我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度，簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。”第十四條規(guī)定：“房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法第15條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。”從這些法律條文中我們不難看出，我國目前有關(guān)租賃權(quán)物權(quán)化的相關(guān)立法過于簡單，存在很多問題。

1、《合同法》第二百二十九條沒有區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)，筆者認(rèn)為是不妥的。理由：首先，動產(chǎn)承租人一般無經(jīng)濟(jì)上弱勢的問題，不像不動產(chǎn)租賃與基本生存聯(lián)系緊密，故動產(chǎn)租賃權(quán)沒有上升為物權(quán)性特殊保護(hù)的必要。再者，動產(chǎn)租賃的公示存在很多問題。動產(chǎn)租賃適用買賣不破租賃必須有有效的公示方法，若對其適用登記制度，一方面，動產(chǎn)價值量小，易于移動，且動產(chǎn)承租人并非經(jīng)濟(jì)上弱勢，對其花費(fèi)人力物力進(jìn)行登記公示沒有必要。另一方面，在交易自由順暢的市場經(jīng)濟(jì)制度中，動產(chǎn)交易快速頻繁，對其所有權(quán)進(jìn)行登記在實(shí)踐中都屬難事更不要說對這樣期限不定或較短的租賃權(quán)了。而若以交付為動產(chǎn)承租公示方法，則會因?yàn)楣帕Φ投l(fā)很多對善意第三人利益造成損害的問題。

2、我國登記制度還很不完善。由于多年來對登記公示作用的忽視，而片面強(qiáng)調(diào)登記的行政管理職能，從而使登記與部門行政職能和職責(zé)利益密切聯(lián)系在一起，造成了登記機(jī)關(guān)多頭執(zhí)政，信息不公開、注重監(jiān)管不注重服務(wù)、登記信息失真和查詢不便等諸多問題。因此，從租賃物受讓人的角度講，受讓人在取得受讓物時，若有關(guān)租賃物上的租賃權(quán)情況登記失真或查詢不便時，受讓人將會在不清楚受讓物權(quán)利狀況情形下，取得有負(fù)擔(dān)的租賃物所有權(quán)，對自身利益產(chǎn)生不利影響；從承租人角度講，若原出租人和受讓人之間發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的不動產(chǎn)過戶登記出現(xiàn)上述問題，承租人主張租賃權(quán)將無保障。

筆者認(rèn)為，要想完善租賃權(quán)物權(quán)化，首先，必須在立法中明確規(guī)定對于不動產(chǎn)和價值量大的動產(chǎn)適用買賣不破租賃之特殊保護(hù)。其次，應(yīng)完善我國登記制度。第一，建立統(tǒng)一的登記制度。登記仍應(yīng)由行政機(jī)關(guān)承擔(dān)，但要專門化，統(tǒng)一化。第二，擴(kuò)大登記范圍。隨著物權(quán)制度的發(fā)展，會有越來越多的權(quán)利必須在登記簿上登記，如具有物權(quán)性質(zhì)的不動產(chǎn)租賃權(quán)，其特性決定了必須將其登記在登記簿中。第三，建立實(shí)質(zhì)審查制度。第四，建立登記機(jī)關(guān)責(zé)任制度。