摘要：隨著我國近幾年來房地產業的迅猛發展，物業管理作為一種新興行業，涉及了城市規劃發展、人們居住生活方式及生存居住環境等方面，是現代化城市管理中不可或缺的一部分。2003年的《物業管理條例》以及2007年的《物權法》，確立了物業管理的一些基本制度，提出了一些解決物業管理問題的原則。但實踐中，物業管理領域的問題愈加復雜而多樣化，本文擬通過論述前期物業管理的法律關系，指出問題，給出建議以促進物業服務市場，維護人們的合法權益。

　　關鍵詞：前期物業管理；臨時規約；前期物業服務合同

　　一、我國物業管理的產生與發展

　　20世紀80年代，我國城市經濟體制改革及房地產業快速發展，帶動了物業管理的產生與發展，在深圳、廣東及沿海一些經濟發展較快的城市出現了物業服務企業，在服務過程中產生了較多矛盾。1994年3月23日，建設部頒布了《城市新建住宅管理辦法》，明確要求在新建小區推行物業管理制度，這是建國以來我國有關物業管理的第一個主要部門規章，是我國物業管理體制上的重大突破。1994年6月18日，深圳通過《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》，我國第一部地方性物業管理法規誕生。隨后，廣東、北京、上海、江蘇、重慶等地紛紛出臺地方物業管理法規或規章，形成了以國家和地方互補的物業管理法規政策體系。2003年，國務院頒布了《物業管理條例》。該條例對業主、物業服務企業、房地產開發建設單位等規定了較為詳細的權利、義務，將前期物業管理納入法制軌道，使規范前期物業管理市場有法可依。2007年10月1日我國《物權法》出臺，第一次以法律的形式確立了以區分建筑物所有權為核心的物業管理法律制度，《物權法》確立了物業管理的一些基本制度，提出了解決問題的原則，《物權法》生效后，《物業管理條例》對與《物權法》中建筑物區分所有權制度相悖的規定進行了修改，經過多年的摸索與實踐，我國的物業管理制度有了飛躍性的發展，法制環境不斷改善。

　　二、前期物業管理的內涵

　　前期物業管理是指在物業業主購買物業以前由項目開發建設者選聘的物業管理企業，并與之簽訂物業服務合同由其來進行物業管理。主要是對公共場所、房屋共有部分的清潔和管理；對物業共用部分的維修、養護和管理；對物業共用設施的維護、養護和管理；附屬建筑物、構筑物維修、養護和管理；對物業治安、消防等事項的管理，與整個物業管理活動中的管理對象基本一致。

　　時間上，我國有兩個階段，前一個階段是由開發建設單位委托物業服務企業對物業小區進行管理-前期物業管理階段，后一個階段是由業主自行選擇物業服務企業階段。可見，前期物業管理的開始意味著對小區的管理控制權由建設單位轉向物業所有人。前期物業管理階段是整個物業管理活動中的最初階段，是非常重要的環節。而前期物業管理又可以分為兩個階段：第一個階段是從項目初始至工程竣工驗收合格為止，對于物業管理而言可以稱為“早期物業管理介入”，這個階段的物業管理活動通常由開發公司自己負責；第二個階段是從工程驗收合格開始到業主委員會與物業管理公司依法簽訂的物業服務協議生效時為止，這個階段的物業管理服務由開發商按法定程序和要求聘請的物業管理公司負責實施。但在實踐中，由于某一管理項目的分期建設時常使兩個階段沒有明確的界限。

　　內容上，前期物業管理主要包括前期物業服務合同、業主臨時規約、承接物業時的查驗、物業承接驗收時的文件資料移交、建設單位配置物業管理用房、建設單位的物業保修等等。前期物業服務合同是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位與選聘的物業服務企業簽訂的書面合同；臨時管理規約是指建設單位在銷售物業之前，對有關物業的使用、維護、管理業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反臨時管理規約應當承擔責任等事項依法作出的約定，建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向買受人明示，并予以說明；物業服務企業在承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，而建設單位辦理物業承接驗收手續時，應向物業服務企業移交文件資料、按規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房、按國家規定在保修期限和保修范圍內承擔物業的保修責任。

