隨著經濟的發展，房地產市場的不斷壯大，在城市市區及農村的房屋買賣和宅基地買賣已開始大量逐步走向交易市場。在交易的過程中，產生諸多矛盾，存在著諸如房屋買賣手續不全、無法更名等“陷井”，那么我們怎樣去避免這些“陷井”呢？新沂法院在2007年1月至5月份，共受理這類糾紛案件80多件，較往年有大幅度的升高，如何避免這些糾紛呢，從以下方面考慮：

一、農村房屋買賣存在的問題以及如何去解決

隨著農村的土地價格不斷上漲，在買賣房屋時存在諸多問題，如何解決呢：

第一、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意出賣，否則也不能發生買賣交易行為。
    第二、房屋買賣合同應經公證機關公證，并到產權登記部門看是否有抵押等擔保、是否被人民法院依法查封等財產保全。
    第三、如系共有房屋，出賣人必須經其他共有人的同意，比如是夫妻的，應經對方聲明同意，否則出賣人無權處分其他共有人的財產。
    第四、應提交戶口簿、居民身份證及《房屋所有權證》等原件，出賣人是夫妻的還要提交《結婚證》。

二、如何買賣農村房屋

農村房屋買賣手續不全是指購買農村房屋的購房者未依法辦理有關手續，造成房屋買賣無效的陷阱。我國法律把城市房屋和農村房屋分開管理。依據《土地管理法》規定：“農村居民建住宅，應當使用原有的宅基地和村內空閑地。使用耕地的經鄉級人民政府審核后，報縣級人民政府批準；使用原有的宅基地，村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批準，農村居民建住宅使用土地，不得超過省、自治區、直轄市規定的標準，出賣出租出租后再申請宅基地的，不予批準。”最高人民法院有關司法意見指出：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約，中人證明，按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效?！睋耍I賣農村房屋應辦理下列手續：
　　1、訂立書面契約，有雙方及中間人簽字，交付房款及管理房屋。所謂"管理房屋"，是指原所有人搬出并已由新所有人控制房屋的鑰匙或入住。
　　2、辦理審批手續。房屋買賣協議應由鄉級人民政府或縣級人民政府審批，并辦理《宅基地證》或《集體土地使用證》的過戶更名手續；如果地方人民政府規定辦理契稅或房屋產權過戶手續的，還應辦理房產證的過戶更名手續。

三、農村房屋買賣的效力

現行關于房屋買賣的所有法律、法規和規章都只適用于城市，專門關于農村房屋買賣的法律、法規和規章一個也沒有。涉及農村房屋買賣的法律性文件只有最高人民法院的一個批復。在這個批復里，最高人民法院的觀點是：如果農村房屋的買賣雙方已經實際交付了房屋和全部價款，買賣關系有效，人民法院應予保護。

關于農村房屋的買賣，筆者個人的觀點是：不管買方是城市居民，還是農村居民；是本村人，還是外地人，買賣關系都是有效的。

因為從《憲法》規定的“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”的原則來看，城市居民、農村村民、本村人、外地人，都是中華人民共和國的公民，都享有法律賦予的同等的權利，履行法律設定的同等的義務和承擔同等的法律責任，《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國民法通則》等法律不會因為買賣雙方是城市居民、農村村民、本村人、外地人而區別對待。依據《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國民法通則》，對農村房屋的買賣行為是合法的、有效的，人民法院應予以保護。

四、購買農村房屋的注意事項

1、不要涂改宅基地使用證書也不要相信村民委員會在涂改后的宅基地使用證書上加蓋公章后涂改就成為有效的。

宅基地使用證書是當地區、縣、或者市人民政府土地管理部門頒發的，只有當地區、縣或者市人民政府土地管理部門隊宅基地使用證書的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用證書是違法的，而且，有可能構成犯罪。

2、如果你打算在購買農村房屋以后進行翻建，你只能在原建筑占地面積范圍內翻建；如果你需要增加翻建后的建筑占地面積，那么你最好讓賣方以賣方的名義辦妥翻建所需要的審批手續。