摘 要：近年來，房地產行業日漸低迷，許多房地產企業因經營困難、資不抵債等原因進入破產程序。房地產企業在經營困難、資不抵債時，經常與債務人簽訂“以房抵債”協議進行清償債務，在這些以房抵債協議中以房抵工程款協議尤為特殊，根據《中華人民共和國民法典》第807條規定，對于到期未支付的工程款在房地產企業破產時享有優先受償權，但是卻沒有法律或司法解釋對以房抵工程款協議的性質以及效力進行認定，因此以房抵工程款協議在房地產企業破產程序中是否享有優先權在司法實踐中的裁判結果也出現了不同的意見，導致同案不同判的結果，如果不形成裁判統一，對房地產企業破產程序的順利進行將造成一定的影響，本文將通過分類討論的方式，探討以房抵工程款協議現象背后的性質認定及效力判斷等法律問題，同時，結合破產法相關規定對“以房抵工程款協議”問題的處理方案提出一些建議，以為相關問題的解決提供有益的思路。

關鍵詞：企業破產；以房抵工程款；效力認定；優先受償權

引言

在現代房地產行業中，隨著經濟環境的不斷變化和市場競爭的加劇，房地產企業面臨的財務壓力逐漸增加，尤其是在市場低迷和債務風險加大的背景下，企業的資金鏈斷裂和破產危機時有發生。房地產企業在運營過程中，經常需要通過與供應商、承包商等相關方進行資金結算和債務清償，而以房抵工程款作為一種常見的商業實踐，往往成為解決資金短缺、保證項目順利進行的一種方式。以房抵工程款協議是指房地產企業與承包商或供應商等協議，以房產或未來房地產項目的部分房產作為支付工程款的方式，緩解了資金周轉困難。然而，當房地產企業進入破產程序時，這一協議的法律效力及其在破產清算中的處理問題成為了一個復雜且具有高度爭議的法律問題。隨著房地產企業破產案件日益增多，如何合理處理以房抵工程款協議，確保各方權益的平衡，已經成為司法實踐中的一個重要議題。具體而言，破產程序中涉及到的“以房抵債”協議，涉及到房產的轉讓、價值評估、債務清償優先順序等多個層面的問題。由于破產法的特殊性，企業債務清償的順序和方式與普通的合同履行及民事債務關系有所不同，如何界定以房抵工程款協議的合法性、是否優先支付及其在破產財產中的分配問題，已成為法律適用中一個重要且棘手的難題。本研究旨在探討“以房抵工程款協議”在房地產企業破產程序中的處理問題，分析其法律效力、與破產債權的關系及其對債權人利益的影響。首先，將梳理相關法律規定和司法解釋，分析破產程序中以房抵工程款協議的適用條件和實踐中存在的爭議。其次，將通過案例分析，深入探討不同破產案例中，法院對該類協議的處理方式及其背后的法律邏輯。最后，本研究將結合我國破產法的改革動態，提出完善這一領域法律規范的建議，以期為解決房地產企業破產中的實際問題提供理論依據和政策參考。通過對“以房抵工程款協議”在破產程序中的處理問題進行系統研究，期望能夠為司法實踐提供更為清晰的法律適用指引，并為完善我國破產法律體系和房地產行業的相關法律規定提供有益的思路。

一、以房抵工程款協議的概念

“以房抵工程款”協議在我國現行的法律和司法解釋中并沒有給予的明確定義，其實質上是“以物抵債”形式之一，此處物專指房屋等不動產形式，如商品房、商鋪、地下儲藏室等；“債”是指建設工程施工活動中就工程建設產生的直接債權債務，這個債主要發生于房地產企業發包方與房地產工程建設承包方之間，或者房地產企業發包方與實際施工人之間，不同于施工方為建設向第三方借貸產生的債。故本文所述的以房抵工程款協議是指在工程建設過程中，由于工程建設所產生的工程款債務，發包方與承包方或者發包方與實際施工人之間達成協議，協議約定通過將已建房屋或在建房屋的所有權轉移至債權人名下來清償工程款債務。

