法院：從業(yè)主利益出發(fā)，判決將費(fèi)用直接移交現(xiàn)物業(yè)

昆山市某商業(yè)中心因其獨(dú)特的外觀備受關(guān)注，吸引眾多游客前來(lái)參觀、拍照，成為了火爆的“網(wǎng)紅打卡地”。近日，昆山市人民法院妥善審結(jié)一起涉該商業(yè)中心的項(xiàng)目合同糾紛，切實(shí)維護(hù)一千余戶業(yè)主合法利益，一攬子化解潛在群體性糾紛。

2023年6月30日，該商業(yè)中心的前期物業(yè)——昆山某物業(yè)公司退場(chǎng)，退場(chǎng)前預(yù)收物業(yè)費(fèi)、公共收益等各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)188余萬(wàn)元。隨后，該商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商與上海某物業(yè)公司簽署合同，約定自2023年7月起，由上海某物業(yè)公司為該商業(yè)中心提供物業(yè)服務(wù)。

2023年8月，新老物業(yè)交接過(guò)程中，昆山某物業(yè)公司向上海某物業(yè)公司發(fā)出《預(yù)收費(fèi)用清單》，對(duì)預(yù)收費(fèi)用金額予以確認(rèn)。上海某物業(yè)公司表示該商業(yè)中心有諸多設(shè)施亟待查驗(yàn)、維修，現(xiàn)因資金缺乏，相關(guān)工作無(wú)法正常開(kāi)展，故要求昆山某物業(yè)公司轉(zhuǎn)交退場(chǎng)前預(yù)收費(fèi)用，以保障物業(yè)管理正常運(yùn)行。

昆山某物業(yè)公司表示預(yù)收費(fèi)用均發(fā)生在其與各個(gè)商業(yè)中心小區(qū)業(yè)主之間，根據(jù)合同相對(duì)性原則，上海某物業(yè)公司不是要求返還的適格主體，無(wú)權(quán)主張權(quán)利，其將與各個(gè)業(yè)主自行處理費(fèi)用結(jié)算問(wèn)題。上海某物業(yè)公司隨即向昆山市人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令昆山某物業(yè)公司支付預(yù)收的費(fèi)用188余萬(wàn)元。

2024年1月，該商業(yè)中心成立第一屆物業(yè)管理委員會(huì)，業(yè)主們以物管會(huì)為代表提出訴求。在征集廣大業(yè)主意見(jiàn)后，物管會(huì)討論決定授權(quán)委托上海某物業(yè)公司對(duì)昆山某物業(yè)公司發(fā)起追討相關(guān)費(fèi)用的訴訟。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于昆山某物業(yè)公司是否應(yīng)將預(yù)收費(fèi)用支付給上海某物業(yè)公司。上海某物業(yè)公司于2023年7月開(kāi)始接手提供物業(yè)服務(wù)，因物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)也由上海某物業(yè)公司繼受。雖然雙方?jīng)]有直接的合同相對(duì)性，但案件涉及公共利益問(wèn)題，雙方應(yīng)當(dāng)以整體商業(yè)中心小區(qū)及全體業(yè)主的共同權(quán)益為中心，處理好物業(yè)交接事宜。如若昆山某物業(yè)公司與各個(gè)業(yè)主一一結(jié)算，既增加業(yè)主的訴累，也會(huì)對(duì)后期物業(yè)費(fèi)的再次收取加大難度，存在引發(fā)新訴訟、激化矛盾的風(fēng)險(xiǎn)。因此，上海某物業(yè)公司要求昆山某物業(yè)公司移交上述費(fèi)用，再由上海某物業(yè)公司統(tǒng)一與業(yè)主對(duì)接結(jié)算，更有利于相關(guān)事宜的處理。

最終，法院支持上海某物業(yè)公司的全部訴訟請(qǐng)求，判決昆山某物業(yè)公司向上海某物業(yè)公司支付預(yù)收的相關(guān)費(fèi)用188余萬(wàn)元。昆山某物業(yè)公司不服提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

法官說(shuō)法

在日常生活中，業(yè)主常常面臨物業(yè)公司更替的情況，因銜接不暢導(dǎo)致的交叉交費(fèi)、交叉服務(wù)更是目前物業(yè)管理糾紛中日益突出的新問(wèn)題。作為物業(yè)公司，合同屆期完善交接是其基本義務(wù)。本案中，預(yù)收物業(yè)費(fèi)的返還問(wèn)題關(guān)涉全體業(yè)主切身利益，由新物業(yè)公司統(tǒng)一主張返還物業(yè)費(fèi)，既符合交易便捷原則，維護(hù)小區(qū)整體公共利益；同時(shí)妥善化解了潛在訴訟風(fēng)險(xiǎn)，有力避免“一案結(jié)多案生”。