論文提要：近年來(lái)，各地法院受理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件呈大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，且呈現(xiàn)出涉訴小區(qū)眾多，群體性強(qiáng)、息訴難度大等特點(diǎn)，加之物業(yè)案件審理過(guò)程中案件材料送達(dá)難度大、當(dāng)事人舉證能力差、物業(yè)公司違約責(zé)任認(rèn)定難度大以及訴訟中當(dāng)事人訴訟地位及法律關(guān)系認(rèn)定難度大等原因給給法院法院的審判工作帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。本文以筆者所在基層法院近四年審理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件為研究樣本，梳理審理物業(yè)糾紛案件中面臨的難點(diǎn)，試圖找到當(dāng)前物業(yè)服務(wù)合同糾紛頻發(fā)的癥結(jié)所在，找到解決問(wèn)題的辦法。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)糾紛；社區(qū)意識(shí)；多元化

　　前言：所謂物業(yè)服務(wù)合同糾紛，是指在某一特定區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)在依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施物業(yè)管理和服務(wù)的過(guò)程中，與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因物業(yè)管理與服務(wù)、服務(wù)收費(fèi)、安全管理等利益沖突而產(chǎn)生的糾紛。在經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，物業(yè)糾紛本身、物業(yè)糾紛的審理呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)，這不僅增加案件的審理難度，也給社會(huì)造成很大不穩(wěn)定因素。

　　一、審視：物業(yè)糾紛案件呈現(xiàn)的特征

　　1、案件總體數(shù)量呈爆發(fā)式增長(zhǎng)趨勢(shì)

　　根據(jù)筆者所在法院審理的物業(yè)糾紛案件來(lái)看，2010年以前物業(yè)糾紛基本處于平穩(wěn)趨勢(shì)發(fā)展，一年的物業(yè)糾紛僅僅有幾十件，2010年突然增長(zhǎng)到165件，隨后幾年更是呈直線上升趨勢(shì)。具體情況如下：

　　2、案件標(biāo)的額普遍較小

　　從受理的案件標(biāo)的額來(lái)看，物業(yè)糾紛不像其他案件那樣標(biāo)的額很大，這類(lèi)案件的標(biāo)的額普遍不高，從筆者所在法院2014年受理的356年物業(yè)糾紛案件來(lái)看，大部分案件的標(biāo)的額集中在1000-3000元。具體如下圖：

　　3、案件調(diào)撤率高

　　從物業(yè)糾紛案件的結(jié)案方式看，大部分案件以調(diào)解和撤訴的方式而終結(jié)，根據(jù)筆者所在法院從審理的案件來(lái)看，此類(lèi)案件的調(diào)撤率相當(dāng)高，具體情況如下表：

　　2011-2014年物業(yè)服務(wù)糾紛結(jié)案方式情況統(tǒng)計(jì)

　　年份 案件總數(shù) 撤訴 判決 調(diào)解 駁回起訴 調(diào)撤比例

　　2014年 279 63 15 76 37 50.1%

　　2013 311 82 40 140 49 71.3%

　　2012 286 86 45 91 64 61.8%

　　2011 231 100 4 110 17 90.9%

　　目前物業(yè)服務(wù)合同糾紛的調(diào)撤率之所以這么高，從審理中可以發(fā)現(xiàn)主要受一下幾個(gè)因素的影響：其一，業(yè)主收到法院的傳票后，出于訴訟成本、司法威懾等諸多考慮，主動(dòng)交納訴訟費(fèi)，形成訴前和解。其二，庭審過(guò)程中達(dá)成訴訟和解，由物業(yè)公司放棄物業(yè)服務(wù)合同約定的違約金，或是對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)給予一定折扣，達(dá)成訴訟和解。其三，現(xiàn)在很多房屋，業(yè)主買(mǎi)下以后并沒(méi)有實(shí)際入住，或者買(mǎi)下以后又轉(zhuǎn)賣(mài)給其他業(yè)主。當(dāng)法院的訴訟文書(shū)發(fā)出去以后，很多被告由于住址不明而無(wú)法收到法院的訴訟文書(shū)，而物業(yè)公司處于公告送達(dá)的高成本，主動(dòng)向法院申請(qǐng)撤訴。

　　4、 案件的被告多集中為業(yè)主

　　從案件的雙方當(dāng)事人來(lái)看，物業(yè)糾紛的的絕大多數(shù)原告的物業(yè)公司，而業(yè)主絕大多數(shù)為案件被告，其他主體作為當(dāng)事人的案件很少，具體如下圖：

