《中華人民共和國物權法》（以下稱物權法）第七十四條規定了規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。沒有直接規定建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的所有權和使用權主體。那么，出售、附贈或出租車位、車庫的當事人范圍如何界定？車庫、車位與建筑物專有部分、共有部分“交合”的部分如何使用？發生糾紛如何處理？這些問題都將在十月一日之后的司法實踐中遇到。厘清建筑物交付前“兩權”即物的所有權和使用權的歸屬特別具有個案實踐意義。

一、建筑物買賣合同當事人的主體范圍。

物權法第七十四條第二款中的“當事人”，筆者理解應該包括建筑物的開發商、購房人、房屋交付后的業主及房屋買賣合同之外的第三人。為何還有第三人呢？因實踐中很多房地產開發商在商住房之外將與商住房主體工程相聯系的車位、車庫或儲藏室等另行標價出售或附贈，在出售或與買房者出租不能情況下必然要向不特定的第三人出售或出租。比如業主不需要車位、車庫或因價格等問題不愿購買，也不愿承租開發商的車位、車庫，此時開發商的銷、租對象必然為業主之外的第三人。由此可以推定物權法第七十四條第二款中的出售、附贈或者出租的主體范圍與該款中的“當事人”主體范圍應該是一致的。

二、買房合同未約定車位、車庫“兩權”的歸屬。

建筑物開發商與購房者在商品房預售合同中沒有約定車位、車庫或儲藏室的權屬歸向的，建成后的車位、車庫等的所有權和使用權在出售、出租或附贈前，應本著誰出資歸誰所有的一般原則，房地產開發商出資的，地上權在進入市場前應歸開發商所有。承建商包工包料的地上權應歸承建商。業主出資的房地產“兩權”歸業主支配。業主、開發商、承建單位共同出資的形成共有關系。當然，這些車位、車庫所建的位置必須是在房地產開發商獲得批準享有土地使用權的地面上。如果車位、車庫建造在了業主共有的道路或者其他場地上，依物權法第七十四條第三款規定，車位屬于業主共有。如是建車庫或其他地上建筑物，必須征得業主同意，并事先約定好建筑物的權屬，還不得違反相關法律規定、不能危及社會公共利益。　　　

三、車位、車庫與建筑物專有、共有部分“交合”的法律后果。

開發商所建的車位、車庫與建筑物的專有部分、共有部分有“交合”的，如共用一堵墻、共用一條梁、共用一根柱的等等。依物權法第七十四條的一款的規定，車位、車庫的使用應首先滿足業主的需要，業主不需要的，車位、車庫的使用將產生受益者補償“兩權”支配者的法律后果。建筑物主體部分與車位、車庫“交合”部分車位、車庫的實際使用者應該給予“交合”部分的業主適當的經濟補償。

總之，建筑區劃內車位、車庫所有權、使用權經常會產生主體分離情況，這在審理和執行實踐中會使案情變得離奇復雜，“兩權”意識、程序意識若有偏離，裁判結論或執行后果就會遠離法定方向，面對這一新課題。只有不斷的學習和研究，不斷的運用財產所有權和使用權的基礎理論指導司法實踐，才能不斷適應社會矛盾變化的客觀需要。