淺議不動產(chǎn)善意取得
作者：黃為群 發(fā)布時間：2007-09-07 瀏覽次數(shù)：2233
【內(nèi)容提要】 善意取得制度是一種犧牲財產(chǎn)靜的安全保障市場交易的動的安全的制度，本文從我國確立不動產(chǎn)善意取得制度的基礎(chǔ)、不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件及其法律效果對不動產(chǎn)善意取得制度試作初步探討。
【關(guān)鍵詞】 不動產(chǎn) 權(quán)利外像 善意取得 登記 公示 公信
一、我國確立不動產(chǎn)善意取得制度的探討
傳統(tǒng)大陸法系國家雖然在動產(chǎn)善意取得上存在“極端法立場”和“中間法立場”①的分歧，但對動產(chǎn)善意取得的取向上是基本一致的。但對于不動產(chǎn)的善意取得，各國無論是在學(xué)界理論還是立法制度上都不盡相同；這一爭論在我國同樣爭鳴已久。筆者認(rèn)為，著眼于立法的前瞻性、我國商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀和需要以及借鑒大陸法系國家先進(jìn)的立法先例，我國應(yīng)確立不動產(chǎn)善意取得制度。其主要理由分析如下：
1、不動產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)
善意取得制度的理論基礎(chǔ)主要有以下幾種學(xué)說：取得時效說、權(quán)利外像說、權(quán)利賦權(quán)說、占有效力說、法律特別規(guī)定說。筆者贊同權(quán)利外像說，即善意取得的基礎(chǔ)在于對權(quán)利外像的保護(hù)，對于動產(chǎn)占有表征其權(quán)能，對于不動產(chǎn)則登記表征其全能，善意第三人因信賴此權(quán)利表征而取得權(quán)利應(yīng)予肯定。
對于上述其他幾種學(xué)說，分析如下：①取得時效說：善意取得之所以能使善意受讓動產(chǎn)之人從此前對動產(chǎn)之無權(quán)利狀態(tài)變?yōu)槿〉脛赢a(chǎn)權(quán)利，完全是“即時時效或瞬時時效”作用之結(jié)果②。但時效制度乃以時間及時間的經(jīng)過為其構(gòu)成要件，而善意取得與時間和時間的經(jīng)過沒有任何必然的聯(lián)系，因此，該學(xué)說斷難成立。②權(quán)利賦權(quán)說：法律賦予占有人以處分他人所有權(quán)的權(quán)能。這種賦予其實只是對占有這一權(quán)利外像的保護(hù)方式。③占有效力說：根據(jù)物權(quán)公示原則，占有人應(yīng)推定其為所有人。此種推定實際上是賦予占有這一權(quán)利外像以公信力，該學(xué)說是權(quán)利外像說的必然結(jié)果。④法律特別規(guī)定說：認(rèn)為善意取得制度是法律的特別規(guī)定。該學(xué)說并不能說明善意取得理論基礎(chǔ)，仍需要從權(quán)利外像說去尋找其根據(jù)。
善意取得制度濫觴于日爾曼法的“以手護(hù)手”原則，并在吸收羅馬法的取得時效的善意要件的基礎(chǔ)上發(fā)展而形成。“所有人任意讓他人占有其物者，則只能對該他人請求返還③”，“汝將汝的信賴置于何處，應(yīng)于該處尋之④”。“以手護(hù)手”原則是指，占有是物權(quán)的外形，占有動產(chǎn)者，即推定其為動產(chǎn)占有人，而對動產(chǎn)有權(quán)利者，也須通過占有標(biāo)的物而加以表現(xiàn)。“任意將自己的動產(chǎn)交付與他人者，僅能向相對人請求返還，若該相對人將動產(chǎn)讓與第三人時，則僅可向相對人請求損害賠償，而不得向第三人請求返還其動產(chǎn)。⑤”該原則關(guān)注權(quán)利的外觀，將權(quán)利的外觀視為權(quán)利的表征。《德國民法典》、《瑞士民法典》等吸納了“以手護(hù)手”原則的權(quán)利外觀標(biāo)準(zhǔn)，以不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)的占有作為物權(quán)公示方式，并借此判斷物權(quán)的正確性，而不是從真實的權(quán)利狀態(tài)界定物權(quán)的正確性。
動產(chǎn)的公示方式為占有，不動產(chǎn)則為登記。依據(jù)物權(quán)的公示原則，不動產(chǎn)登記簿上記載的事項和動產(chǎn)占有的事實表征正確的物權(quán)。因此，善意第三人因信賴不動產(chǎn)登記或動產(chǎn)占有，而與不動產(chǎn)登記名義人或動產(chǎn)占有人交易時，即使登記的事項與真實權(quán)利狀態(tài)不一致，對善意第三人也不生影響，第三人仍可取得物權(quán)，其物權(quán)受法律保護(hù)。權(quán)利外觀理論因商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)和交易的日益頻繁為保護(hù)交易的安全和秩序而產(chǎn)生。它切斷當(dāng)事人之間的內(nèi)部聯(lián)系，而不致影響、損害第三人，以權(quán)利及法律關(guān)系的外部表征為保護(hù)相對人利益的標(biāo)準(zhǔn)。
隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)和觀念所有權(quán)的發(fā)展，占有與本權(quán)分離的現(xiàn)象時有發(fā)生，這就動搖了動產(chǎn)占有作為權(quán)利外觀表征的基礎(chǔ)。占有與本權(quán)的分離，使得動產(chǎn)占有作為表征權(quán)利的公示方式不再充分，不能再準(zhǔn)確推定占有人即為實際所有權(quán)人，從而善意取得的基礎(chǔ)便受到?jīng)_擊。但在不動產(chǎn)，則不存在類似的情況。在獨立完善的不動產(chǎn)登記制度下，不動產(chǎn)登記由官方統(tǒng)一進(jìn)行，登記的事項與真實權(quán)利狀態(tài)的不一致遠(yuǎn)較動產(chǎn)為少，不動產(chǎn)登記簿記載的事項具有相當(dāng)?shù)目煽啃浴Ｒ虼耍怯涀鳛椴粍赢a(chǎn)權(quán)利外像表征本權(quán)比占有作為動產(chǎn)權(quán)利外像表征本權(quán)的蓋然性更高，更有適用善意取得制度的余地，公眾對此公信力的信賴應(yīng)予以保護(hù)。
2、不動產(chǎn)善意取得的制度基礎(chǔ)??比較法的角度
在傳統(tǒng)的大陸法系國家，各國對不動產(chǎn)善意取得規(guī)定不一，主要分為否定派和肯定派。
否定派以法國為代表。《法國民法典》第2279條規(guī)定：“涉及動產(chǎn)物品時，占有即等于所有權(quán)證書。”由此可見，法國立法在善意取得上，僅限于動產(chǎn)，因為只有動產(chǎn)以占有為其公示方法，表征權(quán)利。
肯定派則有德國、瑞士和我國臺灣地區(qū)。他們在規(guī)定了動產(chǎn)善意取得的同時，也相應(yīng)對不動產(chǎn)善意取得作出規(guī)定。
《德國民法典》第932條和第929條⑥雖將善意取得的適用限于動產(chǎn)，但其第892條⑦又規(guī)定了可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權(quán)利。這一規(guī)定擴(kuò)大了善意取得的適用范圍，突破了傳統(tǒng)的善意取得制度僅適用于動產(chǎn)的限制。
瑞士則將善意取得制度適用于所有已登記的不動產(chǎn)。《瑞士民法典》第973條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)。”
我國臺灣地區(qū)《土地法》第43條⑧關(guān)于登記的絕對效力的規(guī)定，則為保護(hù)第三人，賦予登記事項以公信力。善意第三人因信賴此登記而取得土地權(quán)利，即使登記原因被撤銷或無效，原權(quán)利人也不能對抗。同時，臺灣在1993年完成了《民法物權(quán)編部分修文草案》，其759條第二項規(guī)定：“因信賴不動產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動之登記者，其變動之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響。”這就明確規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得制度，維護(hù)交易安全，確保善意第三人的權(quán)益。
對于不動產(chǎn)是否適用善意取得，各國規(guī)定之所以如此不一，與其不動產(chǎn)登記制度不無關(guān)系。在法國，其物權(quán)變動實行的是對抗要件主義，其登記方式采形式審查主義，且無公信力；而在德國、瑞士、臺灣地區(qū)乃實質(zhì)審查主義登記方式，其登記具有公信力。在實行形式審查主義的國家，因登記機(jī)關(guān)對登記的事項和真實權(quán)利狀態(tài)并不給予嚴(yán)格的審查，兩者不一致的情況時有發(fā)生，從而不動產(chǎn)善意取得便喪失了存在的基礎(chǔ)。