　　5、 物業(yè)糾紛案件類(lèi)型集中

　　物業(yè)糾紛案件一般包括業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)糾紛、公共費(fèi)用分?jǐn)偧m紛、小區(qū)車(chē)位引發(fā)的糾紛、業(yè)務(wù)私搭亂建引起的糾紛、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量糾紛、業(yè)主人身?yè)p害糾紛等類(lèi)項(xiàng)，然而從司法實(shí)踐中看，物業(yè)糾紛集中體現(xiàn)在拖欠物業(yè)費(fèi)糾紛上。從筆者所在法院近五年審理的1000余件物業(yè)糾紛案件看，僅有20余件其他類(lèi)型的糾紛，其余糾紛皆為物業(yè)費(fèi)糾紛。

　　二、審理物業(yè)糾紛案件遇到困境和難點(diǎn)

　?。ㄒ唬奈飿I(yè)糾紛本身的特性看，案件雖小，但是矛盾大，糾紛難以徹底化解

　　物業(yè)糾紛案件總體標(biāo)的額都比較小，物業(yè)管理行為與業(yè)主生活密切相關(guān)，物業(yè)公司和業(yè)主走上訴訟的地步，雙方的沖突往往是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的積累和發(fā)酵，因此物業(yè)糾紛雙方當(dāng)事人之間積怨較深、矛盾較大。此外，物業(yè)糾紛案件具有“再生性”的特征，這個(gè)特性決定了物業(yè)糾紛往往很難通過(guò)訴訟的方式得到徹底有效的化解。例如對(duì)于拖欠物業(yè)費(fèi)的糾紛，往往物業(yè)公司通過(guò)的訴訟及強(qiáng)制執(zhí)行的方式取得了物業(yè)費(fèi)，但是業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的理由和原因沒(méi)有得到有效解決，那么業(yè)主會(huì)在下一時(shí)段內(nèi)繼續(xù)抗拒繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司往往會(huì)在案件結(jié)束一段時(shí)間后再次起訴同一業(yè)主追索物業(yè)費(fèi)。這就造成業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)和物業(yè)公司重復(fù)起訴成為一種“常態(tài)”。物業(yè)公司和業(yè)主持續(xù)處于一種對(duì)抗?fàn)顟B(tài)，糾紛長(zhǎng)時(shí)間得不到有效化解，這不僅造成雙方成本的巨大，對(duì)司法資源也是一種浪費(fèi)。

　?。ǘ┪飿I(yè)糾紛審理難度大

　　物業(yè)糾紛從表面上看，雙方當(dāng)事人的法律關(guān)系比較明確，案件標(biāo)的額很小，但是在司法實(shí)踐中，這類(lèi)案件審理卻面臨很大的困難，突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1、案件材料送達(dá)難度大

　　對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，承辦法官最頭疼的一件事之一某過(guò)于送達(dá)難的問(wèn)題。從案件審理的實(shí)際情況來(lái)看，采用郵寄方式向業(yè)主送達(dá)訴訟文書(shū)，回退率經(jīng)常在50%左右。因?yàn)猷]寄人員通常在工作時(shí)間送達(dá)，而工作時(shí)間業(yè)主常常不在家，導(dǎo)致無(wú)法送達(dá)，或者由物管人員簽收，不具有送達(dá)效力。有的審判人員通過(guò)電話來(lái)通知業(yè)主領(lǐng)取訴訟文書(shū)，但當(dāng)事人出于對(duì)訴訟及對(duì)物業(yè)公司的抵觸情緒，多不愿意到法院領(lǐng)取訴訟文書(shū)。還有的法官通過(guò)直接送達(dá)的方式，但是同樣受到工作時(shí)間業(yè)主不在家、同住家屬身份無(wú)法確認(rèn)、拒收等多種情況的制約。使得送達(dá)效果不甚理想。