　　三、前期物業管理存在的問題

　　1、前期物業管理服務合同主體的特殊性。由于前期物業服務合同是一臨時、過渡性合同，同普通物業服務合同相比，前期物業服務合同在訂立時間、主體及生效期間等方面有其自身獨有的特征。前期物業服務合同是由建設單位與物業服務企業簽訂的，物業買受人并不是前期物業服務合同的當事人，卻要繳納物業服務費，這是物業買受人經常出的問題，此時建設單位作為合同一方又不監督物業服務企業履行義務時，因物業買受人在前期物業服務合同中的法律地位不明確，業主往往以此為由不繳納物業服務費，導致物業服務糾紛不斷。在現實生活中，建設單位有時為了節約成本、謀求利益，往往自行出資組建具有獨立法人資格的物業服務企業進行前期物業管理，由于這種特殊關系，建設單位往往將建設中的質量問題、購房時的承諾等等推到組建的物業公司上，業主只能處于無奈的境地。這些弊端帶來矛盾，合同的主體一方是建設單位，一方是建設單位選聘的物業公司，業主與物業公司卻不存在合同關系，由于合同具有相對性，也就是說，通常情況下只有合同的相對方才有權請求履行合同。而在前期物業服務合同中，業主卻沒有權利要求物業管理企業依照前期物業管理合同提供物業服務，也不能要求物業管理企業承擔違約責任。同時業主普通以自己不是前期物業服務合同的主體而拒絕繳納物業費，帶來了眾多物業管理費糾紛。設想一下，如果前期物業服務合同侵害到業主的合法權益時，業主該如何救濟呢，是否只是等待小區入住率達到一定比例時，召開業主大會選舉業主委員會，等待選聘新的物業服務企業呢？這期間的權利如救濟？當然，根據《物業管理條例》第二十三條的規定，“建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。”當業主與建設單位簽訂物業買賣合同時，也對前期物業服務合同進行了認同，是一種追認行為，所以前期物業服務合同對業主具有具有約束力。這條似乎強調了前期物業服務合同經業主承諾后對業主的約束力，但物業公司侵害業主利益時業主如何有效維權，在現實生活中卻難找途徑解決。

　　2、前期物業管理中物業服務費規定不明晰。我國《物業管理條例》僅對物業服務收費作了原則規定，并未明確前期物業管理階段的費用由誰承擔，限制了當事人的權利。同時對物業服務收費以行政監督來規定，仍更多的依賴于行政干預，行政干預物業服務收費表現在價格控制、備案登記、行政處罰，而在市場經濟中，政府指導價往往不靈活、具有滯后性，而前期物業服務合同往往是政府指導價，政府定價的標準是什么？因此，前期物業服務收費的標準，是一個重要的問題。

　　3、臨時規約通常為物業買受人忽視

　　管理規約的設立、變更和廢止，可以基于業主大會的決議，也可以由開發商預先制定格式化的管理規約，在預售或出售商品房時，分別與具體業主達成同意該管理規約的合意。而在預售或出售商品房時，達成的合意即臨時管理規約，規定建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。現實中臨時管理規約是建設單位單方意思表示，并非由業主大會制定，如果物業買受人滿意房屋購買合同，忽視臨時管理規約的約定而簽訂承諾書，或是滿意房屋買賣合同，雖不滿意臨時管理規約，但認為臨時管理規約只是購買房屋合同時很小的一部分，不能因小失大，而勉強接受，此時，臨時管理規約無異于給物業買受人加了強制締約義務。而民法奉行意思自治原則，要約與承諾原則上基于當事人自愿，只有在極為例外的情形下，法律才對某些當事人課加強制締約義務，此類義務人一般是占據壟斷地位或優勢地位的企業。

　　四、目前對前期物業管理中出現的問題提出一些對策

　　1、完善物業管理招投標制度。

　　我國《物業管理條例》規定了從事前期物業管理的物業服務企業的選聘方式，住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。但現實中很多建設單位為了節約成本、謀求利益，自行出資組建物業服務企業進行前期物業管理，有的建設單位組建具有獨立法人資格的子公司，有的作為控股股東與其他股東共同組建股份有限公司，并沒有嚴格執行物業管理招投標制度，從而形成建、管不分的局面。因此，政府要加強指導，嚴格執行招投標制度，公開、公正、公平選聘物業服務企業，嚴格按照《前期物業管理招投標管理暫行辦法》規定，對申請投標人認真地進行資格預審，實行建設單位與物業服務企業分業經營，打破建、管不分的體制，促進物業服務企業以專業化謀發展、市場化謀效益、人性化求認同，從而贏得廣大業主的青睞。

　　2、明確前期物業管理中物業服務費的標準

　　實踐中，由于收費項目、標準等不明確或收費過高，導致很多物業買受人因房屋質量、配套設施、物業服務質量等問題拒絕交納物業服務費的現象越來越突出。因此對具體收費標準應由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。前期物業服務收費標準需要明確統一的規定，以避免政府價格主管部門與房地產行政管理部門制定價格時存在很大的不確定因素，導致價格制定混亂。

　　3、加強對臨時管理規約制定和宣傳

　　臨時管理規約的目的是為了維護全體業主的合法權益，保障物業的安全合理使用，維護公共秩序，創造良好的生活環境，由建設單位制定的對全體業主具有約束力的規約。現實生活中臨時管理規約，條款簡單，文本不規范，雙方的責權利未在書面上進行認真的約定，使雙方的合法權益得不到有效保護，也為前期物業管理留下了后遺癥。因此，要制定和完善臨時管理規約。物業買受人要提高意識，在簽訂物業買賣合同時，一定要認真審查臨時管理規約，看是否符合《物業管理條例》的規定，有無侵犯業主的合法權益，不能隨便簽字承諾，建設單位制定臨時管理規約應對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，違反臨時管理規約等事項應當承擔責任作出約定，建設單位應接受物業買受人的監督，如有違反則承擔違約責任；行政部門除求臨時管理規約登記、備案外，要進行實質性審查，起到真正的監督作用。