我國尚未建立獨立、完善不動產(chǎn)登記制度，登記機(jī)關(guān)是采形式審查主義還是實質(zhì)審查主義，學(xué)界亦有爭議，但主流觀點認(rèn)為我國應(yīng)采實質(zhì)審查主義⑨，筆者采實質(zhì)審查主義說。實行不動產(chǎn)登記實質(zhì)審查主義，賦予登記公信力，只要無異議登記，即使登記事項與真實權(quán)利狀態(tài)不一致，基于物權(quán)變動的公示公信原則，因信賴登記的正確而與登記人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得權(quán)利受法律保護(hù)。如不動產(chǎn)未登記，則欠缺登記公信力，而第三人仍與之交易，可推定其存在過失，不能適用善意取得。同時，獨立、完善的登記制度的缺乏也并不影響不動產(chǎn)善意取得制度的確立，善意取得制度的理論基礎(chǔ)在于由權(quán)利外像而生的公示方法的公信力本身，而不在于公示方法。雖然目前存在大量應(yīng)登記而未登記的不動產(chǎn)的現(xiàn)象，但一方面《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。”該規(guī)定禁止了未登記的房地產(chǎn)進(jìn)入市場交易，排除了適用不動產(chǎn)善意取得的可能；另一方面，因未登記的不動產(chǎn)沒有相應(yīng)的公信力，也不能適用善意取得。
3、我國不動產(chǎn)善意取得制度的現(xiàn)狀考察
我國現(xiàn)行立法并沒有明確規(guī)定善意取得制度，但《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條的規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意，有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”綜合運(yùn)用解釋學(xué)上的語法解釋、系統(tǒng)解釋、歷史解釋、字面解釋等方法，筆者認(rèn)為對此司法解釋可以這樣理解：既然該解釋沒有明確將財產(chǎn)限定為動產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng)包括不動產(chǎn)，同時從該司法解釋的變生上看，實際上是源于共同共有房屋的買賣糾紛。據(jù)此，司法解釋實際上間接承認(rèn)了部分不動產(chǎn)善意取得制度。
另一方面，我國學(xué)界和立法界也對不動產(chǎn)善意取得制度作出了積極探索，主要如下：
（1）
（2）
（3）全國人大常委會法制工作委員會的《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》第九章第一百一十一條規(guī)定了善意取得制度，將不動產(chǎn)也包括在內(nèi)。該條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回12，但符合下列情形的，受讓人即時取得該不動產(chǎn)或動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）在轉(zhuǎn)讓時不知道或不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)；（二）以合理的價格有償轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人；（四）轉(zhuǎn)讓合同有效。”13
由此可見，對于不動產(chǎn)善意取得制度，主流觀點采肯定態(tài)度。但
4、不動產(chǎn)善意取得制度的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)
不動產(chǎn)善意取得制度的建立旨在維護(hù)市場交易安全，穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)秩序，維護(hù)正常的商品交換。在廣泛的市場經(jīng)濟(jì)活動中，從事交易的當(dāng)事人不可能對商品進(jìn)行逐一調(diào)查，以確認(rèn)其真實權(quán)利狀態(tài)。在不動產(chǎn)交易中，受讓人依不動產(chǎn)登記簿登記事項的公信力從事交易即可。如否定不動產(chǎn)善意取得，由于無權(quán)處分致使交易無效，并使受讓人返還財產(chǎn)，則不僅要推翻已經(jīng)形成的財產(chǎn)關(guān)系，且使當(dāng)事人在從事交易活動時隨時會擔(dān)心已經(jīng)買到的商品今后可能被追奪，從而造成當(dāng)事人在交易時的不安全感，這不利于市場經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，有礙市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
二、不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件