二、以房抵工程款協議的法律性質分析

我國理論界和實務界對以房抵工程款協議的概念和適用范圍有著相近的認識，但是關于以房抵工程款協議性質確始終爭議不斷，大多數學者認為以房抵工程款協議是一種較為典型及普遍的以物抵債協議，應當遵循以物抵債協議的處理思路。以物抵債協議是指當事人雙方達成的以他種給付替代原定給付的合同。對以物抵債協議進行分析時，通常會根據協議達成的時間節點將其分為債務履行期屆滿前及屆滿后達成的協議，因此學界對于以房抵工程款協議的法律性質界定也是據此分類。

（一）債務履行期屆滿前簽訂的協議

1.讓與擔保說

部分以房抵工程款協議是債務人房地產開發企業與債權人建設施工方在工程款債務履行期限屆滿前簽訂的，已經將抵債房屋轉移至債權人名下，并在協議中約定債務人到期未償還債務的，債權人可以對抵債房屋拍賣、變賣、折價償還債權，但債務人到期償還債務后對抵債房屋享有回贖權，債權人應予以配合。這種協議與最高人民法院2019年印發的《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱“九民會議紀要”）第71條規定的讓與擔保制度相似。讓與擔保有四個主要的法律特征: 一是轉移擔保標的物權利的擔保物權，二是在債權人與債務人之間的債權債務關系基礎上成立的擔保物權，三是保障債權實現的擔保物權，四是 在債務履行完畢之時須返還財產權利的擔保物權。梁曙明、劉牧晗認為，辦理預告登記的以房抵債協議構成讓與擔保。王春梅將以房抵工程款議定性為一種不同于讓與擔保的非典型擔保，應該將其納入習慣法的管轄范疇，以此引導買賣合同的適用。闕梓冰也認為可以緩和物權法定原則，將擔保型買賣合同納入習慣法擔保物權里來，從而實現買賣合同擔保的效力其擔保效力。

2.后讓與擔保說

對于債務履行期限屆滿前簽訂以房抵工程款協議，且抵債房屋并未從形式上轉移至債權人名下，楊立新教授認為此類協議是一種新型的非典型擔保，它屬于“后讓與擔保”，應當認定其擔保效力，他認為后讓與擔保與《九民紀要會議》中規定的讓與擔保制度有所區別，首先在債務期限屆滿前簽訂的以房抵工程款協議中的擔保標的物是不動產，一般是在建工程的商品房、儲藏室、商鋪等不可移動財產，其次“以房抵工程款”協議中的擔保標的物的形式上并沒有轉移到債權人名下，而僅僅是約定在工程款到期不履行時轉讓擔保標的物的物權。因此以房抵工程款協議是一種新型的非典型擔保物權。但是有的學者認為后讓與擔保是否確有獨立存在的價值有待商榷。

（二）債務履行期屆滿后簽訂的協議

1.新債清償說

新債清償是指債務人為了向債權人償還舊債而與債權人成立負擔新債務的協議。新債務的產生并不直接導致舊債務的消滅，只有當新債務履行后，舊債務才會消滅。有學者認為，已屆清償期后簽訂的以房抵工程款協議屬于債權協議，目的在于用不動產折抵原工程款債務，如果新的協議中未約定原債務是否終止，則以房抵工程款協議僅僅是償還工程款債務添加了一種履行方式，抵債行為并未改變原債的同一性，在新債務未履行前，原債務并不消滅，因此債權人有權就債權實現方式進行選擇。

2.債務更新說

債務更新，又稱債的更改，是指通過新的債務替代原有債務，使原債務歸于消滅、并建立新債務的法律行為。因此，有學者認為，在債務清償期屆滿后，債權人為實現工程款債權與債務人簽訂以房抵債協議或房屋買賣合同，系通過新債代替原債，屬于債的變更，且新債成立，原債消滅。

