在《物權(quán)法》出臺之前，我國沒有地役權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定，僅在《民法通則》中有相鄰關(guān)系的規(guī)定。《民法通則》第八十三條確立了相鄰關(guān)系的基本原則、基本內(nèi)容和責(zé)任形式。最高人民法院《適用民法通則意見》第98條至103條對相鄰關(guān)系作了進(jìn)一步的細(xì)化和明確。但是這些規(guī)范遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)復(fù)雜多樣的基于不動產(chǎn)更有效利用的法律關(guān)系的調(diào)整。

《物權(quán)法》第一百五十六條規(guī)定：“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。”該條的規(guī)定，意味著我國《物權(quán)法》正式確立了地役權(quán)法律制度。

地役權(quán)是對相鄰關(guān)系的一種突破。地役權(quán)法律制度可以排除相鄰關(guān)系對達(dá)成私人協(xié)議的障礙，開拓當(dāng)事人通過協(xié)商形成權(quán)利義務(wù)的空間。地役權(quán)因其具有極大的私法自治度，能使當(dāng)事人完全基于其自身的實際需要，通過自由的約定來設(shè)定各種各樣內(nèi)容的地役權(quán)，實現(xiàn)對當(dāng)事人利益的最大限度的調(diào)整，從而能更好地適應(yīng)現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。而這一點是作為法定權(quán)利效力的相鄰關(guān)系所無法容納的。這也是地役權(quán)的立法意義所在。在我國現(xiàn)代化建設(shè)和實現(xiàn)全民小康的目標(biāo)上，在現(xiàn)有相鄰關(guān)系法律制度的基礎(chǔ)上確立地役權(quán)法律制度有獨特而重要的意義。

一、地役權(quán)的概念

《物權(quán)法》第一百五十六條規(guī)定：“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。”可見，所謂地役權(quán)，是指土地上的權(quán)利人（包括土地所有人、土地使用權(quán)人），為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定而得以利用他人土地的一種定限物權(quán)。

地役權(quán)一般涉及兩塊土地，且這兩塊土地分屬于兩個所有權(quán)人或者使用權(quán)人，其中一塊土地向另一塊土地提供服務(wù)。需要役使他人土地的地塊稱為需役地，而供他人役使的地塊則稱為供役地。

地役權(quán)的概念，包括以下幾個方面的內(nèi)容：

1、地役權(quán)是對他人所有或使用的土地加以利用的用益物權(quán)。因此，供役地必須是他人所有或使用的，地役權(quán)人原則上不得在自己的土地上為自身設(shè)定地役權(quán)。但是在我國，由于地役權(quán)不僅調(diào)整土地所有人之間的關(guān)系，更多的是調(diào)整土地使用權(quán)人之間的關(guān)系，因此只要存在兩塊同歸一人所有的土地，而其中一塊歸他人使用的情形，所有權(quán)人就存在為自己使用的那塊土地的便利而在自己所有的而為別人正使用的另一塊土地上設(shè)定地役權(quán)的必要。因此，我國《物權(quán)法》對此并未加以禁止。

2、地役權(quán)的權(quán)利主體既可以是土地的所有人，也可以是土地的使用人。就我國而言，土地的所有人為國家和集體。而使用權(quán)人包括建設(shè)用地使用權(quán)人、土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人等。因此，地役權(quán)可以界定為：地役權(quán)是土地所有人、建設(shè)用地使用權(quán)人、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。

3、地役權(quán)的客體通常是土地。由于我國嚴(yán)格實行“土地使用權(quán)主體與房屋所有權(quán)主體一致”的原則，地役權(quán)僅以土地為客體，而不包括建筑物。

4、地役權(quán)是權(quán)利人為了對自己所有或使用的土地上的便利而設(shè)定的用益物權(quán)。

二、地役權(quán)的特點

地役權(quán)之設(shè)，旨在增進(jìn)需役地所有人或者使用人利用需役地的便利。基于此種設(shè)立目的，地役權(quán)具有從屬性和不可分性。

（一）  從屬性

所謂地役權(quán)的從屬性，是指需役地所有權(quán)或使用權(quán)與地役權(quán)