動產(chǎn)善意取得一般表述為：無權(quán)處分他人動產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人動產(chǎn)交付于買受人后，若買受人于取得該動產(chǎn)時系出于善意，即取得該動產(chǎn)所有權(quán)，原動產(chǎn)所有人不得要求受讓人返還17。本文描述的不動產(chǎn)善意取得，將其適用范圍擴(kuò)張到不動產(chǎn)18領(lǐng)域，包括諸如船舶、車輛、飛行器等以登記為公示方式的特殊動產(chǎn)。但不包括未經(jīng)登記的不動產(chǎn)。我國因國情所限，尚未建立起健全的不動產(chǎn)登記體系。農(nóng)村的不動產(chǎn)，尤其是農(nóng)民私有房屋及其宅基地使用權(quán)未進(jìn)行登記的現(xiàn)象較為普遍，在城鎮(zhèn)，居民的私有房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)未進(jìn)行登記的，也并非個別現(xiàn)象，對于此類未予登記的不動產(chǎn)，不屬于我們討論的不動產(chǎn)善意取得的范圍，至于其能否準(zhǔn)用動產(chǎn)的善意取得制度，要具體情況具體分析。19
綜上，筆者將不動產(chǎn)善意取得定義為：第三人出于善意信賴不動產(chǎn)（包括以登記為公示方式的特殊動產(chǎn)）登記，而與登記權(quán)利人發(fā)生交易，且該不動產(chǎn)已變更登記于該第三人名下，此時，如登記事項與真實的權(quán)利狀態(tài)不一致，善意第三人也取得不動產(chǎn)所有權(quán)，而不受真正權(quán)利人追奪，真正權(quán)利人只能請求登記記載的權(quán)利人或有過錯的登記機(jī)關(guān)賠償損失。其構(gòu)成要件主要如下：
1、權(quán)利登記存在瑕疵
登記瑕疵，即登記簿上記載的權(quán)利事項與真實權(quán)利狀態(tài)不一致，包括：①某種登記權(quán)利存在，但與真實權(quán)利狀態(tài)不一致，例如：某房屋為甲所有，但誤記為乙所有；共同共有僅記載其中一人為所有人。②登記權(quán)利不存在，例如：當(dāng)事人偽造文書欺騙登記機(jī)關(guān)為虛假登記。③限制登記不存在，例如預(yù)告登記被涂銷。
2、轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)
①轉(zhuǎn)讓人為占有人。惟處分人占有20不動產(chǎn)才可能將其占有的不動產(chǎn)予以轉(zhuǎn)讓，受讓人基于對占有公信力的信賴方有善意取得可言。
②轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)。這包括兩種情況：第一，轉(zhuǎn)讓人本來就無處分權(quán)，如共同共有中因登記錯誤，將共有人之一記載為所有人，此時登記名義人就無處分權(quán)；第二，轉(zhuǎn)讓人本來有處分權(quán)，但嗣后喪失了處分權(quán)，如房屋已被征收，但未予涂銷登記，此時若再行交易，受讓人可以善意取得該房屋。需要注意的是，如轉(zhuǎn)讓人本來無處分權(quán)，但嗣后取得了處分權(quán)或者所有人予以追認(rèn)，則不存在善意取得的問題。
3、受讓人通過有償?shù)姆尚袨槿〉貌粍赢a(chǎn)的所有權(quán)
善意取得的目的在于維護(hù)市場交易的安全與秩序，無交易則無保護(hù)，也就無善意取得可言。因此，善意取得須以買賣、交易、債務(wù)清償、出資等具有交換性質(zhì)的法律行為而實現(xiàn)，而在繼承、遺贈等情形則不適用善意取得。
因我國不承認(rèn)物權(quán)行為的無因性，故善意取得的原因行為須具備法律行為的生效要件，如交易行為被撤銷或無效（例如在不動產(chǎn)交易中，買賣合同因違背強(qiáng)行法規(guī)定而無效），則不能發(fā)生善意取得。違章建筑因其本身缺乏合法性，不符合法律行為的生效要件，亦不適用善意取得。
至于交易的有償性是否為不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，歷來有爭議，筆者認(rèn)為應(yīng)肯定交易的有償性為不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件。在不動產(chǎn)交易中，標(biāo)的的價值往往較大，衡量真實所有人和無償受讓人之間的利益，如無償取得適用善意取得則有失公允，違背一般社會價值認(rèn)同。
4、受讓人已取得不動產(chǎn)
對于動產(chǎn)交付占有為權(quán)利發(fā)生移轉(zhuǎn)之時，于不動產(chǎn)則為不動產(chǎn)登記簿之權(quán)利事項登記為權(quán)利發(fā)生移轉(zhuǎn)之時。
5、受讓人受讓不動產(chǎn)時須為善意
所謂善意，并非相對惡意而言，而是指“受讓人須非明知或因重大過失而不知讓與人無讓與之權(quán)利