3.代物清償說

我國現行房地產企業開發與銷售模式導致房地產企業在開發過程中很難做到都能通過現金方式償還債務和支付工程款，在融資情況好、房產銷售情況好的情形，房地產企業還能有流動資金償還債務，但是在融資情況差或者房產銷售情況不好的情形下，房地產企業只能通過以房抵工程款的方式進行清償工程款。因此衍生出一種新型履行債務方式—代物清償。代物清償是指債務人經債權人同意，以一種非原定的標的物或行為來履行原債務，使債務歸于消滅的法律行為。換句話說，代物清償即債務人用其他物或其他給付方式，替代原本的清償內容，以此來解除債務關系。代物清償的構成要件包括一是當事人存在原債權債務關系；二是當事人達成以他種給付代替原定給付的合意；三是債務人已經實際完成他種給付；四是債權人已實際受領。有學者認為以房抵工程款協議屬于代物清償方式，首先債權債務人因工程款到期未清償而存在債務關系，其次雙方也達成以房屋折價抵償工程款的合意，并且已將房屋交付債務人，最后債務也已經實際受領該抵債房屋。學者陸青認為以房抵工程款協議本質是將基礎債務的實際清償作為房屋買賣合同的解除條件，二者共同構成代物清償預約。

三、司法實踐中以房抵工程款協議的效力認定

司法實踐中“以房抵工程款”協議的類型五花八門，對各類型協議性質和效力的認定不可避免的成為破產管理人和法院棘手的問題，對“以房抵工程款”協議效力和清償順序的認定，關系到所有債權人的利益。一旦處理不好可能會危機社會穩定，與營造良好營商環境的經濟發展指導原則相悖。本文主要目的是為了研究以房抵工程款協議在房地產企業破產程序中的處理問題，因此文章首先要研究分析司法實踐中以房抵工程款協議的效力認定問題。

（一）債務履行期限屆滿前簽訂且房屋已過戶

債權人與債務人在債務履行期限屆滿前簽訂以房抵工程款協議，并將房屋已過戶至債權人名下，協議約定債務人到期未履行債務時房屋歸債權人所有用來折抵工程款，該類型協議雖然在法律中沒有明確規定，但是在司法解釋和會議紀要中有直接規定。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》（以下簡稱《民法典擔保解釋》）第 68 條第 2 款明確了此類型協議無效，但是肯定其擔保效力，同時保障其優先受償權，即肯定了該類型“以房抵工程款”協議的擔保效力，但否定了債權人對房屋所有權取得的效力，債權人只有房屋拍賣、變賣擁有優先受償的權利。《九民紀要》也有類似規定，第71條確定了讓與擔保制度，肯定了讓與擔保的地位。這兩項規定很大程度上彌補了之前讓與擔保相關立法的空缺，明確了 該類“以房抵工程款”協議的效力。

（二）債務履行期限屆滿前簽訂且房屋未過戶

根據《九民會議紀要》第四十五條規定，最高人民法院認為在債務履行期限屆滿前簽訂的以房抵工程款協議，但是房屋并未交付過戶的，債權人依該協議起訴要求過戶房屋的，法院應當駁回起訴，但沒有認定該類協議無效，只是不支持債權人要求獲取抵款房屋的所有權的要求。這類協議與《九民會議紀要》第七十一條有所不同的是，房屋有沒有交付過戶給被執行人是關鍵，如沒有過戶，則該以房抵工程款協議不屬于讓與擔保，且無法主張優先受償權，債權人只能根據 原債權債務關系另行起訴。

（三）債務履行期限屆滿前簽訂且已辦理抵押登記

針對此類協議，需要根據協議內容進行區分討論，一是如果該協議中約定“當債務履行期屆滿抵押權人未受償時，抵押財產歸債權人所有”，此類協議屬于流押，是無效的；二是該協議中約定“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償”，并未約定抵押財產歸債權人所有時，此類協議屬于法定抵押協議，是有效的，債權人可依據該協議要求對抵押房屋的拍賣、變賣價款中享有優先受償權。

