權(quán)效力即使之呈現(xiàn)物權(quán)化的色彩，“買賣不破租賃”即為其體現(xiàn)。

在簽訂抵押合同前，抵押人已經(jīng)將抵押物出租的，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而拍賣抵押物的，依據(jù)《合同法》第二百二十九條的規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”基于“買賣不破租賃”規(guī)則，租賃關(guān)系成立后，即使出租人將租賃財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權(quán)，受讓人所取得的財(cái)產(chǎn)是負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的財(cái)產(chǎn)。因此，租賃權(quán)成立在先而抵押權(quán)設(shè)定在后的場(chǎng)合，由于租賃物買受人的所有權(quán)不得對(duì)抗租賃權(quán)，所以抵押權(quán)在這種關(guān)系中并無優(yōu)于所有權(quán)的效力，租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)而繼續(xù)有效存在。因此《擔(dān)保法》第四十八條規(guī)定：“抵押人已將出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。”《擔(dān)保法解釋》第65條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”

在上述場(chǎng)合之所以要給予租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的效力，目的在于保護(hù)承租人的利益，防止出租人故意通過設(shè)定抵押權(quán)終止租賃關(guān)系或者剝奪承租人的優(yōu)先購買權(quán)。抵押人在已出租的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃權(quán)對(duì)抵押權(quán)的影響，以及抵押物上存在租賃權(quán)負(fù)擔(dān)的事實(shí)，并自愿接受這一負(fù)擔(dān)，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此造成的法律后果。同樣，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)之時(shí)，根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)則，只要租賃合同尚未到期，取得抵押物的第三人只能取得附有租賃權(quán)負(fù)擔(dān)的所有權(quán)，承租人仍然可以向第三人主張租賃權(quán)。

第二，標(biāo)的物先抵押后租賃情形下的處理規(guī)則。

抵押權(quán)設(shè)立后并經(jīng)過登記的，抵押權(quán)人如果出租抵押物，抵押物的租賃對(duì)抵押權(quán)人的權(quán)利不發(fā)生影響，即已登記的抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃權(quán)設(shè)立在后，租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)。

《物權(quán)法》在不動(dòng)產(chǎn)抵押方面采取登記成立主義，在動(dòng)產(chǎn)抵押方面采取登記對(duì)抗主義。因此，無論動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)抵押，只要登記便產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人之效力。據(jù)此，已登記的抵押權(quán)，可以對(duì)抗后成立的租賃權(quán)；未登記的抵押權(quán)，則不能對(duì)抗后成立的租賃權(quán)。《擔(dān)保法解釋》第66條作出了類似的規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”該司法解釋中規(guī)定的抵押權(quán)不限于是否登記，對(duì)于抵押合同成立生效抵押權(quán)即發(fā)生效力的抵押權(quán)，抵押人不履行告知義務(wù)時(shí)承租人無法了解，因此，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；但如果抵押人已經(jīng)將租賃物設(shè)定抵押權(quán)的事實(shí)告知承租人，則抵押人不再對(duì)承租人負(fù)有損害賠償責(zé)任。因?yàn)榈盅喝艘呀?jīng)將租賃物已經(jīng)設(shè)定抵押的事實(shí)告知了承租人，而承租人仍然愿意承租該租賃物，則他已經(jīng)預(yù)見到了將來如果實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，其將喪失對(duì)租賃物的使用收益，對(duì)這種自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，法律無進(jìn)行保護(hù)的必要。而現(xiàn)行物權(quán)法則強(qiáng)調(diào)必須是辦理登記的抵押權(quán)方可對(duì)抗租賃關(guān)系，因?yàn)橐呀?jīng)登記的抵押權(quán)具有公示的效力，承租人在承租財(cái)產(chǎn)前有義務(wù)了解財(cái)產(chǎn)是否已經(jīng)辦理抵押登記，如果承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押登記，仍然愿意接受這類租賃，則應(yīng)承擔(dān)因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而使租賃權(quán)終止的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃合同成立在后時(shí)租賃合同的效力有幾種情形：

（一）承租人知道租賃物已經(jīng)設(shè)立抵押，知道租賃期限不能超過抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)期限，而置抵押權(quán)人的利益于不顧，惡意通謀訂立期限較長的租賃合同，在此情況下，抵押權(quán)人可以雙方惡意串通損害第三人為由，要求確認(rèn)合同無效；當(dāng)然抵押權(quán)人也可以直接行使抵押權(quán)，而不管租賃合同是否有效。

（二）承租人知道租賃物已經(jīng)設(shè)立抵押，簽訂了租賃合同，在這種情形下應(yīng)分兩種情形：

一種情形是抵押權(quán)已經(jīng)登記，在這種情形下抵押權(quán)可以對(duì)抗租賃權(quán)，租賃合同雖然有效，但無法繼續(xù)履行，視為附解除條件的租賃合同。

之所以確定這樣的規(guī)則，理由有三：其一，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，買受人可能因標(biāo)的物上負(fù)擔(dān)租賃權(quán)而不愿高價(jià)購買，致使其賣得價(jià)款不足以清償擔(dān)保債權(quán)的，則抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)有權(quán)要求解除租賃關(guān)系。其二，即使不動(dòng)產(chǎn)租賃具有物權(quán)化性質(zhì)，也是后成立的用益權(quán)，根據(jù)前手權(quán)利優(yōu)先于后手權(quán)利的原則，先設(shè)定的抵押權(quán)當(dāng)然對(duì)抗后成立的租賃權(quán)。其三，已登記的抵押財(cái)產(chǎn)設(shè)定租賃權(quán)時(shí)，因登記的抵押權(quán)具有公示的效力，承租人知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃財(cái)產(chǎn)上存在抵押權(quán)的事實(shí)，并自愿地接受和承擔(dān)了因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而使租賃權(quán)終止的風(fēng)險(xiǎn)，因此在此場(chǎng)合下抵押權(quán)可以對(duì)抗租賃權(quán)。