三、不動產(chǎn)善意取得的法律效果
不動產(chǎn)善意取得的法律效果，是指不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件成就時所產(chǎn)生的法律后果。善意取得制度涉及三方當(dāng)事人，即所有人（真實權(quán)利人）、讓與人（登記名義人）和受讓人，其法律效果如下：
（1）讓與人與受讓人。基于善意取得制度，受讓人取得不動產(chǎn)的所有權(quán)，即正常交易下之一般法律效果。讓與人和受讓人應(yīng)履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)的權(quán)利和義務(wù)，受讓人支付價款，讓與人移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)所有權(quán)并協(xié)助受讓人辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶登記；讓與人不得以自己無處分權(quán)或所有人追索或索賠，而請求受讓人返還財產(chǎn)。
（2）所有人與受讓人。受讓人基于善意取得制度而取得他人不動產(chǎn)的所有權(quán)，其利益具有法律上的原因，故不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美膊粚偾謾?quán)行為，故所有人不得向受讓人主張物上返還請求權(quán)或不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。如果所有人向受讓人提出返還原物，則受讓人可以基于善意取得而進(jìn)行有效的抗辯。
（3）所有人與讓與人。所有人因善意取得使其標(biāo)的物的所有權(quán)消滅，但又不能請求受讓人返還，所有人只能尋求債權(quán)上的救濟(jì)，即基于債權(quán)上的請求權(quán)要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)合同責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任或不當(dāng)?shù)美姆颠€責(zé)任。
①合同責(zé)任。如果所有人與轉(zhuǎn)讓人之間事先存在著租賃、保管等委托合同關(guān)系，而轉(zhuǎn)讓人擅自處分所有人財產(chǎn)，則所有人可以以違約為由，請求其承擔(dān)違約責(zé)任。
②侵權(quán)責(zé)任。轉(zhuǎn)讓人對所有人的標(biāo)的物不享有處分權(quán)，而將該標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓，此時將構(gòu)成對所有人財產(chǎn)所有權(quán)的侵害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。如果轉(zhuǎn)讓人和所有人同時又事先存在委托合同關(guān)系，則發(fā)生責(zé)任的競合，即讓與人既構(gòu)成合同違約，又構(gòu)成侵權(quán)。所有人可擇一對己最為有利的請求權(quán)主張或訴訟。
③不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任。如果轉(zhuǎn)讓人與受讓人為一種有償?shù)暮贤P(guān)系，轉(zhuǎn)讓人為有償?shù)奶幏中袨椋⒁虼硕@利，則所有人有權(quán)請求轉(zhuǎn)讓人返還不當(dāng)?shù)美４藭r也可能發(fā)生與侵權(quán)責(zé)任的請求權(quán)競合，所有人可擇一對己最為有利的請求權(quán)主張或訴訟。
不動產(chǎn)善意取得的一個重要前提在于權(quán)利登記存在瑕疵，從瑕疵的產(chǎn)生看上，或為轉(zhuǎn)讓人過錯，或為登記機(jī)關(guān)過錯，或兩者皆有。①若登記瑕疵只是轉(zhuǎn)讓人過錯造成，其法律效果如上述無疑。②若登記瑕疵為登記機(jī)關(guān)過錯，根據(jù)
參考文獻(xiàn)：
①參見梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社，1997年版，第182?183頁
②梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社，1997年版，第184頁
③王澤鑒：《民法物權(quán)2：用益物權(quán).占有》，中國政法大學(xué)出版社，2001年版，第250頁
④同注3
⑤梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社，1997年版，第182頁
