交匯點訊 小物業關系大民生，物業糾紛既是事關群眾幸福感獲得感的“關鍵小事”，也是社會治理的“民生大事”。今年1-11月份，全省法院受理物業服務合同糾紛3.4萬余件，同比下降50.8%。

為進一步推進全省物業糾紛實質性化解，明晰各方主體在物業服務過程中的權利義務，引導物業行業強化規范治理、業主自我管理和社區自治，保障各方主體合法權益，江蘇省高級人民法院18日發布一批物業糾紛典型案例，案例涵蓋業主新類型權益保障、業主自治管理、物業服務范圍、物業費訴訟時效等問題，旨在為物業糾紛案件的審理提供參考，發揮法治宣傳的指引、教育功能，努力推動構建共建共治共享的社會基層治理新格局。

業主知情權應受法律保護

蘇州某小區張某等17位業主認為所在小區業主委員會自成立以來，未履行相應職責，致使小區物業服務缺乏監督，居住環境越來越差，故將業主委員會及物業公司訴至法院，要求業主委員會及物業公司公布業主大會及業主委員會決定及會議記錄，公共收益收入及支出明細，維修基金籌集、使用情況，公共能耗收支明細，業主委員會銀行賬戶明細，并提供相應的原件由其查閱、復印。

法院認為，業主知情權受法律保護，但應在法律規定的范圍內合理合法行使，相關主體負有協助義務。根據法律規定，業主知情權的范圍，包括建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；其他應當向業主公開的情況和資料。業主知情權的行使方式包括請求公布和自行查閱、復印，其中，原始合同、發票等因形式限制，業主可通過查閱的方式行使其知情權。最終，法院根據業主委員會與物業公司的職責范圍，判決業主委員會公布業主大會或業主委員會決定及會議記錄、業主委員會銀行賬戶明細；物業公司公布公共收益收入明細賬目、支出明細賬目以及公共能耗收支明細賬目；業主委員會、物業公司公布維修基金籌集、使用情況。張某等可查閱、復印相關文件和材料。

業主知情權作為業主所享有的法定權利，是業主了解建筑區劃內涉及業主共有權及共同管理權相關事項的權利。業主行使知情權的目的主要包括監督業主委員會的工作，監督物業公司履行物業服務合同情況，物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況，以及維修資金的管理和使用等。業主委員會、物業公司應當建立信息公開制度，及時公布各項決定、重大事項，定期公布維修資金和公共收益收支，以及其他管理信息等。業主也可以主張業主委員會、物業公司公布上述信息，并查閱相關文件和資料，業主委員會、物業公司等相關義務主體負有協助義務。

業主安裝新能源汽車充電樁，物業有配合義務

東臺市某小區業主陳某購買了該小區地下車庫。東臺市某物業公司經選聘為該小區提供物業管理服務。陳某于2022年1月21日請供電局施工隊在自有車位安裝個人新能源汽車充電樁，物業公司工作人員發現后阻攔施工。陳某就此事多次與該物業公司協調，但均被拒絕。故陳某訴至法院，請求判令物業公司出具同意在車位安裝新能源汽車充電樁的證明。

法院認為，發展新能源汽車，對保障能源安全、促進節能減排、防治大氣污染等具有重要意義。充電設施是新能源汽車實現使用目的不可或缺的設備，陳某作為案涉車位的所有權人，在自有車位上安裝與所購汽車配套的充電設施系對車位的合理使用。物業公司應當配合業主出具同意安裝新能源充電樁的證明，至于案涉車位安裝充電樁是否符合用電條件、消防等問題，應由供電公司等相關部門依據現場勘查情況判斷。一審法院支持了陳某的訴請。一審判決作出后，物業公司不服提起上訴。二審法院維持原判。

隨著我國新能源產業發展戰略的推進，新能源汽車日漸普及。新能源汽車的推廣離不開便捷化充電設備，不僅需要政府支持、推動充電設施建設，也需要物業公司對業主安裝充電樁予以引導和協助。業主請求安裝充電樁未超出對車位“合理使用”的范疇，物業公司應當在業主安裝充電設施時予以配合。

居民委員會可依法代行業委會職責

南京某小區原物業公司因故撤出小區后，該小區出現無物業管理服務的局面。因該小區尚未選舉產生業主委員會，社區居民委員會組織小區業主推選深圳某物業公司臨時托管小區，托管期內，物業服務收費同之前物業服務收費標準。社區居民委員會對該情況進行了公告。后深圳某物業公司進場服務，直至該小區業主大會選聘新的物業公司。業主余某不認可社區居委會與深圳某物業公司簽訂的物業服務托管合同，拒絕交納深圳某物業公司服務期間的物業費，深圳某物業公司遂訴至法院。

