新華網(wǎng)南京12月18日電（虞啟忠）小物業(yè)關聯(lián)大民生，物業(yè)糾紛一直是社會矚目的焦點。近年來，江蘇各地法院非常重視物業(yè)糾紛的源頭預防與化解工作，在妥善審理相關案件上成效斐然。2024年1至11月，全省法院受理物業(yè)服務合同糾紛34000余件，同比下降50.8%。

為深入推進全省物業(yè)糾紛的實質性化解，引導物業(yè)行業(yè)規(guī)范治理、業(yè)主自我管理以及社區(qū)自治，切實保障各方合法權益，12月18日，江蘇高院發(fā)布一系列極具典型意義的物業(yè)糾紛案例。這些案例涵蓋業(yè)主新類型權益保障、業(yè)主自治管理、物業(yè)服務范圍、物業(yè)費訴訟時效等諸多關鍵問題，為物業(yè)糾紛案件的審理提供了重要參考。

業(yè)主知情權受法律保護

在張某等17位業(yè)主訴蘇州某物業(yè)公司、某小區(qū)業(yè)主委員會業(yè)主知情權糾紛一案中，蘇州某小區(qū)的張某等17位業(yè)主因不滿小區(qū)業(yè)主委員會未盡職履責，致使物業(yè)服務缺乏有效監(jiān)督，居住環(huán)境日益惡化，遂將業(yè)主委員會及物業(yè)公司訴至法庭。他們要求公開業(yè)主大會及業(yè)主委員會決定及會議記錄、公共收益收支明細、維修基金籌集使用情況、公共能耗收支明細以及業(yè)主委員會銀行賬戶明細等，并提供原件以供查閱、復印。

法院經(jīng)審理判定，業(yè)主知情權受法律保護，但需在法定范圍內合理行使，相關主體負有協(xié)助義務。最終，依據(jù)業(yè)主委員會與物業(yè)公司的職責范疇，法院判決業(yè)主委員會公布業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定及會議記錄、業(yè)主委員會銀行賬戶明細；物業(yè)公司公布公共收益收入明細賬目、支出明細賬目以及公共能耗收支明細賬目；業(yè)主委員會、物業(yè)公司公布維修基金籌集、使用情況，張某等業(yè)主可查閱、復印相關文件與材料。

此案例彰顯了業(yè)主知情權作為法定權利的重要性，同時也凸顯了業(yè)主委員會和物業(yè)公司建立信息公開制度的必要性。

業(yè)主有權要求物業(yè)配合安裝充電樁

東臺市的陳某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛一案同樣極具代表性。陳某作為東臺市某小區(qū)地下車庫的業(yè)主，在2022年1月21日請供電局施工隊在自有車位安裝新能源汽車充電樁時，遭到物業(yè)公司阻攔。多次協(xié)商無果后，陳某訴至法院，請求判令物業(yè)公司出具同意安裝的證明。

法院審理后認為，發(fā)展新能源汽車對國家能源安全、節(jié)能減排和大氣污染防治意義重大，充電設施是新能源汽車不可或缺的設備，陳某在自有車位安裝充電樁屬于合理使用。物業(yè)公司應配合業(yè)主出具證明，至于安裝是否符合用電條件、消防等要求，則由供電公司等相關部門依據(jù)現(xiàn)場勘查狀況判斷。一審法院支持了陳某的訴求，二審法院維持原判。

該案例體現(xiàn)出在新能源產業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，物業(yè)公司應積極配合業(yè)主安裝充電樁，以滿足業(yè)主的合理需求，順應社會發(fā)展的新要求。

居委會代簽合同具約束力

南京某小區(qū)發(fā)生的一起物業(yè)服務合同糾紛引發(fā)廣泛關注。該小區(qū)原物業(yè)公司撤離后，因未選舉產生業(yè)主委員會，社區(qū)居民委員會組織業(yè)主推選深圳某物業(yè)公司臨時托管小區(qū)，并對相關情況進行公告。然而，業(yè)主余某不認可居委會與該物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務托管合同，拒絕交納物業(yè)費。

法院依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部制定的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第五十八條規(guī)定，判定社區(qū)居民委員會在代行職責期間與深圳某公司簽訂的托管合同對全體業(yè)主具有約束力。既然深圳某物業(yè)公司已為小區(qū)提供了物業(yè)服務，小區(qū)業(yè)主便有義務繳納費用，故而判決余某支付物業(yè)費。

此案例明確了居民委員會在特定情形下代行業(yè)主委員會職責的合法性，以及所簽合同對業(yè)主的約束力，為解決小區(qū)物業(yè)服務臨時性銜接問題提供了法律依據(jù)。

業(yè)主不能以非物業(yè)服務范圍事項拒交物業(yè)費

連云港某物業(yè)公司與房某的物業(yè)服務合同糾紛涉及物業(yè)費交納爭議。房某以小區(qū)其他業(yè)主私自將車庫改成房屋居住或出租，而物業(yè)公司未盡管理義務為由，拒交2020年7月29日至2022年7月29日期間的物業(yè)費。

法院經(jīng)審理認為，連云港某物業(yè)公司已依約履行了物業(yè)服務義務，對于其他業(yè)主私改車庫問題，物業(yè)公司并無執(zhí)法權，且已采取了積極舉措，如發(fā)出整改通知、向有關職能部門反映等。所以，房某不能以此為由拒付物業(yè)費，若認為相鄰業(yè)主的改建行為侵犯了自身權益，可另行主張。

該案例明確了物業(yè)公司的職責范圍，以及業(yè)主不能以物業(yè)服務范圍之外的事項抗辯物業(yè)服務不到位而拒交物業(yè)費的準則，有助于規(guī)范業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)費繳納方面的行為。

物業(yè)費分期收取的訴訟時效問題

徐州某小區(qū)的江蘇某物業(yè)公司訴楊某物業(yè)服務合同糾紛一案，涉及物業(yè)費分期收取的訴訟時效問題。2013年7月，該小區(qū)業(yè)主委員會與江蘇某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務合同》，約定物業(yè)費半年交一次。業(yè)主楊某自2013年9月后因認為房屋存在質量問題、物業(yè)服務管理不到位等緣由不再交物業(yè)費。2022年1月，物業(yè)公司催交無果后起訴。

法院認為，由于物業(yè)費屬于定期繳納，每筆物業(yè)費應系獨立之債，訴訟時效應獨立計算。因江蘇某物業(yè)公司未提供充足證據(jù)證明其在2013年9月1日至2018年12月31日期間的物業(yè)費訴訟時效屆滿前主張過權利，故法院未支持其該期間物業(yè)費的訴請。

此案例明確了物業(yè)費分期收取時訴訟時效的計算方式，提醒物業(yè)公司應及時主張權益，避免因超過訴訟時效而影響勝訴權益，對物業(yè)公司維護自身合法權益有著重要的警示作用。

江蘇高院此次發(fā)布的物業(yè)糾紛典型案例，從多方面為物業(yè)糾紛的解決提供了清晰的法律指引，對于規(guī)范物業(yè)服務市場、促進業(yè)主與物業(yè)公司之間的和諧關系、推動基層社會治理創(chuàng)新有著極為重要的意義，為構建和諧穩(wěn)定的社會環(huán)境筑牢了堅實根基。