【案情】

原告淮安市某社會團體將涉案房屋租賃給被告孫某，因歷史遺留與政策原因，涉案房屋未辦理產權登記，僅有土地證及相關政策文件，后該涉案房屋被拆遷回收，由第三人甲公司支付相關的拆遷款，但原告與第三人未就涉案房屋權屬進行商討，涉案房屋一直由原告出租。租賃期滿后，被告孫某未按約定向原告返還涉案房屋，并抗辯原告并非涉案房屋的產權人，其無權要求返還房屋，第三人亦提供拆遷資料證明其對涉案房屋享有所有權，且被告孫某與第三人之前已就涉案房屋簽訂租賃合同。后法院經審理認為涉案房屋雖未辦理所有權證，但根據原告淮安市某社會團體提供的房產情況統計表、房產面積明細表、土地勘測規劃院宗地圖等證據可證明原告淮安市某社會團體對涉案房屋享有使用權、管理權、出租權，故判決被告孫某限期內向原告返還涉案房屋。

【評析】

一、案涉房屋產權存在爭議是否影響租賃合同的效力。

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同屬于租賃合同的一種，如何認定房屋租賃權的性質，就要深究租賃權的性質。租賃權是債權？還是物權？租賃合同是一種債權債務關系，承租人對租賃物的使用是基于租賃合同產生的。一般認為，租賃權是物權化的債權，承租人行使租賃權主要體現在對租賃物的使用、收益，故對人的依賴較弱而對物的依存較強。房屋租賃亦是如此，房屋租賃權應當受房屋所有權影響，但并非決定性因素。

在房屋租賃關系中，出租人可能是房屋的所有人，也可能是對房屋享有使用、出租、收益權。在司法實務中存在很多案例，即出租人并非房屋的所有權，而是享有出租權，在審理過程中，多數承租人會以此作為抗辯理由，認為出租人并非所有權，無權處分房屋，租賃合同應屬于無效。租賃合同的效力，是指在租賃物上設定的租賃合同對該租賃物出租人和承租人的法律約束力。在不動產權屬發生變動后，租賃合同的效力認定存在三種學說觀點：第一，法定概括移轉說。租賃物的權利發生變動后，買受人和承租人將成為新的合同當事人，原出租人的權利義務將概括移轉給買受人；第二，有權占有說。租賃物的權利發生變動后，承租人根據原租賃合同而取得的對標的物占有的權利繼續有效，其并可以以此對抗租賃物的買受人；第三，折中說。應當區分租賃物受讓人是否知道標的物已經出租的事實：如果受讓人在訂立合同時并不知道標的物已經出租的事實，則承租人的權利不能對抗租賃物的買受人；如果買受人在訂立合同時知道標的物已經出租的事實而仍然購買，則承租人有權對抗租賃物的買受人。

筆者認為，通過上述對租賃權的分析可得出所有權對租賃關系的影響并非決定性的，不動產所有權發生變動，租賃合同繼續有效。那么在本案中，不動產權屬尚處于爭議階段，存在確權爭議，被告孫某以此主張合同無效缺乏事實和法律依據，其應當繼續履行租賃合同。

二、案涉房屋返還是否應向產權人返還

租賃物返還是租賃合同關系結束后，承租人應當履行的義務，也是出租人享有的期待利益。本案中，被告孫某抗辯稱涉案房屋不應當向原告返還，而應向第三人返還。

租賃關系結束后出現權屬爭議是否影響租賃物的返還？第一種觀點認為，原租賃合同仍然有效的情況下，根據合同的相對性，租賃物應當繼續向出租人返還。第二種觀點認為，返還原物應當是物權糾紛，租賃物的返還應當向所有權人返還，而并非出租人。

筆者認為，在房屋租賃合同糾紛案件中，租賃解除后，返還原物是目的，確認所有權是手段，二者之間是結果和過程的關系。在審理這么案件時應考慮到案件生效后是否會啟動再審程序或重復起訴，增加當事人的訴累。本案中，我贊同第一種觀點，原因如下：第一，租賃合同并非違反法律、行政法規的規定，是當事人雙方的正式意思表示，合法有效，雙方當事人均應按照合同繼續履行各自的義務；第二，本案中，涉案房屋權屬尚處于爭議階段，可能存在權屬變動的不確定性，但該權屬爭議屬于原告與第三人，且雙方在本案中均為提供確切的證據予以佐證，向原告返還涉案房屋并未實際損害第三人的權益，其可以繼續維權。