　　2、業(yè)主的舉證能力弱

　　從現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)合同糾紛審判實(shí)踐來(lái)看，90%的物業(yè)糾紛是因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)而引起，為什么業(yè)主有時(shí)明明是受害者，反而成為被告？這是因?yàn)槠毡榇嬖跇I(yè)主的法律意識(shí)淡薄和維權(quán)意識(shí)途徑的缺失的情況。和物業(yè)公司相比，業(yè)主始終處于弱勢(shì)地位，業(yè)主大多是自然人主體，相對(duì)于物業(yè)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)舉證能力較弱。業(yè)主的拒付理由主要是物業(yè)服務(wù)有瑕疵，例如草坪未及時(shí)修剪、安保措施不力、小區(qū)居民飼養(yǎng)的家畜管理不力、停放在小區(qū)的車(chē)輛被盜等問(wèn)題。即使業(yè)主出庭應(yīng)訴，在法庭上業(yè)主多情緒激動(dòng)認(rèn)為自己才是真正的受害人，但提出的多是一些陳述，并不能提供相關(guān)的實(shí)物證據(jù)來(lái)證明；或者主張的一些事由并不屬于物業(yè)服務(wù)的范圍，本不是物業(yè)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，缺少關(guān)聯(lián)性。這些看似理直氣壯的理由，最終不能成為拒交物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由。

　　3、物業(yè)管理合同中物業(yè)公司的違約責(zé)任認(rèn)定難度大

　　根據(jù)《合同法》第１０７條的規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”物業(yè)管理合同是物業(yè)管理、服務(wù)公司提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)用的合同。審判實(shí)踐中，對(duì)于業(yè)主一方未按約繳納物業(yè)管理費(fèi)用的違約責(zé)任比較明確，而對(duì)于物業(yè)管理公司未全面履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的違約責(zé)任則相對(duì)模糊，不明確。

　　物業(yè)公司的違約責(zé)任在合同中則多是約定為如果對(duì)業(yè)主造成損害則對(duì)業(yè)主的損害給予賠償。但由于對(duì)業(yè)主造成的損害多難以具體計(jì)算，例如物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)修剪草坪影響小區(qū)美觀，對(duì)業(yè)主的損失很難做具體衡量。故而對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違約即比較難判斷。每個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)提供的服務(wù)有自己的評(píng)判，作為業(yè)主的一種主觀認(rèn)識(shí)，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)企業(yè)的服務(wù)是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的程度是有差別的。小區(qū)的業(yè)主很多，每個(gè)人都有不同的認(rèn)識(shí)觀念，就會(huì)形成多種認(rèn)識(shí)究竟以誰(shuí)的為準(zhǔn)難有定論。物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)到底值不值，一般的業(yè)主沒(méi)有自行評(píng)判的能力，這也是我們?cè)趯徖磉^(guò)程中感到最棘手的問(wèn)題。

　　三、 反思：造成物業(yè)服務(wù)合同糾紛現(xiàn)狀的根源

　?。ㄒ唬?nbsp;物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)的復(fù)雜性決定物業(yè)糾紛的復(fù)雜性

　　由于我國(guó)《合同法》分則并未專(zhuān)門(mén)規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同，因此物業(yè)合同屬于無(wú)名合同，受《合同法》總則的調(diào)整。在最高法院“案由規(guī)定”中將物業(yè)合同糾紛納入服務(wù)合同的大類(lèi)中。物業(yè)服務(wù)合同糾紛與其他類(lèi)型的服務(wù)合同糾紛相比，具有一定的特殊性。從權(quán)利義務(wù)主體看，業(yè)主一方具有群體性特征。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)往往有較多的業(yè)主，成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。雖然實(shí)質(zhì)上是業(yè)主單個(gè)個(gè)體作為物業(yè)服務(wù)合同實(shí)體權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者，但在程序上往往要按照業(yè)主大會(huì)的決議、以業(yè)主委員會(huì)的名義決定共同事項(xiàng)。從合同的標(biāo)的看，作為物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)的的物業(yè)服務(wù)行為具有“公共物品”屬性。物業(yè)服務(wù)在效用上具有不可分割性和相互依賴性，在消費(fèi)上具有非競(jìng)爭(zhēng)性，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)具有非排他性，在小區(qū)內(nèi)的任何一個(gè)業(yè)主均有權(quán)享受物業(yè)服務(wù)。在物業(yè)公司所提供的服務(wù)內(nèi)容中，不僅有對(duì)全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及到對(duì)業(yè)主個(gè)體相關(guān)財(cái)產(chǎn)的保管，以及對(duì)共有物業(yè)設(shè)施的購(gòu)買(mǎi)、更換等等。因而物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)比較復(fù)雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系。 由此可以看出物業(yè)服務(wù)合同涉及多個(gè)主體及多個(gè)法律關(guān)系，一旦出現(xiàn)糾紛，對(duì)訴訟參與人及法律關(guān)系的認(rèn)定都是審判中遇到的難題。