法院認為，參照住房和城鄉建設部制定的《業主大會和業主委員會指導規則》第五十八條規定，因客觀原因未能選舉產生業主委員會的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。本案社區居民委員會代行職責期間與深圳某公司簽訂托管合同，該合同對全體業主具有約束力。現深圳某物業公司為案涉小區提供了物業服務，小區業主有義務交納費用，故判決余某支付物業費。

居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。實踐中，部分小區長期未成立業主委員會，未召開業主大會選聘物業服務人，在原物業服務人退場的情況下，小區呈無物業服務的狀態。為解決業主委員會缺位問題，提高物業管理效率，保障業主權益，居民委員會可依法代行業主委員會職責，選聘臨時物業服務人，為小區業主提供基本的物業服務。居民委員會在代行職責時，應就相關事項征求業主和物業使用人的意見，并予以公示，確保業主和物業使用人的知情權和建議權。物業服務人提供物業服務后全體業主應當交納相應物業費。

物業不拆違建，業主不得以此為由拒繳物業費

連云港某物業公司系連云港市某小區的物業服務管理單位，房某系該小區業主。在物業服務合同履行期間，房某認為小區其他業主私自將車庫改成房屋居住或出租，改變房屋使用性質，行為違法，連云港某物業公司沒有盡到管理義務，因此至今未交納2020年7月29日至2022年7月29日期間的物業費。連云港某物業公司經書面催收后未果，遂訴至法院。

法院認為，連云港某物業公司按約履行了提供物業服務的義務，房某作為小區業主，應當履行交納物業費的義務。關于其他業主私改車庫問題，因連云港某物業公司本身并無執法權，既無權對業主進行處罰，也無權拆除違章搭建，且其收到投訴后已采取了積極措施，向違章搭建業主發出了整改通知，勸阻無效后又向有關職能部門進行反映。在此情況下，房某如果認為相鄰業主對車庫的改建侵犯了自己的權益，可以另行主張，但不能因此拒付物業費。

物業公司為業主提供了物業管理服務，業主理應向物業公司交納管理服務費用。小區內其他業主違章搭建、改變房屋使用性質等事項，物業公司應履行相應的通知和報告義務，但對違章搭建及非法改變房屋使用性質等行為不具備相應執法權，業主以此認為物業公司管理服務不到位，從而拒交物業費不應受到支持。

物業費分期收取的，其訴訟時效應獨立計算

2013年7月，徐州某小區業主委員會與江蘇某物業公司簽訂《物業管理服務合同》，對物業服務內容、質量、費用、雙方權利義務、合同期限、違約責任等事項作出約定，其中約定物業費半年交納一次，業主應當按房屋產權面積在每年的1月和7月主動交納上半年和下半年的費用。同時約定業主拖欠物業費用滿一年的，物業公司可以直接訴訟。合同簽訂后，江蘇某物業公司履行了物業管理服務義務。該小區業主楊某認為房屋存在質量問題、物業服務管理不到位等，自2013年9月后便不再交納物業費。2022年1月，江蘇某物業公司在向楊某催交物業費未果后起訴。審理過程中，楊某認為物業服務存在嚴重問題，且部分訴請已超過訴訟時效，請求駁回江蘇某物業公司的訴訟請求。

法院認為，《物業管理服務合同》明確約定業主每半年交納一次物業費用。因物業費屬于定期交納，每筆物業費應系獨立之債，訴訟時效應獨立計算。故業主未按照約定交納物業費，物業公司應在每期物業費訴訟時效屆滿前以催交等方式主張權利。就2013年9月1日至2018年12月31日的物業費，江蘇某物業公司未提供充分證據證明其在訴訟時效屆滿前主張過權利，故法院未支持其該期間物業費的訴請。

物業公司提供物業服務后，應及時向業主催交物業費，業主也應按照物業服務合同約定定期給付物業費。物業服務合同屬于典型的繼續性合同，有別于約定分期付款的合同，物業服務合同中的每一期債務在合同履行過程中相繼發生，各期債務獨立、可分，應認定為獨立債務，故訴訟時效應自每一期債務履行期限屆滿之日分別計算。如物業公司未及時主張權益且業主提出訴訟時效抗辯的，物業公司的勝訴權益不受法律保護。