⑥德國民法典》第932條規(guī)定：物即使不屬于出讓人，受讓人也可以因規(guī)定的讓與成為所有權(quán)人，但在其根據(jù)上述規(guī)定取得所有權(quán)的當(dāng)時非出于善意的除外。”第929條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)所有權(quán)需有所有權(quán)人將物交付于受讓人，并就所有權(quán)的轉(zhuǎn)移由雙方成立合意。受讓人以占有該物的，僅需轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意即可。”
⑦《德國民法典》第892條第1項規(guī)定:"不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容,為取得一項土地上的權(quán)利以及在此權(quán)利之上的權(quán)利人的利益,應(yīng)視為正確,但如果不動產(chǎn)登記簿中登記有針對此權(quán)利的異議或者權(quán)利取得人已知權(quán)利不正確時不受此限."
⑧臺灣《土地法》第43條規(guī)定：“依本法所為之登記，有絕對效力。”
⑨
⑩參見王利明主持：《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》，中國法制出版社，2001年
11參見梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿?條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2000年版，第363－371頁
12按現(xiàn)行合同法規(guī)定，無權(quán)處分合同效力待定，這與善意取得制度不一致，原因有二：（1）效力待定的合同在權(quán)利人未追認(rèn)或無權(quán)處分人未取得物權(quán)的情況下將會確定地?zé)o效，而我國不承認(rèn)物權(quán)行為無因性，因此善意取得理應(yīng)有對原因（如買賣合同）行為效力的要求，轉(zhuǎn)讓合同無效的，不適用善意取得。（2）有學(xué)者將善意取得與合同關(guān)系相分離，認(rèn)為善意取得制度的適用不依賴法律行為的效力，但由此又生問題：若合同無效可適用善意取得，但同時其善意取得卻又規(guī)定須有償取得，則其價金給付義務(wù)的依據(jù)何在？因此，現(xiàn)行法關(guān)于無權(quán)處分合同效力待定的規(guī)定有待改變。
13參見全國人大常委會法制工作委員會民法室：《物權(quán)法（草案）參考》，中國民主法制出版社，2005年版，第34頁
14梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社，1997年版，第75頁
15梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社，1997年版，第185頁
16梁慧星：《中國物權(quán)法研究》，法律出版社，1998年版，第489?490頁
17梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社，1997年版，第181頁
18不動產(chǎn)的范圍包括：土地、房屋和林木等地上定著物，《擔(dān)保法》第92條規(guī)定：“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。”
19王利明、王軼：《動產(chǎn)善意取得制度研究》，載《現(xiàn)代法學(xué)》，1997年5月
20此處占有包括：直接占有、間接占有、輔助占有，甚至瑕疵占有。
21王澤鑒：《民法物權(quán)2：用益物權(quán).占有》，中國政法大學(xué)出版社，2001年版，第267頁
22梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿?條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2000年版，第179－180頁
參考書目：
1、梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社，1997年版
2、梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿?條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2000年版
3、梁慧星：《中國物權(quán)法研究》，法律出版社，1998年版
4、王澤鑒：《民法物權(quán)1：通則.所有權(quán)》，中國政法大學(xué)出版社，2001年版
5、王澤鑒：《民法物權(quán)2：用益物權(quán).?