　　此外，除了物業(yè)合同糾紛本身的特殊性外，造成審理物業(yè)糾紛的另一原因是物業(yè)合同中各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確。司法實(shí)踐中，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等重要條款約定不明確、不具體。導(dǎo)致雙方對(duì)合同理解存在誤差，從而產(chǎn)生糾紛。

　?。ǘ奈飿I(yè)立法角度看，物業(yè)服務(wù)法律、法規(guī)不夠完善

　　我國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代，起步較晚，制度不成熟，相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)法律規(guī)范、規(guī)章制度的發(fā)展也較為滯后。直到2003年，國(guó)務(wù)院頒布了具有里程碑意義的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例將前期物業(yè)管理其納入法制軌道，彌補(bǔ)了前期物業(yè)管理缺失的境況，使規(guī)范前期物業(yè)管理市場(chǎng)有法可依。2007年3月《物權(quán)法》出臺(tái)，對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)作出明確規(guī)定，確立了物業(yè)管理的一些基本制度，提出了一些解決物業(yè)管理問(wèn)題的原則，但是，《物權(quán)法》畢竟不是專(zhuān)門(mén)針對(duì)物業(yè)服務(wù)糾紛所制定的法律,所以涉及物業(yè)服務(wù)糾紛中的很多具體問(wèn)題函待解決。為此,最高人民法院分別于2009年頒布了《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，以及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》。這對(duì)于在物業(yè)服務(wù)糾紛審判實(shí)踐中遇到的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題做出了相對(duì)明確的規(guī)定。但是，伴隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的興起，物業(yè)管理領(lǐng)域的問(wèn)題愈加復(fù)雜而多樣化，引起一些新的變化，導(dǎo)致一些長(zhǎng)期累計(jì)的問(wèn)題仍然沒(méi)有得到根本性的解決。

　?。ㄈ陌讣徖韥?lái)說(shuō)，法官“和稀泥”式的審理方式在一定程度也加劇矛盾長(zhǎng)期存在

　　物業(yè)糾紛由于具有標(biāo)的額小，案件往往以批量式的方式存在，這也導(dǎo)致法官在審理此類(lèi)案件的時(shí)候?qū)@類(lèi)案件認(rèn)識(shí)不足，法官不愿意花太多的功夫和心思在這類(lèi)案件上，往往以一種和稀泥式的方式化解矛盾糾紛，通過(guò)梳理筆者所在法院審理的物業(yè)糾紛案件，判決的理由往往這樣表述“業(yè)主依法應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，被告是本案所涉物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)向原告交納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。因原告未能全面履行合同約定的服務(wù)，故本院酌情認(rèn)定被告應(yīng)按訴請(qǐng)金額的70%給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。由此可以看出，對(duì)于物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)不到位的情況，不僅業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)的方式抗拒，法院在審理上也是以少交物業(yè)費(fèi)的方式對(duì)抗物業(yè)公司，這種各打五十大板的審理方式看起來(lái)對(duì)雙方很公平。但是也在一定程度上加重了業(yè)主以此種方式少交物業(yè)費(fèi)的情形，物業(yè)公司對(duì)提高物業(yè)服務(wù)水平缺乏動(dòng)力。這就造成雙方的矛盾糾紛處于持續(xù)的狀態(tài)。

　?。ㄋ模臉I(yè)主一方看，業(yè)主社區(qū)意識(shí)缺失、業(yè)主委員會(huì)功能消解

　　居民社區(qū)意識(shí)指社區(qū)居民對(duì)自己所屬社區(qū)在感情上和心理上產(chǎn)生的認(rèn)同感。它是界定社區(qū)概念的重要標(biāo)準(zhǔn)和構(gòu)成社區(qū)的主要要素，也是居民推動(dòng)社區(qū)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。居民社區(qū)意思的缺失導(dǎo)致業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)很難建立信賴關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)自治性組織。一直以來(lái)，存在著業(yè)主委員會(huì)法律地位不明、職責(zé)不清、運(yùn)作不規(guī)范等問(wèn)題，致使在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)公司處于強(qiáng)勢(shì)地位，在物業(yè)管理過(guò)程中常常發(fā)生損害業(yè)主合法利益的情況，但是作為維護(hù)合法權(quán)益的業(yè)主委員會(huì)無(wú)法發(fā)揮作用。

　　業(yè)主社區(qū)意識(shí)的缺失和業(yè)主委員會(huì)功能的弱化導(dǎo)致一旦發(fā)生物業(yè)糾紛，三方很難通過(guò)自身功能把矛盾糾紛化解到，只能走上對(duì)簿公堂的道路。

