隨著小區(qū)住宅的不斷增多以及《物權(quán)法》的即將實(shí)施，物業(yè)糾紛案件，如物管費(fèi)的征收、小區(qū)安全、車庫(kù)車位的收費(fèi)等問(wèn)題接踵而至，出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 2007年以來(lái)，淮安市淮陰區(qū)法院立案受理了13件物業(yè)管理類案件，比去年同期上升近50%。對(duì)此現(xiàn)象，該院分析了案件增多的原因并提出解決此類問(wèn)題的對(duì)策。

一、物業(yè)糾紛案件增多的原因

一是法規(guī)不健全矛盾突出。目前我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的物業(yè)管理法律、法規(guī)，即將實(shí)施的《物權(quán)法》也僅在第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”有部分規(guī)定，即便如此，不少學(xué)者對(duì)小區(qū)管理存在的問(wèn)題也不斷的提出合理化建議，建議制定《物權(quán)法》的實(shí)施意見(jiàn)，以期進(jìn)一步完善。各地的地方性法規(guī)及政府規(guī)章的規(guī)定則較為籠統(tǒng)，不能涵蓋各種權(quán)利義務(wù)關(guān)系，直接導(dǎo)致物管亂收費(fèi)、亂管理，以致于出現(xiàn)小區(qū)物管被業(yè)主集體罷免等現(xiàn)象。

二是權(quán)力被濫用管理混亂。由于物業(yè)管理企業(yè)（公司）在專業(yè)知識(shí)以及經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面的優(yōu)勢(shì)地位，在履行物管合同時(shí)，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)（公司）實(shí)質(zhì)上的權(quán)利義務(wù)歸屬發(fā)生了偏離，物業(yè)管理企業(yè)（公司）在物業(yè)管理與服務(wù)活動(dòng)中濫用或擴(kuò)張受托管理權(quán)限，致使受托管理權(quán)異化，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物管的不滿，引發(fā)糾紛，業(yè)主甚至以不繳物管費(fèi)進(jìn)行對(duì)抗，使得物管糾紛官司的產(chǎn)生。

三是權(quán)利不行使糾紛較多。部分業(yè)主只認(rèn)識(shí)到對(duì)其獨(dú)占物權(quán)部分行使權(quán)利，對(duì)共有部分則以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。另外，業(yè)主委員會(huì)在大部分小區(qū)尚未成立，即使成立，也不能積極或正確履行其職責(zé)，保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，替業(yè)主解決實(shí)際問(wèn)題，如房屋維修問(wèn)題等，以致業(yè)主的權(quán)益收到侵犯卻無(wú)處投訴。有的雖然小區(qū)實(shí)行業(yè)主自治，業(yè)主委員會(huì)直接參與管理，但卻以獲取自身利益為出發(fā)點(diǎn)，甚至損害業(yè)主權(quán)益，引發(fā)業(yè)主的不滿，致使糾紛產(chǎn)生。

四是監(jiān)管不到位效力太差。對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管，我國(guó)法律、行政法規(guī)目前尚沒(méi)有設(shè)定一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)，部分地方性法規(guī)及政府規(guī)章雖然設(shè)定了一些專門機(jī)構(gòu)，但具體權(quán)限不明確，導(dǎo)致監(jiān)管不到位的現(xiàn)象大量存在。現(xiàn)實(shí)生活中，一般只有業(yè)主的監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)起的作用反而不大，而業(yè)主的團(tuán)體意識(shí)不是太強(qiáng)，監(jiān)督的力度較弱，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理往往“為所欲為”。

二、解決物業(yè)糾紛案件的對(duì)策

一是完善立法，使得維權(quán)有法可依。明確政府、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理、業(yè)主以及業(yè)主委員會(huì)之間的法律關(guān)系和權(quán)利義務(wù)以及行為規(guī)則，平衡各主體之間的利益。對(duì)業(yè)主關(guān)心較多的物業(yè)收費(fèi)、小區(qū)安全、衛(wèi)生、公共面積的權(quán)屬劃分以及車庫(kù)車位的歸屬等問(wèn)題作出較為具體易于操作的規(guī)定，充分保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

二是加強(qiáng)宣傳，使得法治深入人心。加強(qiáng)法治宣傳工作，各地司法行政部門、法院、律師協(xié)會(huì)及消費(fèi)者協(xié)會(huì)要定期深入住宅小區(qū)，采用各種形式宣傳相關(guān)法律常識(shí)，尤其是對(duì)《物權(quán)法》的宣傳更要加大力度，提高業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)（公司）的法律意思，使得法治深入人心，提高物業(yè)公司依法管理小區(qū)、業(yè)主依法維權(quán)的法律意識(shí)。

三是加大監(jiān)管，使得物管依法管理。在法律、行政法規(guī)尚沒(méi)有設(shè)定專門機(jī)構(gòu)監(jiān)管的情況下，地方性法規(guī)及政府規(guī)章可以設(shè)定專門機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)（公司）進(jìn)行監(jiān)管，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格審查物業(yè)管理公司的資質(zhì)，提高設(shè)立物業(yè)公司的條件，創(chuàng)造和維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境，落實(shí)業(yè)主自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利；同時(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管，依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為，以切實(shí)有效的監(jiān)管促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。

四是加強(qiáng)調(diào)解，使得糾紛妥善處理。當(dāng)物業(yè)公司與業(yè)主矛盾無(wú)法解決時(shí)，訴訟便成了最終的選擇。物業(yè)管理糾紛案件，牽涉面較廣，涉及到物業(yè)公司的合法權(quán)益，如物管費(fèi)的收取；涉及到廣大業(yè)主的權(quán)益保護(hù)，如小區(qū)安全、車庫(kù)車位費(fèi)收取后的去向等問(wèn)題，原被告雙方的矛盾較為尖銳，處理不好極易轉(zhuǎn)化為社會(huì)糾紛。法院在處理該類案件過(guò)程中應(yīng)充分考慮法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一，積極引入調(diào)解機(jī)制，加大調(diào)解力度，力爭(zhēng)審結(jié)一案解決一類糾紛，達(dá)到案結(jié)事了的效果。