（四）債務履行期限屆滿后簽訂且房屋已過戶

債務履行屆滿后簽訂的以房抵工程款協議，我國對此類協議無法律和司法解釋的直接規定，但在會議紀要中有做解釋。《八民紀要》認為已過戶后的以房抵工程款協議，若不存在法律強制性規定中的無效或者可撤銷情形的，則為有效。《九民紀要》第 44 條規定此類協議不存在無效事由的，則為有效。以上規定均認可債務履行期限屆滿后以房抵債的物權轉移效力，無需清算。此外，根據江蘇省高院關于以物抵債的審理紀要，此類協議為實踐性合同，也就是說，在產權轉讓之前，如果房子的產權沒有被轉讓，債權人不能強迫債務人轉讓，如果房子已經過戶，那么房子的抵債就是無效的，債務人也不能違約。此外，對于將抵債所得房屋用于真實居住的債權人，根據《民法典》對居住權的保護，也應當將已交房入住的債權人的抵債認定為合法有效，以保障其居住權。

（五）債務履行期限屆滿后簽訂且房屋未過戶

此類協議的效力認定也需要根據協議內容進行區分討論，一是協議內容若沒有明確消滅舊債的合意，則以房抵工程款協議與舊債務一并存在，債務人既可以履行舊債務，亦可履行以房抵工程款協議，只要以房抵工程款協議履行完畢，原債權債務消滅，此類協議有效；二是協議內容若約定新債務的產生取代舊債務，債務人只需要履行新債務，舊債務消滅，則構成債的更新，協議有效但未生效。

四、破產程序中以房抵工程款協議的處理方式研究

破產法的基本理念在于利益平衡，破產程序中涉及到多方當事人的利益，主 要涉及到債權人、債務人及其他權利人之間的權利保障。為了破產程序的順利開 展以及破產財產的公平清償，筆者認為，司法實務中不能一刀切地將所有情況統

一處理。在登記破產債權時，管理人需要馬上判斷是否解除協議及該債權人是否具有 優先受償權等問題。結合上文對不同情形下“以房抵工程款”協議性質與效力之認定，本部分將分析破產過程中各類以房抵工程款協議的處理方式，以便讓破產過程中達到各方利益平衡。

（一）債務履行期屆滿前簽訂

前文對于該類協議的效力進行了探討，該類協議屬于清算型擔保，因此無論是否過戶或辦理抵押、預告登記或者商品房預售登記，只要未經清算，該類協議皆屬于待履行協議，因為債權人還未履行完畢建設工程建設的義務，都屬于破產程序時雙方當事人均未履行完畢的待履行合同，根據《企業破產法》第18條規定，管理人有權決定解除或繼續履行合同，并告知對方。破產管理如決定解除以房抵工程款協議，解除后以房抵工程款協議自始無效，按原債權債務關系處理，以房抵工程款協議的原始債務關系是因工程款未支付而簽訂的，屬于工程款債務糾紛，根據《民法典》第807條規定以及《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第35條、第36條規定，建設工程承包人對建設工程所享有的工程價款擁有超級優先權，它優于抵押權和其他債權。但是根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第41條規定，承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權，但最長不得超過十八個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。因此在以房抵工程款協議解除后，債務人可依據工程承包合同申報債權，享有優先受償權。但是，要注意行使破產解除權的同時也要維護債權人的利益，對于實際上不適合解除“以房抵工程款”協議的，破產管理人可以決定繼續履行合同，因為大多數債務履行期屆滿前簽訂的以房抵工程款協議是在建房地產開發工程，承包方依舊在房地產開發工程里實施建設活動，如破產管理人決定解除以房抵工程款協議，可能會房地產工程的建設，從而阻卻破產流程的推進，因此在此類債務期限屆滿前簽訂的以房抵工程款協議要慎用破產解除權，破產管理人可以考慮在不損害第三人利益的前提下決定繼續履行合同。

（二）債務履行期屆滿后簽訂

與債務履行期屆滿前簽訂的以房抵工程款協議不同的是，期限屆滿后簽訂的債務人雖已履行完畢清算義務，但是抵債的房屋是否辦理過戶登記、是否辦理抵押登記都影響協議在破產程序中的認定和處理，因此該類協議需要進行分類討論。

1.房屋已過戶并實際交付

如果以房抵工程款協議是在債務履行期限屆滿簽訂的，并且房屋已經過戶登記至債權人名下，則債務人所負義務已履行完畢，且無需清算，此時協議屬于雙方履行完畢的合同，不適用破產解除權。根據不動產物權變動規則，已辦理過戶登記的房屋已經發生了所有權轉移，其不再屬于破產企業的財產，但是，破產管理人基于忠實義務仍存在對于該不動產的審查義務，從而判斷是否行使追回權。根據《破產法》規定，凡是具有《破產法》第三十一條、第三十二條或者第三十三條規定的情形，管理人有權依法追回財產。