　　四、 對(duì)策：走出物業(yè)服務(wù)糾紛困境的路徑

　?。ㄒ唬┩晟莆飿I(yè)管理立法，明確和細(xì)化物業(yè)管理的服務(wù)規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職能

　　雖然國(guó)務(wù)院也出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但是此條例立足于依法行政，與民事糾紛審判的側(cè)重點(diǎn)有所不同，因此有關(guān)部門(mén)還應(yīng)就審判實(shí)踐中如何更好地適用條例做進(jìn)一步協(xié)調(diào)和明確。同時(shí)，房產(chǎn)和質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理的行業(yè)規(guī)范、制度，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步明確和細(xì)化，使物業(yè)管理行業(yè)盡快納入法制化和規(guī)范化的軌道，同時(shí)也能為法院審理物業(yè)糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。此外，應(yīng)將業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職能在物業(yè)管理法規(guī)中進(jìn)行明確，使業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)相對(duì)應(yīng)，成為業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施民主、高效、自治化管理，甚至是調(diào)解糾紛的有效途徑。

　　（二）提高業(yè)主的社區(qū)意識(shí)、增強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的職能。

　　當(dāng)出現(xiàn)物業(yè)公司侵犯業(yè)主合法權(quán)益的時(shí)候，業(yè)主往往處于單打獨(dú)斗的局面，而業(yè)主委員會(huì)的職能也沒(méi)能得到發(fā)揮。事實(shí)上，當(dāng)糾紛發(fā)生以后，如果業(yè)主能主動(dòng)找到業(yè)主委員會(huì)溝通，實(shí)際上，業(yè)主委員會(huì)能在一定程度上提高業(yè)主與物業(yè)公司的溝通能力和談判能力。物業(yè)服務(wù)糾紛一般爭(zhēng)議標(biāo)的額較小，對(duì)于那些權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確的糾紛，通過(guò)三方的努力完全可以通過(guò)協(xié)商解決，不用走上訴訟的道路?？梢詼p少物業(yè)公司和業(yè)主的訴累。也能防止浪費(fèi)法院的司法資源。

　?。ㄈ┨岣呶飿I(yè)公司的服務(wù)意識(shí)、完善物業(yè)服務(wù)合同

　　由于我國(guó)的物業(yè)管理起步比較晚，加之法律的不完善，導(dǎo)致物業(yè)公司普遍缺乏很高的服務(wù)意識(shí)。如物業(yè)公司能強(qiáng)化自身的服務(wù)意識(shí)會(huì)極大減少物業(yè)服務(wù)糾紛的發(fā)生。新的民事訴訟法第十三條規(guī)定了民事訴訟應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。物業(yè)公司公司起訴之前也應(yīng)該反思自己提供的物業(yè)服務(wù)是否真的滿足了業(yè)主的需求。而不是以起訴的辦法追索物業(yè)費(fèi)。所以說(shuō)當(dāng)前實(shí)際的做法就是在物業(yè)合同中明確雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而不能像以往那樣對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)做模糊的約定，同時(shí)對(duì)于格式條款，物業(yè)公司必須向業(yè)主做出明確的釋明，否則不發(fā)生法律效力。

　　（四）轉(zhuǎn)變案件審理方式，建立多元化的物業(yè)糾紛化解機(jī)制

　　以往和稀泥使得的案件審理方式，不僅不能使案件得到及時(shí)有效的化解，反而浪費(fèi)了司法成本和司法資源。所以法官要轉(zhuǎn)變案件審理思路，加強(qiáng)對(duì)雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的釋明。一是向物業(yè)公司釋明作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)有的權(quán)利和義務(wù)，督促物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，對(duì)惡意欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行一定程度的懲罰，嚴(yán)打不誠(chéng)信行為。

　　隨著立案登記制的實(shí)行，大量物業(yè)案件未經(jīng)過(guò)濾直接涌入法院，法院從最后一道防線變成前沿陣地，加之現(xiàn)實(shí)中缺乏一套有效的矛盾糾紛化解機(jī)制。使得法院面臨案多人少的矛盾更加突出，所以為了提高審判效率，我們應(yīng)該建立多元化的糾紛化解機(jī)制，引導(dǎo)民調(diào)機(jī)構(gòu)、社會(huì)化組織積極化解矛盾糾紛，同時(shí)法院也要加強(qiáng)與房管局、司法局的街道辦的聯(lián)動(dòng)。構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的物業(yè)糾紛化解機(jī)制。