具有主從關(guān)系，地役權(quán)依附于需役地所有權(quán)或者使用權(quán)而存在。基于地役權(quán)特定的設(shè)立目的，其存在就是為便于需役地所有人或者使用人利用需役地，故而其具有從屬性。地役權(quán)的從屬性具體表現(xiàn)在：

1、地役權(quán)的設(shè)定以需役地的存在為前提，不能脫離特定的需役地而設(shè)定地役權(quán)。

2、地役權(quán)不能單獨處分，只能與需役地的處分一并為之。

一方面，需役地所有權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，如無特別約定，基于地役權(quán)的從屬性，地役權(quán)也被一并轉(zhuǎn)讓。換言之，地役權(quán)只能隨同需役地一并轉(zhuǎn)讓，而不能單獨轉(zhuǎn)讓。《物權(quán)法》第一百六十四條對此予以確認(rèn)，依據(jù)該條：“地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。”這里的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等，就是指需役地。

另一方面，地役權(quán)不能單獨作為其他權(quán)利的標(biāo)的。《物權(quán)法》第一百六十五條規(guī)定：“地役權(quán)不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。”這就是說，地役權(quán)人不得將其地役權(quán)單獨設(shè)定抵押，而只是在需役地的所有權(quán)或者使用權(quán)抵押時，地役權(quán)一并被抵押。

此外，依據(jù)《物權(quán)法》第一百六十二條規(guī)定：“土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。”這也是地役權(quán)從屬性的重要體現(xiàn)。

3、在據(jù)以設(shè)定地役權(quán)的需役地所有權(quán)或者使用權(quán)消滅的情況下，地役權(quán)也因設(shè)立目的的喪失而失去存在的必要，從而歸于消滅。《物權(quán)法》第一百六十一條規(guī)定：“地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。”這是因為，需役地的用益物權(quán)人設(shè)定地役權(quán)時，如果地役權(quán)期限超出其使用期限，則由于需役地用益物權(quán)已經(jīng)消滅，地役權(quán)也應(yīng)當(dāng)一并消滅。可見，該條規(guī)定實際上也是地役權(quán)從屬性的表現(xiàn)。

（二）不可分性

基于地役權(quán)的從屬性，在需役地和供役地發(fā)生變化時，地役權(quán)不受其影響，仍然存在于原先的需役地和供役地之上，不能分割為各個部分或僅僅以一部分而單獨存在，此即地役權(quán)的不可分性。

《物權(quán)法》第一百六十六條規(guī)定：“需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。”該條規(guī)定的是地役權(quán)享有的不可分性（受讓需役地及其用益物權(quán)時，同時獲得地役權(quán)）。

《物權(quán)法》第一百六十七條規(guī)定：“供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。”本條規(guī)定的是地役權(quán)取得和享有的不可分性（受讓供役地時，同時承擔(dān)地役權(quán)設(shè)定的負(fù)擔(dān)）。具體規(guī)定了地役權(quán)在供役地分割時的不可分性。

從上述兩條規(guī)定可以看出，一方面，在地役權(quán)存續(xù)期間，需役地的所有權(quán)或者使用權(quán)分割歸屬于不同主體的，地役權(quán)仍然在原先的需役地上存續(xù)，各個新的需役地所有人或者使用人繼續(xù)有權(quán)行使該地役權(quán)。

另一方面，就供役地而言，在地役權(quán)存續(xù)期間，其所有權(quán)或者使用權(quán)分割歸屬于不同主體的，地役權(quán)仍然在原先的供役地上存續(xù)，各個新的供役地所有人或者使用人仍然應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承受該地役權(quán)的負(fù)擔(dān)。

三、地役權(quán)的變動

（一）地役權(quán)的合同設(shè)定

《物權(quán)法》第一百五十八條規(guī)定：“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”可見，地役權(quán)的設(shè)定，通常通過合同方式進(jìn)行。地役權(quán)的內(nèi)容，法律允許當(dāng)事人自由約定。《物權(quán)法》第一百五十七條規(guī)定：“設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五）費(fèi)用及其支付方式；（六）解決爭議的方法。”其中供役地和需役地的位置、利用的目的和方法為必要條款，而費(fèi)用等條款則由當(dāng)事人自由決定是否約定。

