筆者在一家媒體上看到這樣一個案例:李民、盛菁向某房地產開發公司購買一間鋪面，雙方簽合同第17條第2款約定：“該商品房所在樓宇的外墻面使用權歸出賣人所有，出賣人有權設置廣告牌、廣告燈箱等。”后來其他業主在李民、盛菁所購鋪面外墻面上設置廣告牌，影響了他們對鋪面的正常使用。于是向法院起訴，要求法院確認與某房地產開發公司簽訂的商品房買賣合同中第17條第2款的約定無效。法院最終支持了李民、盛菁的訴訟請求。以上案例中房屋購買人與房地產開發公司所簽定合同的第17條第2款屬侵權條款,筆者結合實踐作如下分析。

根據建筑物區分所有權理論，區分所有權人（購房人）基于對所購房屋享有的專有權，而對建筑物共用部分以及附屬物部分享有共有權。建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第3條規定的共用部分也包括了戶外墻面，所以，一般認為，這個案件訟爭的外墻面應屬建筑物的共有部分而歸建筑物所有權人所共有。

按照民法關于共有的理論，對于共有物的處分應取得共有人的一致同意，即對本幢建筑物外墻面的處分，應該由該建筑物全體區分所有權人一致同意后，方為有效。任何單一的共有人不能就共有部分單獨進行處分。建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第7條規定：“異產毗連房屋所有權以外的人如需使用毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，并簽訂書面協議。”由此可見，可以讓與或處分建筑物區分所有權共有部分的權利主體應屬區分所有權人全體而非單獨之個體。

而且，商品房買賣合同的標的就是移轉該房屋完整的所有權與購房人，外墻作為房屋結構的重要組成部分是合同標的物所有權的內容，外墻面使用權作為所有權的一項權能，當然隨著所有權的轉讓而轉讓。所以恒達公司利用開發商之地位以合同約定的方式將外墻使用權等予以保留，于法不合。

另外，從權利義務角度，根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，在購房人已經交付的購房款中，已經支付了外墻所形成面積的價款，當然應享有相應的權利。同時，恒達公司開發的“億佰生活廣場”系商業用房。眾所周知，商業宣傳廣告對于商家從事商業活動，獲取商業利益的影響非常直接和巨大，而商業房產的價值因此也明顯高于其他房產。如果允許開發商利用預先設計的銷售合同以約定的方式保留外墻面的使用權和廣告設置權等，顯然使其獲得了相應的利益，而使房產的買受人對其所購房產的商業價值受到了較大影響，有失公平。