另一種情形是抵押權(quán)未進(jìn)行登記，在這種情形下依據(jù)《物權(quán)法》第一百八十八條、第一百八十九條等規(guī)定，未經(jīng)登記的抵押權(quán)不得對(duì)抗善意第三人。因此，在標(biāo)的物先抵押后租賃情形下，如果抵押權(quán)未經(jīng)登記，則不具有對(duì)抗善意的承租人的權(quán)利，在此法律強(qiáng)調(diào)對(duì)承租人利益的保護(hù)。則抵押權(quán)人只能就其損害向抵押人進(jìn)行追償。

適用《物權(quán)法》第一百九十條應(yīng)注意的幾個(gè)問題：

1、在先租賃后抵押的場(chǎng)合，抵押人未告知承租人是否影響原租賃關(guān)系？

抵押人履行告知義務(wù)的目的在于保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，并非是租賃合同繼續(xù)有效的條件。物權(quán)法并未要求出租人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)履行書面告知承租人的義務(wù)。即使其未履行這一告知義務(wù)，原租賃合同繼續(xù)有效，即使抵押權(quán)是以抵押合同生效時(shí)發(fā)生效力，也不能影響生效在先的承租人的租賃權(quán)，即設(shè)立在先，權(quán)利在先。

但出租人將已出租的房屋設(shè)定抵押的，在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃權(quán)的存在勢(shì)必影響房屋的交換價(jià)值，因?yàn)槭茏屓俗约簾o法使用該標(biāo)的物，而需要承受原租賃合同。因?yàn)樽赓U權(quán)的存在影響抵押權(quán)人的利益，兩種權(quán)利存在沖突，而解決該沖突的最佳辦法就是抵押人依誠實(shí)信用原則，盡善良管理人的義務(wù)，將已出租財(cái)產(chǎn)抵押給抵押權(quán)人時(shí)，履行告知義務(wù)，如果抵押權(quán)人明知抵押財(cái)產(chǎn)上存在租賃仍然同意接受抵押，則說明抵押權(quán)人自愿承受這種不利益，如此可避免事后的權(quán)利沖突。但如果抵押人未盡告知義務(wù)，致使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少，則出租人應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。

2、《物權(quán)法》第一百九十條并未強(qiáng)調(diào)租賃關(guān)系是否已經(jīng)登記，這意味著即使租賃關(guān)系未進(jìn)行登記，也不影響承租人的權(quán)利。但為了平衡抵押權(quán)人與承租人的利益，適用本條的前提是：抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租。已經(jīng)出租應(yīng)當(dāng)理解為該財(cái)產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)由承租人占有，如果抵押人僅僅與承租人簽訂了租賃合同，而并未將該財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)歸承租人占有的，則無本條的適用，即不能認(rèn)為原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。這樣可以防止抵押人與惡意的承租人將簽訂租賃合同的日期提前，而損害抵押權(quán)人的利益。

3、在抵押權(quán)和租賃權(quán)并存時(shí)，如何協(xié)調(diào)抵押權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)的沖突？

《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”最高人民法院《貫徹<民法通則>意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣出租房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該買賣房屋無效。”這兩條明確規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，該權(quán)利具有一定的專屬權(quán)，只屬于承租人。只要租賃權(quán)存在于抵押權(quán)上，承租人都有優(yōu)先購買購買的權(quán)利。

由于在已出租財(cái)產(chǎn)上設(shè)定抵押之情形，租賃權(quán)不受抵押權(quán)的影響，因此，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，如果抵押權(quán)人想通過抵押權(quán)取得抵押物時(shí)，就產(chǎn)生抵押權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)之間的沖突。從表面看，抵押權(quán)是物權(quán)，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)是主要依附于債權(quán)的租賃權(quán)，因此，抵押權(quán)具有優(yōu)先力，抵押權(quán)人可以憑抵押權(quán)優(yōu)先購買抵押物。但法律規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)并不在于保護(hù)承租人的租賃權(quán)，而是在于保護(hù)承租人獲得租賃物所有權(quán)的一種機(jī)會(huì)，而這種機(jī)會(huì)對(duì)承租人而言就是一種法律明確保護(hù)的利益，任何侵害該利益的行為都構(gòu)成侵權(quán)。由此可見，尊重承租人的優(yōu)先購買權(quán)是出租人必須履行履行的義務(wù)。如抵押權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而變賣、作價(jià)、拍賣租賃物時(shí)，其未在合理期限通知承租人，構(gòu)成對(duì)優(yōu)先購買權(quán)的侵害，承租人可以以出租人違反法律規(guī)定為由要求法院確認(rèn)出賣租賃物的合同無效。當(dāng)然，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件在于，其只能在于抵押權(quán)人同等的條件下才有優(yōu)先的權(quán)利，如抵押權(quán)人出價(jià)高于承租人而承租人又不愿意以抵押權(quán)人的價(jià)格購買該物時(shí)，只能說明承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)。從另一方面而言，抵押權(quán)是優(yōu)先受償權(quán)，優(yōu)先的內(nèi)容在于抵押物的價(jià)值，而非取得抵押物的所有權(quán)，而優(yōu)先購買權(quán)恰恰是以取得所有權(quán)為優(yōu)先的內(nèi)容。因此，優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先抵押權(quán)人的抵押權(quán)。

在現(xiàn)設(shè)定抵押而后出租的場(chǎng)合，除非抵押權(quán)人同意租賃權(quán)的存在，否則租賃權(quán)將不能存在，因此自然無法產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)，也就不存在抵押權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)之間的沖突了。