（二）  地役權(quán)的取得實行登記對抗主義

《物權(quán)法》第一百五十八條規(guī)定：“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”本條規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，是否登記取決于當(dāng)事人的自愿，法律未作強(qiáng)制性要求。如果當(dāng)事人未對其地役權(quán)進(jìn)行登記的，則善意第三人取得供役地的所有權(quán)或者使用權(quán)之后，存在于供役地上的地役權(quán)消滅；如果地役權(quán)進(jìn)行了登記，則后續(xù)對該地役權(quán)的取得、變更、消滅都必須辦理相應(yīng)的登記手續(xù)，否則地役權(quán)的變動不能生效。對此，《物權(quán)法》第一百六十九條作出了明確規(guī)定：“已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。”

（三）地役權(quán)是物權(quán)的一種，其消滅的原因適用對于物權(quán)的有關(guān)規(guī)定

法律為了保障供役地人的利益，提高土地的利用效率，特地又規(guī)定了供役地人的解除權(quán)，即供役地權(quán)利人在滿足某些法定條件的情況下可以解除地役權(quán)關(guān)系，消滅其土地上的地役權(quán)。《物權(quán)法》第一百六十八條規(guī)定：“地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。”

四、地役權(quán)的效力

地役權(quán)設(shè)定以后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)盡量保證通行地役權(quán)的正常行使，地役權(quán)人不能過度行使地役權(quán)，以免給供役地人造成不應(yīng)有的損害；供役地人則應(yīng)當(dāng)盡可能地保證供役地符合地役權(quán)行使的要求，不能給地役權(quán)的行使制造障礙。

《物權(quán)法》第一百五十九條規(guī)定：“供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。”第一百六十條規(guī)定：“地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。”這兩條規(guī)定是對地役權(quán)效力的一般規(guī)定。

地役權(quán)合同的簽訂，使供役地權(quán)利人和地役權(quán)人之間形成了合同關(guān)系，合同關(guān)系以權(quán)利和義務(wù)為基本內(nèi)容。同時，作為反映雙方當(dāng)事人真實意思表示的合同書，其核心內(nèi)容也明確界定了各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)范圍。因此，合同權(quán)利和義務(wù)是當(dāng)事人最為關(guān)注，法律規(guī)定重點規(guī)范的問題。權(quán)利和義務(wù)具有相對性，一方的權(quán)利就是對方的義務(wù)，反之亦然。當(dāng)事人雙方的權(quán)利和義務(wù)系由雙方經(jīng)過協(xié)商一致約定而來，因此，雙方當(dāng)事人必須嚴(yán)格按照合同約定的內(nèi)容行使自己的權(quán)利，同時履行自己的義務(wù)。供役地權(quán)利人的所有權(quán)或使用權(quán)，因為地役權(quán)的設(shè)定的目的范圍而受限制，負(fù)有容忍和不作為的義務(wù)。地役權(quán)人有權(quán)依地役權(quán)的設(shè)定目的和約定的范圍、方式使用供役地，但應(yīng)對供役地?fù)p害最小的方式為之。

五、我國地役權(quán)的立法模式

我國《物權(quán)法》采取地役權(quán)與相鄰關(guān)系分別規(guī)范模式。從《物權(quán)法》的結(jié)構(gòu)安排來看，相鄰關(guān)系是置于第二編“所有權(quán)”之中的，從體系解釋的角度來看，立法者是將相鄰關(guān)系作為所有權(quán)的內(nèi)容加以規(guī)定的；而將地役權(quán)作為一種單獨的物權(quán)形態(tài)在第三編“用益物權(quán)”中加以規(guī)定。可見，我國《物權(quán)法》區(qū)分了相鄰關(guān)系和地役權(quán)，認(rèn)為相鄰關(guān)系不屬于一項獨立的民事權(quán)利，更非一項獨立的物權(quán)類型，而是屬于所有權(quán)的內(nèi)容，它是基于所有權(quán)內(nèi)容而產(chǎn)生的效力的擴(kuò)張和限制；而地役權(quán)則是一項獨立的權(quán)利，是一項獨立的用益物權(quán)，屬于他物權(quán)的范疇。