2.房屋已過戶但未實際交付

根據《企業破產法》第 38 條，對未歸債務人所有但被債務人控制占有的不 動產，其所有者可以不經破產程序而向破產管理人請求取回。因此，對于以房 抵工程款協議中合法有效抵債完畢的已過戶未交付房屋，債權人可行使破產取回權。

3.房屋未過戶但實際交付

如果以房抵工程款協議是在債務履行期限屆滿后簽訂的，但是房屋未辦理過戶登記的，無論是房屋已辦理網簽備案的還是已經實際交付給債權人的，都不產生物權變動的效果，抵工程款的財產仍屬于破產財產。根據前文對債務履行期屆滿后簽訂的以房抵工程款協議的法律性質界定，房屋未過戶的協議一般屬于新債清償、債務更新。

對于新債清償的以房抵工程款協議，筆者認為應當不再繼續履行，因為繼續履行可能會導致破產財產的流失，從而損害第三人利益，因此在破產過程中破產管理人應當按照其基礎債權類型確認債權清償順序。

對于債的更改的以房抵工程款協議，此時舊債務已經消滅，只有新債務，新債務的法律關系是房屋買賣合同關系，舊的工程款債權已轉化為購房款債權，法律關系已經發生轉變，因此需要進一步考量受讓人是否享有預告登記的物權保護效力、一般買受人物權期待權或消費者優先權，依法確認受讓人的權利實現順序。在其權利對抵款房產的實現順序為第一順位時，可以履行以房抵工程款協議向其交付抵款房屋，否則應依法確認購房款的清償順序、清償其購房款。

4.房屋未過戶但已辦理抵押登記

針對該類協議，首先要審查協議的真實性，雙方當事人是否意思表示真實，有無虛構債務或者隱瞞事實，簽訂協議時間有無在人民法院受理破產申請前一年內的，如符合《破產法》第31、32、33條規定，破產管理人可申請撤銷該協議，并依據《破產法》第34條規定追回債務人的財產，債權人只能按照其基礎債權類型確認債權清償順序、清償基礎債權；如不符合上述規定的，協議真實有效的，該類協議屬于讓與擔保，最高人民法院有觀點認為讓與擔保和抵押擔保性質一樣，已辦理抵押登記的財產仍屬于債務人的財產，債權人依據以房抵工程款協議對抵押的財產享有優先受償權。

四、結語

在企業破產這一復雜的經濟法律情境下，以房抵工程款協議的處理問題涉及多方利益的平衡和法律規則的適用。通過對這一問題的深入研究，我們清晰地認識到其復雜性與重要性。從法律層面來看，此類協議的效力認定是處理的基礎。法院在審查過程中需依據合同法、破產法等相關法律法規，謹慎判斷協議是否存在惡意串通損害其他債權人利益等情形。這不僅是對法律公正的維護，更是保障破產程序有序進行的關鍵。對于符合法定條件的以房抵工程款協議，應當尊重其效力，保護施工企業的合法權益，畢竟這是施工方付出勞動后應得報酬的一種特殊實現形式。從實踐角度而言，協調各方利益是處理此類問題的核心。破產管理人在其中扮演著重要角色，要充分考量債權人、債務人、施工企業以及其他利益相關者的利益訴求。在資產處置過程中，對于用以抵償工程款的房產，需要權衡其對整體破產財產價值的影響。同時，信息的透明化和溝通機制的完善有助于減少各方之間的矛盾與沖突。未來，隨著經濟活動的進一步發展和法律制度的不斷完善，對于以房抵工程款協議在企業破產中的處理應當更加規范化、精細化。立法機關可以進一步明確相關法律條款，減少法律適用的模糊地帶；司法機關則應在實踐中積累更多經驗，為類似案件的處理提供更具參考價值的判例，從而更好地應對這一經濟法律領域的重要問題，維護市場秩序的穩定和公平。

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